看了瞎问瞎说，易木，little-landlord，borisg和地主老头儿的建议，发email告诉房客我可以借一个cooler给她装东西，请她去defrost。同时我会去准备买part, 如果defrost没有用，就请人修。
昨天一早就去Lowes问有没有parts, 被告知没有。打电话去Frigidaire Customer Service问，说是要6，7 天才能ship 过来。附近20mile内有家店可能有，也可能没有。想到自己不handy, 又不像潇潇美人那么肯吃苦能干，工作又忙，肯定要请人修。Labor + part可能就要$200了，还不保证一定就高枕无忧，万一过几天又出问题，还要花钱花时间。
问了Lowes里正打折的一个类似大小的whirlpool冰箱，各种折扣加起来，税后只要$413。如果请人修，省下的$200有一半是为Obama省的，还可能将来有更多的头痛，最后也不一定就会省钱。就决定买新的。星期六deliver。
不过告诉tenant我会买个新的给她的同时，告诉她几点：
后来看到thz的跟贴说他的 tenant也有这个问题，也是defrost 后就好了。赶紧又给tenant发个email, 请她一定晚上试试把东西拿出来defrost 一下，如果好了，我就cancel掉order，如果不行，就按原来的安排deliver新冰箱。心里也不抱希望她会真去defrost。
刚才看到她的email，昨晚十一点发的，说试过defrost，好了，让我cancel order。
赶紧写了email谢谢她的配合，也请她以后定期清理freezer，以避免再出这种状况。
很高兴省了400刀。谢谢大家的帮助。希望冰箱短期之内不会再出状况了。
心里有底了，如果近期之内再出问题，就换吧。只是到时$413的deal还有没有就不知道了。不handy的mini小地主真为难啊。
buy the cheapest refrig possible. (my Refrig business friend said)
我只是个原子级的地主，没有pickup。上次买这二手冰箱花了200刀，请人租车搬的，又花50刀，现在再请人搬回家，又要50刀。那破冰箱也太值钱了。:-) 只能算了。
我们公司家大业大所以提供租客冰箱。我自己的一些看法，我自己的出租房我不提供冰箱。租客一定要就从他们的第一个月房租里扣掉400.让他们自己去买还要让他们签RELEASE FORM同时说明这个冰箱是他们的私人物品搬家时可以带走。为啥要这么做呢？你花了钱送租客一个冰箱？因为你在送冰箱的同时也把LIABILITY也送走了。因为房主提供了冰箱就要负责维修啊，冰箱里的东西坏了你还要赔啊。 别小看了冰箱，有时候也会赔得你倾家荡产的。我们就有租客在冰箱里放了几万块的药品，然后坏了。最后互相扯皮还是赔了好多钱。
刚开始时，我是不想配refrigerator, washer, dryer。
来看的人都不租。我说可以给他们credit自己买，以后归他们。但还是没人租。只好买齐了，这个租客才签了合同。
If you want to try, do this:
1. take the fan panel out and test the resistance of the heating unit. It should meausre about 50.
2. power on and measure the voltage of the heating unit. should have 110v.
if both are good, most likely the timer is bad.
修/买旧的不如买新的.
新的有free delivery,有保修,可以安心好几年。
除非你想田薯一样，有几十个出租房，可以到跳蚤市场一口气买它100台旧冰箱屯着，有人帮你运。
看了瞎问瞎说，易木，little-landlord，borisg和地主老头儿的建议，发email告诉房客我可以借一个cooler给她装东西，请她去defrost。同时我会去准备买part, 如果defrost没有用，就请人修。
昨天一早就去Lowes问有没有parts, 被告知没有。打电话去Frigidaire Customer Service问，说是要6，7 天才能ship 过来。附近20mile内有家店可能有，也可能没有。想到自己不handy, 又不像潇潇美人那么肯吃苦能干，工作又忙，肯定要请人修。Labor + part可能就要$200了，还不保证一定就高枕无忧，万一过几天又出问题，还要花钱花时间。
问了Lowes里正打折的一个类似大小的whirlpool冰箱，各种折扣加起来，税后只要$413。如果请人修，省下的$200有一半是为Obama省的，还可能将来有更多的头痛，最后也不一定就会省钱。就决定买新的。星期六deliver。
不过告诉tenant我会买个新的给她的同时，告诉她几点：
问题即可能是冰箱的问题，也可能是她使用不当。如果新冰箱在一年内再出问题，如果维修人员说不是defect, 而是使用保养不当，费用由她来出。
她应该在刚开始出现frost的时候就告诉我，不要等到变成紧急问题了才告诉我。让我没有足够的时间来处理。
后来看到thz的跟贴说他的 tenant也有这个问题，也是defrost 后就好了。赶紧又给tenant发个email, 请她一定晚上试试把东西拿出来defrost 一下，如果好了，我就cancel掉order，如果不行，就按原来的安排deliver新冰箱。心里也不抱希望她会真去defrost。
刚才看到她的email，昨晚十一点发的，说试过defrost，好了，让我cancel order。
赶紧写了email谢谢她的配合，也请她以后定期清理freezer，以避免再出这种状况。
很高兴省了400刀。谢谢大家的帮助。希望冰箱短期之内不会再出状况了。
可能还要注意。我以前冰箱坏了，defrost以后可以用一二个月。但问题会再出现。后来换了defrost 的部件才彻底解决问题。
心里有底了，如果近期之内再出问题，就换吧。只是到时$413的deal还有没有就不知道了。不handy的mini小地主真为难啊。
buy the cheapest refrig possible. (my Refrig business friend said)
我只是个原子级的地主，没有pickup。上次买这二手冰箱花了200刀，请人租车搬的，又花50刀，现在再请人搬回家，又要50刀。那破冰箱也太值钱了。:-) 只能算了。
我们公司家大业大所以提供租客冰箱。我自己的一些看法，我自己的出租房我不提供冰箱。租客一定要就从他们的第一个月房租里扣掉400.让他们自己去买还要让他们签RELEASE FORM同时说明这个冰箱是他们的私人物品搬家时可以带走。为啥要这么做呢？你花了钱送租客一个冰箱？因为你在送冰箱的同时也把LIABILITY也送走了。因为房主提供了冰箱就要负责维修啊，冰箱里的东西坏了你还要赔啊。 别小看了冰箱，有时候也会赔得你倾家荡产的。我们就有租客在冰箱里放了几万块的药品，然后坏了。最后互相扯皮还是赔了好多钱。
刚开始时，我是不想配refrigerator, washer, dryer。
来看的人都不租。我说可以给他们credit自己买，以后归他们。但还是没人租。只好买齐了，这个租客才签了合同。
If you want to try, do this:
1. take the fan panel out and test the resistance of the heating unit. It should meausre about 50.
2. power on and measure the voltage of the heating unit. should have 110v.
if both are good, most likely the timer is bad.
修/买旧的不如买新的.
新的有free delivery,有保修,可以安心好几年。
除非你想田薯一样，有几十个出租房，可以到跳蚤市场一口气买它100台旧冰箱屯着，有人帮你运。