有个问题一直没想明白， 请大家指导下。
刚刚拿到一个接近30万的投资房。 看好久了， 终于买到一个， 不容易。老公cash offer买到的。 一个月后close。可我觉得应该贷款买， cash留着买更多的投资房。
我家的情况是这样的。前几年努力工作，把现住房贷款还清了，还攒了几十万存款。现在只LG一人工作，税前10万。我们打算换个好些的自住房，再找机会买几栋投资房。
问了银行， 说我家可以贷到差不多四十万。
LG说，如果现在贷款， 等买自住房时就贷不到那么多了，还得掏cash，而且利息还比自住房贷款高。
这儿都是专家， 觉得我LG说的对吗？ 如果我们贷了40万在自住房（或和投资房）上， 那末再买投资房是不是就只能付cash， 不能贷到款了？
记得以前看大家讨论一家可以拿到4个贷款，我还想着把这30万做3个投资房子的首付，看来是白日做梦了。是不是说，想用银行的钱做杠杆，借鸡生蛋，前提是，必须本身的收入很高呀？
啰嗦半天，不知说清楚没？ 请指教！谢谢！
谢谢，我也这么觉得。可LG顾虑， 如果现在贷款，等买自住房时就只能贷以点儿，剩下的还得掏cash，而且现在贷款利息还比自住房贷款高。既然手里有这么多Cash可以付，为什么还要贷款付利息？ 他的考虑对吗？
REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage
2008-05-06 10:52:06
小小石头
前几天俺聊了聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二
重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：
Leverage income。但在讲到第四重魔力时俺说：Leverage (杠杆)这玩意最近被批
的很很厉害，虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙。但受到了周兄的挑战，俺不得不
启用这第四重魔力。
很多同学读完了俺的REAL ESTATE的四重魔力时说得最多的一句话就是：石头啊，
你这玩意听起耒挺好滴，可俺没有十粒米。三粒米成么？成！俺今天就煮一煮这三
粒米的饭。
做RE的几乎都用Leverage，也就是说做部分贷款。按目前的市场行情，放三粒米的
头款，银行贷款七粒米，你就可购得十米的RE。如果CAP RATE 为7%，贷款利息为7%
(30年分期付款)，让俺们耒重新计算一下各种income。
第一重魔力：Passive income。一千万美刀RE(CAP RATE 为7%)的回报为70万，减去
约56万的分期付款后，净现金回报14万。另外56万的分期付款中的7万是用耒支付贷
款本金滴，因此你有7万债务的减低。
第二重魔力：Inflation income。由于Leverage不改变Inflation income，所以还
是你今年的总资产起码还是又增加了50万。
第三重魔力：Tax effective income。50万的资产增值大叔还是没看见，税依旧免
了。十粒米RE的折旧成本仍然大约为25万。也就是说需要申报收入为：
70万(毛收入) - 49万(支付的利息) - 25万(折旧成本) = -4万(申报收入)
什么！什么！什么！你告诉大叔你今年赔了4万？是滴。呵呵呵、、、你给俺说说看
大叔还收不收这税钱了？
第四重魔力：Leverage income。年底了，该结帐了。去掉了一开销、交完税(呵呵
呵、、、、你交了吗？)，你还乘下多少呢？
资产增值：50万
债务减低：7万
净资产增值为： 57万。
现金收入：14万。
LOSS CARRYOVER 至明年：4万。
呵呵呵、、、、请各位同学告诉俺，这要相当于税前的多少收入呢？
好了，好了，这三粒米的饭俺终于煮完了。就是不知道这饭香不香？同学们爱不爱
吃呢？ 今天罗罗嗦嗦主要还是讲了富人为啥会富、钱怎样生了钱(RE方法)，也不知
道讲的对与不对？讲清楚了没有？还不明白、、、、呵呵呵、、、、俺也没办法，
俺水平低望大夥儿见谅了。
你可以找个agent把你家tax return交给他/她，让他/她给个非常准确的贷款额。
一般说你income的40% 到45% 可以用来付房贷。你用45%income减掉第一房子相关开销，减 car payment（如果有），剩下的就是你还可以负担的mortgage payment了。
借花献佛
http://bbs.wenxuecity.com/legacy/BBSView.php?SubID=tzlc_best&MsgID=25462
有个问题一直没想明白， 请大家指导下。
刚刚拿到一个接近30万的投资房。 看好久了， 终于买到一个， 不容易。
老公cash offer买到的。 一个月后close。
可我觉得应该贷款买， cash留着买更多的投资房。
我家的情况是这样的。前几年努力工作，把现住房贷款还清了，还攒了几十万存款。
