不放心再买个owner title insurance， 不是title insurance。 title insurance保护贷款银行不保护房主。多个OWNER意思完全不同。
另外标准合同都有类似字样，给卖家机会修复title
Should the title to the property appear defective, SELLER shall have XX days after receipt of notice from BUYER of such defect or defects within which to correct same at the cost of the SELLER. Should SELLER be unable to correct the defect, this CONTRACT is voidable at option of BUYER and earnest money shall be refunded to BUYER. If the parties to this contract desire that any term of this agreement survive the closing and transfer of deed to BUYER, an agreement must be executed prior to closing acknowledging such an intent.
马上要close了，发现房子上有50多万的lien. 房价才40多万。这时候应该怎么办呢？ 尤其可疑的是卖家在11/27/2017 房子快上市前又追加了一个7万的贷款。
现在短缺23万。现在应该怎么处理这件事？
不管房子卖多少钱，合同应该要求卖主付清所有的lien。如果过户的时候有还剩一个lien，按照合同不能过户，你不付钱。
This is called seller must provide marketable title
https://www.law.cornell.edu/wex/marketable_title
a house with liens does not have marketable title, and cannot be closed according almost all purchase contract.
当然，具体如何，需要仔细阅读你的合同。
最奇怪的是卖家在房子上市前一周，刚用这个房子做了一个抵押贷款。
而且，seller title 公司的 closing document 根本没包括这两个loan.
不然的话，你要小心。
你不满意你的代理。你也不满意卖家的态度。那么你到底看上什么一定要买这个房子?
你真的该找个律师帮你处理这些事，怀疑你是不是用了卖家的经纪人？
要么请律师读，要么自己读。无论如何，我不帮你读。
我不知道律师可不可以回答一些将来时的问题，因为现在时的问题，只要自己懂了，一般可以做出判断，而且也能找到负责的一方，并且还有退路。
但一旦房子过户，再发生事情就比较麻烦了。比如这种卖家隐瞒lien的情况，还有没有可能波及其他问题；如果能够过户，有没有潜在的问题，还是就完完全全和closing之前一刀两段。。。所有合同上不清楚的未知数才真正比较关键。
毕竟成交对他们更好。
如果不买，直截了当问怎么退出，退出需要的手续和损失，然后在那个基础上想办法尽量减少损失。
既然有律师对话， 为什么不问如果决定退出 手续是什么。一般来说律师的回答是给你所有可能的option, 你只是需要做决定取舍。没见过律师只说一种可能的。
所以你和人说话的方式很奇怪。
我上次也用了卖家的经纪人，也被骗了一件事，当然中间我自己把事情想简单了，结果花了我很大的力气才纠正过来。
不买这个房子拿回定金应该很容易。又想要房子同时希望因此拿些补偿回来很难。
一个经纪人，同时拿到6%，为了促成生意，他会还给卖房1-1.5%, 送买方1-1.5%，自己照样拿3%以上，三方皆大欢喜。经纪人不管哪边的，只有生意做成才挣钱，欺负哪边都不行啊，我觉得就是她的经纪人不太负责任。
万一是同一个经纪人，需要注意什么吗？
所以你现在得自己去读合同条款看如何脱身了， 因为连这个律师都不是为你服务的。
他这个是federal tax lien
买家也可以像卖家借不到钱一样“有理由”地不能closing，比如突然没钱付down payment了， 游泳池的解决办法不满意。。。。订婚的也不是100%最后成婚，怎么买个房子不能自己做主呢。我现在都怀疑以前我做事是不是太任性了
你就放心吧。退一步说，他如果真的能借到，你就是买了房子，也没吃亏什么。
有地产协会的标准合同，有escrow company. 买title insurance. 风险在哪呢?充其量就是title 不能clean,closing 不了吧。最多损失个验房钱，定金也钥得回。大家给扫下盲?
顺便说一下，你现在不能以这个理由退出合同，只要卖家在closing之前有足够的资金付清，合同就有效力。
那么现在好像卖家在寻求discharge. 这个是什么意思呢？ 是他自己付清，还是去IRS 申请个certificate? 如果他自己付清了，把这个钱给title company. 这时候的风险是什么呢？ 有人说担心到时候title company不能及时付款给IRS, 拿不到release of lien
Title 不 清是无法转手的，这在麻州可行，不知其他卅。
楼主为啥不找自己方律师，毕竟这是小钱
只要title公司给你转title了， 确定有owner title insurance.卖家从哪搞钱，如何支付与你无关。
我记得最后是有人怀疑假的，否则不会转title，但不知道还有没有其他可能性。所以希望楼主能够找律师真正审查一遍。
人家本来用房子抵押，拿到贷款就可以应付欠的债了。现在 把房子卖给你了，要去找新的贷款来清这些lien, 拿什么做抵押?
