A breach of contract would be determined by the actions from both side. If they asked you to do something and you won't do it, it's your fault; and if you did everything the other party asked you to do and they still backed out, it's their fault.
你真正的問題是，你是想佔這個便宜，所以咬住一塊雞肋，放不了口，特別是你根本沒有任何籌碼與對方對賭，所以你只有一是當機立斷，退出這個等待，或是就是與對方耗下去，因為對方除非財力雄厚可以同時 hold 住兩個房地產，否則依老貓的判斷，對方應該是騎驢找馬，所以最終應該無力同時 hold 兩個房屋，所以只要你有心，鐵杵能夠磨成針，你要做的就是與對方比耐心，你不急，對方也沒有辦法說不賣，(因為除非對方真正不另外買房了，對方一定得從銀行貸到錢)，所以最終的主動權在你...
大家好！我在买一个自住房的过程中，遇到一个问题，请看看大家有没有什么建议：
卖家正在买新房，在和我的合同上有一个seller contingency - conditional on their ability to close the new property. 之前他们一直说的是只要他们的贷款银行能够批准就可以remove 这个seller contingency。
现在已经过去2个多月了，seller agent一直说“这几天就能remove”，但是一直没有真正remove。这个房子所在的城市最近房价节节高升，几个房子甚至卖价高于listing price 10% （5万左右）。我不知道是否卖家觉得卖得低了，想用这个contingency来退出。
我的agent几次和seller agent开诚布公的谈，对方都说是很想卖给我们的。更诡异的是，seller agent一直催我们去做inspection和appraisal，并且如果最后seller退出的话，seller agent愿意出钱cover这些费用。
我的诉求：我不在乎inspection、appraisal这些费用，但是很想拿到这个房子（目前确实已经比周围新买的房子要便宜了，但我们2个月前签合同的时候这个价格就是市场价）。
我的问题：seller agent昨天和我们说seller已经拿到了银行的approval，但是今天又有理由（说想要等到actual close）推迟不remove contingency，作为买家，如果发现seller退出和我的交易重新上市，我可以告seller吗？这两个多月的时间浪费让我在这个房价上升很快的市场上损失很多。
我知道如果我是卖家，买家以不正当的理由退出的话，卖家可以告买家要求买家补齐最终卖价和一开始签订价格之间的差价，那么如果是卖家无故爽约，给买家造成了潜在损失的情况呢？我作为买家，如果卖家退出后新上市，worst senario，我是否可以告他们，给他们的房子搞一个lawsuit，至少让他们一年半载卖不掉？
谢谢！！
但是你要想清楚你要什么，不要仅仅是双输
我碰到的一般7天， 10天 ，remove contingency， 到了时间 ，一定催， 发文件过去， remove掉。
但是最后又不签，无非是等着我们自动退出。seller知道他们的卖价低，拖着没有任何costs。我想请教下，有没有什么能够约束sellers让他们尽快remove的？我的经纪再强硬，没有法律上的约束，他们拖着不签，我们也没办法，除非我们退出。只能这样吗？谢谢指教!
你不退出，哪里来的损失?
