Once a tenant reports mold, landlords have 14 days to check it out in most states. And if it is actually mold, then the landlord has 30 days to take care of the problem.
兩種策略，一是對於租客，不用妥協，真的要玩，上庭去玩，原因是，房屋因漏水有霉，從三月到七月，這四個月中，你並沒有不管這事，事實上你一直在處理，拖延四個月，也不是你能夠控制的，所以 as long as 你有所有施工的紀錄，證明延宕的責任在合約商，那麼就算是你最後必須上庭，老貓認為你應該仍然有戲。(你的辯護重點是，你並不是專業，所以你找了合約商，對方是專業，你除了信任專業，你沒有其他選擇，特別是疫情期間，如果因此而工程延宕，這不是你的錯，)
请教老猫，及大家，
昨天收到房客的律师信，要求退还 六个月unlawful rent payments collected （4-9月）， relocation costs, statutory damages under &17920.3, 总共大概五万多。
事情起因是这样。三月底一个晚上，房客告诉我热水炉的小房间漏了很多水出来，我们第二天就找人把热水炉换了。这个热水炉是一个单独的小房间，有个防火门朝后院，平时门关着。有可能里面已经漏了一段时间， 但没人知道。修的时候有发现墙面有霉的痕迹， contractor 建议把门打开几天，晒干， 然后他会处理墙面， 换dry wall. 因为这个contractor 比较忙，大概用了两个月他才把这些做完。期间，房客说这个热水炉有一面墙连着的主卧室的closet 里面柜子上面也有霉的痕迹。我们就让contractor 一起处理。期间contractor把热水炉房间的处理了并且告诉我们和closet 相连的墙里面是干的。我们也一直催他尽快完成。 然后就是到7/7， 房客拍照发给我说contractor 还没有处理closet 边上的mold. 他们一直把closet 关上门， 不方便。我们第二天过去看了， 觉得比想象中严重，可能在closet 里面的抽屉和墙之间也有霉。我们在7/12，7/15 找了contractor 和handyman 去检查， 都觉得需要把closet里面的抽屉和柜子，以及地板拆掉，看里面情况。 7/18 handyman 过去拆了，发现两面墙上面都有霉菌， 当天房客就说味道大， 他们搬去酒店。要求我们找专业去霉公司处理。 我们正好上周在外地旅游， 觉得房客也到酒店了， 就决定等我们回来后再找公司处理。 联系了周六 7/23 专业出霉公司检查， 他们可以周日 7/24 处理， 但这时候房客就不配合了， 说周日没空，要给他们24 小时 notice. 然后昨天就收到律师信。
我知道整个过程我们是理亏，疏忽大意了。以为contractor 在处理， 我们自己没有及时跟进。 我们已经file insurance claim. 因为漏水引起，看看保险公司能不能cover一些损失。就想请教老猫和有经验的朋友，怎么样处理这件事比较好，希望能减少些损失。保险很可能不理赔，因为漏水发生的时间比较久了。 谢谢！
是啊， 我们本以为出霉费用， 加上重新装修closet, 他们两周旅馆费用， 大概一共要一万左右。现在他们居然要这么多。 其实之前 closet 也就是边上有一条黑色的东西， 上周一拆掉柜子后才发现里面比较严重。房客和我们都没有料到。 真是大教训， 和霉有关的事情一定要马上解决。
Once a tenant reports mold, landlords have 14 days to check it out in most states. And if it is actually mold, then the landlord has 30 days to take care of the problem.