而且每笔贷款都有百分之几的费用要给放债的(和律师)，这些明处的亏空，人家就这么认了?
所以用常识想想，这里面有没有猫腻。
他说如果对方discharge后，如果title公司一定要release of lien估计最少等一个月
就是世界之大无奇不有，不知道的不等于不会发生。哪里都不是一个法制完美的地方，所以尽量自己最开始就做到有备无患。
如果你真的想买这个房子，找个律师把事情做得稳妥，如果感觉律师也仅仅是想快点儿挣钱而缺少起码的责任心，你就多警觉些。没有close之前不是不可以退出，只是earnest money就不能要了。
http://bbs.wenxuecity.com/law/230023.html
(A) 對方要如何處理是對方的問題,你需要的是監持在約定的當日要求close. 對方是否能辦成是對方的麻煩....
(B)直到對方無法依約 closing 之前,你不可能無損失退出這筆交易,你能做的事是一個字"等"
(C) 你的代理與你所用的律師當然希望這個買賣能夠成交,但是最終決定權在你...然而一切程序需要依據雙方簽定的買賣合約的條文處理,沒有其他的"好"辦法.....現在除非對方無法如期交屋,你恐怕不可能沒有損失能退出....
(D)你這筆交易基本上一定會吃虧,(不論退出與否),所以不必去想這裡會有任何人有神奇妙方可以救你,因此真的不需要再來這裡哭訴,你需要注意的事是
(I) 產權一定要清楚,勿要輕信人言..同時文件一定要弄清楚意義再簽字
(II) 一定要買 Title Insurance (這錢不能省)
(III) 游泳池就不要再想太多了,房屋 closing 之後,沒有人會再理你... (你那幾份有關游泳池的鬼東西,一句話,根本沒有用,別傻了)
(IV) 自己做一個成年人,不要再希望任何人為你的損失買單
(V) 交屋之後,一定要找有信用與有職照的合約商仔細檢修,你這房屋,老貓敢說一定還有你不知道的問題....看大局,不要再只注意小問題...
(E) 一個人要學習敢恩與知足,不要認為免費的東西就可以不用白不用,用了是白用....日後記住要回報..(這幾年,你除了希望大家手把手幫你 DIY 之外,你做了什麼? 自己好好想一想....請不要告訴老貓你除了要求其他人付出之外,你什麼都不會做...)
最後,你需要考慮長遠,這房子,30 年上下,要弄,要修都是一堆麻煩,但是這是正常,自己冷靜處理,充分學習如何運用網路資訊研究處理之法,這是正路....走三退四,後悔,哭訴,只是讓有心人趁你之危佔你便宜....(你為了省錢找的律師與代理最終不是讓你吃了大虧,所以自己好好想想...貪賤買老牛就是你現在的寫照,如果你這房˙是投資房,最好儘快脫手,你這種個性不適合做房東....言盡於此.....
以后买房得请买方律师，这钱不能省。
只要賣方在closing date不能解决lien的問題, 買方就可以退出. 可能還要賣方賠償損失. 但買方似乎願意延長closing date一個月.
为什么现在又变成对方要求等一个月，不是你贷款公司说要一个月。
不放心再买个owner title insurance， 不是title insurance。 title insurance保护贷款银行不保护房主。多个OWNER意思完全不同。
另外标准合同都有类似字样，给卖家机会修复title
Should the title to the property appear defective, SELLER shall have XX days after receipt of notice from BUYER of such defect or defects within which to correct same at the cost of the SELLER. Should SELLER be unable to correct the defect, this CONTRACT is voidable at option of BUYER and earnest money shall be refunded to BUYER. If the parties to this contract desire that any term of this agreement survive the closing and transfer of deed to BUYER, an agreement must be executed prior to closing acknowledging such an intent.
如果卖家不按期清除clouds，你可以全身而退，拿回earnest money
现在发现出事了，事后才找律师，晚矣，其后果只好自负。
基本上是不知所云，根本缕不出头绪。你可以跳过所有细节，简单地说underwriter批准了贷款，你就安全；不放心再买个owner title insurance。
不要发展出个阴谋论，这么多人抱团骗你这点钱，根本不够分的。相信你的律师吧。