没有什么风险了，但是即使我们有理，seller还是不remove。我们可以发notice让他们perform，如果不perform，我们退出，但问题是我们不想退出。我们不退出的损失就是，如果seller最终不卖我们这个房子，我们损失的机会成本和时间成本，在这个每个月涨价超过10%的market，2个月也有好几万了。seller本来说感恩节就会remove contingency，一直和我们打太极。我们让seller说实话，seller继续打太极，说马上会remove的。。。这样不停打太极，让我们错过了2个月的其他房子啊
我们作为buyer只能退出，但我们不想退出，哎，所以我想问问，如果seller因为不真实的理由（比如没有贷下款，但其他已经贷款成功了）退出，后面又马上上市卖的话，我们能否告他们。
拿到loan approval 没有， 卖家不能随便撒谎的， 这中间你的经济应该全程有跟踪的。
(A) 加州法律似乎沒有如您所說的標準"賣房合同"，您的問題是您的agent 為了要爭取完成這比交易，給了對方這個方便用來爭取取得對方接受你們的出價，所以真正失職的是你們的agent，這是重點。(你們真正要找麻煩，可以逼你們的agent)
(B) 如果真正要鬧，你應該諮詢當地的律師，考慮提出訴訟的可能，理由是 damages for breach of implied covenant of good faith and fair dealing
https://www.justia.com/trials-litigation/docs/caci/300/325/
然而，最終你們能夠得到的恐怕只是 NOTHING (當然對方如果拿得出證明，證明確實沒有拿到貸款，那麼對方反而可以要求你賠償他們不能及時再上市所受到的損失，所以真正的問題是，你們有多少的把握是對方在玩花樣)，特別是真正要銀行拒絕貸款，並不是很困難的事
(C) 你們的問題是，對方當然咽不下要損失 10% 的這口氣，所以你要不是就是拖，最終對方一定還是要closing，只是時間的問題而以，如果你們是要買入賣出賺差價，那麼你們最好的處理方式是加錢，一個方式是 offer 對方如果現在就close，那麼你們給予對方extra 20K，如果 30 天之後，那麼就是10 K，總之雙方都有好處的情況下，看看你們是否可以達成協議完成這筆交易
“seller contingency - conditional on their ability to close the new property. 之前他们一直说的是只要他们的贷款银行能够批准就可以remove 这个seller contingency”
之前预估贷款，现在也许新房交接过程不顺利，不能按时close，也可以叫“conditional on their ability to close the new property” 么，"ability to close" 不等于一定是贷款啊（我读这句话的理解）。
你不开始inspection让别人认为你没有诚意
我只是现在想想，为什么seller要催着inspection和appraisal（当然他们就催了一次，因为我们的确已经在弄这些）？一开始seller说的是等到他们完全remove 了seller contingency，再让我们开始inspection等等
你说得对，我已经让我的agent更加强势，因为seller没有理由继续这样
出了全价offer，我们没想到第二天seller自己把广告撤下来，通知我们说接受了我们的offer，理由是他们不想其他人打扰，而且seller在MLS广告里写名需要rent back 3个月，很多来看房的人估计不会同意这个，我们无所谓，看重升值，可以让seller rent back 3 个月。并且我让我的agent和seller agent说明我们愿意配合rent back的事情，估计这个让seller接受了我们的offer（全价+同意rent back这么久）；b）谢谢你说的法律咨询，我会考虑。c）我主要有点不爽的是之前好几次我有看中其他的好房子，问seller agent如果他们继续拖着不想卖给我们的话，请直接和我们说，我们可以退出。但seller他们每次都说很想卖给我们。。。导致中间我没有买其他的房子，这笔首付的钱也没有投到股市，觉得seller拖着我在浪费时间，又问不出他们真实的原因。
而且每次我们问他们是不是不愿意卖给我们，他们又说很愿意卖给我们。。。实际上他们又拖着不remove他们的contingency，并且在inspection前2天告诉我们他们得了covid，导致要退出inspection。。。（当然这个我相信是真的。。。）
A breach of contract would be determined by the actions from both side. If they asked you to do something and you won't do it, it's your fault; and if you did everything the other party asked you to do and they still backed out, it's their fault.
I don't understand your logic.
1）尽快完成我们作为buyer要做的事情，比如inspection和loan，这个月底应该可以remove all buyer's contingencies。这样我们就算是诚意满满了
2）等到seller什么时候彻底remove their contingencies, 我们就可以直接close
3）这笔首付就当我是用来冒险买这个房子的，如果seller最后退出，我再咨询下律师是否有法律途径来弥补我这几个月的时间成本&机会成本，如果法律途径太贵，那就只能赶紧move on
最多拖到4月份，如果4月份seller还不remove，我们再看到时怎么办。。。
谢谢！
人家不想低價賣給你，但是也不想被你告，所以就這樣拖延下去，一直到你放棄...對方有沒有錯，當然有錯(因為沒有信用)，但是對方有沒有違法，不見得，因此你要告，這是你的自由，但是告不告得贏，你可能沒戲，只是如果你的尺度沒有拿捏到剛好，最終有可能讓對方可以反咬你一口，因為你的問題是你的 agent 沒有要求一個最終一定要 closing 的底線日期，這是重點.