Mold in a Rental Property: Who is Responsible for Removing Mold? - Rentals.com Company Blog
三月底漏水的时候只是发现热水炉的小房间墙面有霉， 叫contractor处理了。吹干， 换了dry wall, 房客是后来才告诉我们主卧室的closet 柜子边上看到霉。 我不记得具体什么时候了，可能是六月份。 当时没有太注意， 直接叫了contactor 处理。 contactor 说他打开热水炉小房间dry wall 的时候， 和closet连的那面墙是干的。所以我们当时都没想到那里面会有霉。后来觉得可能漏水的时候水是从地板过去，霉再长上去的。 因为他们一直把那个closet关上，通风不好。 后来是7/7 房客发了照片给我们，我们过去看了才觉得比较严重。然后就赶紧处理的。确实是我们疏忽大意了。现在只是希望能减少损失。 五万多太多了。
俺好象记得租房的合约上可写上一条用 arbitrator。 也许这样律师就不能介入， 俺不太懂， 你看看你的合约咋写的
请教： 出租屋有mold 收到房客律师信
来源: MX2017 于 2022-07-26 13:38:09
请教老猫，及大家，
昨天收到房客的律师信，要求退还 六个月unlawful rent payments collected （4-9月）， relocation costs, statutory damages under &17920.3, 总共大概五万多。
事情起因是这样。三月底一个晚上，房客告诉我热水炉的小房间漏了很多水出来，我们第二天就找人把热水炉换了。这个热水炉是一个单独的小房间，有个防火门朝后院，平时门关着。有可能里面已经漏了一段时间， 但没人知道。修的时候有发现墙面有霉的痕迹， contractor 建议把门打开几天，晒干， 然后他会处理墙面， 换dry wall. 因为这个contractor 比较忙，大概用了两个月他才把这些做完。期间，房客说这个热水炉有一面墙连着的主卧室的closet 里面柜子上面也有霉的痕迹。我们就让contractor 一起处理。期间contractor把热水炉房间的处理了并且告诉我们和closet 相连的墙里面是干的。我们也一直催他尽快完成。 然后就是到7/7， 房客拍照发给我说contractor 还没有处理closet 边上的mold. 他们一直把closet 关上门， 不方便。我们第二天过去看了， 觉得比想象中严重，可能在closet 里面的抽屉和墙之间也有霉。我们在7/12，7/15 找了contractor 和handyman 去检查， 都觉得需要把closet里面的抽屉和柜子，以及地板拆掉，看里面情况。 7/18 handyman 过去拆了，发现两面墙上面都有霉菌， 当天房客就说味道大， 他们搬去酒店。要求我们找专业去霉公司处理。 我们正好上周在外地旅游， 觉得房客也到酒店了， 就决定等我们回来后再找公司处理。 联系了周六 7/23 专业出霉公司检查， 他们可以周日 7/24 处理， 但这时候房客就不配合了， 说周日没空，要给他们24 小时 notice. 然后昨天就收到律师信。
我知道整个过程我们是理亏，疏忽大意了。以为contractor 在处理， 我们自己没有及时跟进。 我们已经file insurance claim. 因为漏水引起，看看保险公司能不能cover一些损失。就想请教老猫和有经验的朋友，怎么样处理这件事比较好，希望能减少些损失。保险很可能不理赔，因为漏水发生的时间比较久了。 谢谢！
他们要五万，你们给二万五，签mutual release走人。
告诉他们
（1）霉菌没有那么严重，也不是三月份一开始就有的，所以法院不会判六个月的房租。所以从你们被告知closet有霉菌开始，到现在，可以退租金。注意一开始三月份发现的霉菌不是在closet里面。
（2）relocation cost你们就认了，
（3）statutory damage需要你把律师具体引用的法律号码给出，
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?sectionNum=17920.3&lawCode=HSC
17920.3 仅仅定义substandard building，没有提statutory damage。不知道他如何算出来的。
兩種策略，一是對於租客，不用妥協，真的要玩，上庭去玩，原因是，房屋因漏水有霉，從三月到七月，這四個月中，你並沒有不管這事，事實上你一直在處理，拖延四個月，也不是你能夠控制的，所以 as long as 你有所有施工的紀錄，證明延宕的責任在合約商，那麼就算是你最後必須上庭，老貓認為你應該仍然有戲。(你的辯護重點是，你並不是專業，所以你找了合約商，對方是專業，你除了信任專業，你沒有其他選擇，特別是疫情期間，如果因此而工程延宕，這不是你的錯，)
第二步是，準備材料，如果最終你要負擔任何賠償，你找合約商要錢，因為對方在工程上的延宕，造成你因此遭受損失，對方當然需要負責。
至於房客，你最多是免人家一個月的租金，外加對方住旅館 (7/18-7/24)的費用。任何其他的要求，上庭去說，誰怕誰? 特別是就算輸了，也不可能到五萬，同時最壞，你還可以找保險公司與合約商與你共同分攤你的損失。
是在加州。 我确实有短信记录，从四月起 隔三岔五就在催contractor去修理。上周已经file claim with insurance. 也在叫专业出霉公司尽快处理。 房客律师说是他们同意这周四让出霉公司去。 希望保险公司能cover一些吧。 再次感谢大家的回复。
加州律師供過於求，所以常有這種律師，藉小事訛詐房東，反正你賠五萬，這個律師至少可以拿一萬到一萬二，這種穩賺不賠的生意，當然有人做。
不用急，你做你應該做的，其他的等對方出招。