现在只LG一人工作，税前10万。我们打算换个好些的自住房，再找机会买几栋投资房。
问了银行， 说我家可以贷到差不多四十万。
LG说，如果现在贷款， 等买自住房时就贷不到那么多了，还得掏cash，而且利息还比自住房贷款高。
这儿都是专家， 觉得我LG说的对吗？ 如果我们贷了40万在自住房（或和投资房）上， 那末再买投资房是不是就只能付cash， 不能贷到款了？
记得以前看大家讨论一家可以拿到4个贷款，我还想着把这30万做3个投资房子的首付，看来是白日做梦了。是不是说，想用银行的钱做杠杆，借鸡生蛋，前提是，必须本身的收入很高呀？
啰嗦半天，不知说清楚没？ 请指教！
谢谢！
谢谢，我也这么觉得。可LG顾虑， 如果现在贷款，等买自住房时就只能贷以点儿，剩下的还得掏cash，而且现在贷款利息还比自住房贷款高。既然手里有这么多Cash可以付，为什么还要贷款付利息？ 他的考虑对吗？
REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage
2008-05-06 10:52:06
小小石头
前几天俺聊了聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二
重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：
Leverage income。但在讲到第四重魔力时俺说：Leverage (杠杆)这玩意最近被批
的很很厉害，虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙。但受到了周兄的挑战，俺不得不
启用这第四重魔力。
很多同学读完了俺的REAL ESTATE的四重魔力时说得最多的一句话就是：石头啊，
你这玩意听起耒挺好滴，可俺没有十粒米。三粒米成么？成！俺今天就煮一煮这三
粒米的饭。
做RE的几乎都用Leverage，也就是说做部分贷款。按目前的市场行情，放三粒米的
头款，银行贷款七粒米，你就可购得十米的RE。如果CAP RATE 为7%，贷款利息为7%
(30年分期付款)，让俺们耒重新计算一下各种income。
第一重魔力：Passive income。一千万美刀RE(CAP RATE 为7%)的回报为70万，减去
约56万的分期付款后，净现金回报14万。另外56万的分期付款中的7万是用耒支付贷
款本金滴，因此你有7万债务的减低。
第二重魔力：Inflation income。由于Leverage不改变Inflation income，所以还
是你今年的总资产起码还是又增加了50万。
第三重魔力：Tax effective income。50万的资产增值大叔还是没看见，税依旧免
了。十粒米RE的折旧成本仍然大约为25万。也就是说需要申报收入为：
70万(毛收入) - 49万(支付的利息) - 25万(折旧成本) = -4万(申报收入)
什么！什么！什么！你告诉大叔你今年赔了4万？是滴。呵呵呵、、、你给俺说说看
大叔还收不收这税钱了？
第四重魔力：Leverage income。年底了，该结帐了。去掉了一开销、交完税(呵呵
呵、、、、你交了吗？)，你还乘下多少呢？
资产增值：50万
债务减低：7万
净资产增值为： 57万。
现金收入：14万。
LOSS CARRYOVER 至明年：4万。
呵呵呵、、、、请各位同学告诉俺，这要相当于税前的多少收入呢？
好了，好了，这三粒米的饭俺终于煮完了。就是不知道这饭香不香？同学们爱不爱
吃呢？ 今天罗罗嗦嗦主要还是讲了富人为啥会富、钱怎样生了钱(RE方法)，也不知
道讲的对与不对？讲清楚了没有？还不明白、、、、呵呵呵、、、、俺也没办法，
俺水平低望大夥儿见谅了。
你的假设是你老公一直有工作，这样只要你一直买，直到贷款能力饱和，在这种情况下，先用cash省了利息，但天有不测风云，那些短售屋等不就是有银行堑着，自己才没受大损失吗，现在用了cash,是以承担下列凤险为代价的：利率更高，房价大跌，收入巨减贷不到款等等。所以说有现金在手，房子搞成正现金流，你就可高枕无忧，当然代价就是多付的利息了。若问我，我当然是要高枕哦。呵呵，一点浅见，盼高手指点。
Wow, sounds like MM been hanging around a while now..
Haha, wonder what is your old id?
你可以找个agent把你家tax return交给他/她，让他/她给个非常准确的贷款额。
一般说你income的40% 到45% 可以用来付房贷。你用45%income减掉第一房子相关开销，减 car payment（如果有），剩下的就是你还可以负担的mortgage payment了。
借花献佛
http://bbs.wenxuecity.com/legacy/BBSView.php?SubID=tzlc_best&MsgID=25462