至於對方，當然是釣著你不放，一方面，對方力於不敗之地，等對方可以搬的時候，就不用再花錢向你租，同時良心說，日後一旦你退出，對方可以用你作為活廣告，說明他這個房地產有多好，所以你等待那麼久......至於seller拖着我在浪费时间，又问不出他们真实的原因，這是事實，但是願意浪費時間的是你不是對方...至於你本可投資.....但是耽誤... 這是你的問題，與對方無關，因為要等的人是你，不是對方，事實上對方隨時歡迎你放棄，不是嗎?
其實講白了，如果情況對調，你要用低於現在市價五萬元售出，你會不會心甘情願，就這樣算了...還是也是用同樣的方式，用拖延的方式，一直等到買方退出.....
你真正的問題是，你是想佔這個便宜，所以咬住一塊雞肋，放不了口，特別是你根本沒有任何籌碼與對方對賭，所以你只有一是當機立斷，退出這個等待，或是就是與對方耗下去，因為對方除非財力雄厚可以同時 hold 住兩個房地產，否則依老貓的判斷，對方應該是騎驢找馬，所以最終應該無力同時 hold 兩個房屋，所以只要你有心，鐵杵能夠磨成針，你要做的就是與對方比耐心，你不急，對方也沒有辦法說不賣，(因為除非對方真正不另外買房了，對方一定得從銀行貸到錢)，所以最終的主動權在你...
要是對方最終真正耍賴不賣了，那你有機會與對方玩法律訴訟，來個長期抗戰，相信老貓，對方連這五萬都放不下，絕對不是真正的有錢人。所以最終你拖延到對方一定來求你時，你再慢慢開條件....老貓要是你，會要求對方書面同意如果日後買賣不成，對方願意付房檢的錢，然後開始找人來房檢，因為這個資料日後可以給您討價還價的空間，記住，你永遠不要說你不買了，就這樣咬住不放，最終贏家一定是你....
對了，同時拖延一定對你有利，因為賣方經紀人也要他的分紅，交易沒有完成，對方也拿不到錢，所以最終一定是要屋主趕緊 closing，所以最終兩邊的經紀人都站在你這邊，你認為誰會贏。
這種情況，不要急.....
广告上说rent back 3个月，但你们签约明显在thanksgiving 之前（因为你说他们那时候已经有贷款）。这3个月从哪天到哪天呢？他们4月新家房子成交，再加3个月rent back吗？还是从11月到4月这几乎半年里面的3个月？而且你等的也不是3个月么。文件不清楚，你将来会吃亏的。
那边真的有新房吗？新房卖家会等半年多不接受其他买家？那新房市场得有多难卖啊。
我记得以前看案子，买家退出交罚金，卖家没有，觉得很不公平，你不会是碰到靠罚金挣钱的人了吧？
3）原定的closing date是1月初，但是因为seller的原因一直拖，目前没有什么固定的closing date，4）我作为buyer如果要退出，随时可以，不用交罚金。但是就像之前老猫分析的，我目前心态是觉得这个房子比较鸡肋（拖着可以赚一点，但也有风险seller之后退出）。5）最后，你提到的seller说要rent back 3个月和他们又说想买到新房之后再close我这边的情况，确实是矛盾的。不管什么原因，我就打算把这个事情拖着了，把buyer的contingency remove了之后，看seller啥时候能remove他们的contingency，啥时候就close。
恐怕是卖家认为你没有诚意吧。我们这里就给一个星期做inspection.然后买家必须除掉条件。即使卖家不想卖了买家基本告不赢 没有人耽误那个时间耗着。基本拿回定金继续找房了。这种事情我知道的就发生过几次。
要求seller在规定的时间里remove 这个！