帝都卖房记 (后记)

小小试一下水
楼主 (文学城)

中国的中介是同时跟买卖双方合作, 所谓的“一手托两家“, 在讨论房屋价格的时候就需要自己把关,毕竟中介起的是”捣浆糊“的作用,他们是从买卖双方手里赚中介费,目的就是把双方拉到一起成全交易。 A家就有个名中介花好几个小时想说服LD同意一个特别低的报价,从中国的人口政策到北京的限购一直聊到对北京房价的影响,好在同时有其他中介的有报价进来,要不真的会因搞不清楚市面而发昏.  中国的法律允许签多个中介,也许也是为用外在的竞争来相对的保护房屋买卖双方的利益。

房子刚上市的时候中介B根据这片小区类似户型近年的成交价给出了个挂牌价-比近年的成交价高出个5%吧,两家中介都认为达到近年的成交价的可能性不大,所以挂牌价在几个星期内就减到了小区里类似户型近年的成交价,然后就一直维持到房子最后成交卖出。买主和其他潜在的买主都是为孩子结婚买房,基本就是全款的模式,而钱除了积蓄以外不是刚卖了家里的老破小就是老破小正在挂牌中,这个情况也符合中介们的“市场不好老破小先行”的调调。不知道是不是因为北京的限购政策,我们碰上的买家们都是土著。

我们所需的公证文件都在A家中介推荐的公证处办理,因为是中介的合作公证处,我们不用到现场取号排队,而是通过微信联系预约,约好时间到时去办理就可以了,搞得有一点像是走后门的感觉.

我们在汇丰开设的是理财账户,账户余额要求月日均额50W RBM或等值的外币,不满足条件的话有每月300元的管理服务费。这个月费会自动返还如果3个月内满足月日均额要求。我们的经验是如果账户里没钱,那么每月300元的管理服务费其实就不存在。后来汇丰的小美女又推荐我们的账户升级为汇丰的私航 ,说是换汇的时候有9折点差的,而且换汇的时候没有手续费。 具体的我们也没细问。在换汇开始的时候,柜员告诉了我们汇丰当天的汇率(应该是美元的买入价吧),然后我和LD各有3个机会选择我们个自的汇率,她的说法是只要比刚报给我们的汇丰当天汇率低就好,越低越好。

我们在汇丰开户的时候选择不申请debit card, 主要是因为开户就是为了接收售房款,换汇转汇,等钱转到美国就要把账户关了的,汇丰的小美女表示理解也照我们的意愿帮我们办理了。结果最后的买家需要贷一小部分款,而大多数的放贷银行要求银行卡的信息用来发放贷款使用 (不要问我为什么,我压根不懂为什么), 谢天谢地中介找到了一个可以用银行账号直接放贷的银行-浦发银行,尽管贷款额只能打进一个卖家的账户,也是帮了我们一个大忙,要不又是一个过不去的坎。

很多网友问到外汇管理局,我们换汇没有经过外汇管理局审批,汇丰的专员从一开始就非常明确的告诉我们作为外籍户主,从买房到卖房均是外籍就只需要国税局的批准,准备的文件单子也是从始至终完全一致。

国税局的手续简单清晰,有汇丰的专员帮我们把关文件又陪着我们一起过去处理,整个过程非常顺利。 我们去国税局的那个下午遇到一个情绪失控的中年人, 在国税局的一个窗口大喊大叫,说是因为某件小事连续两天来国税局处理,前一天还为着急来国税局取号排队而摔伤了腿,动静大到引来不少人围观,包括保安。 正帮我们办理手续的小美女也站起来垫着脚从门缝张望,据说情绪崩溃而大喊大叫的每天都有发生,结局往往是领导们出来亲自处理,不知道是不是有样学样,这才每天都有这样的事情发生。



更多我的博客文章>>> 帝都卖房记 (后记) 帝都卖房记 (3) 帝都卖房记 (2) 帝都卖房记 (1) 2025年4月北欧游后记
*
*江南雨*
谢谢详细解释,都一一拜读了,受益匪浅,特别佩服!
h
hhtt
不知在美国或者加拿大卖个房,能不能也写个四篇短文出来?也许是只有在中国(Only in China)?
h
hhtt
外籍买房和买房在北京,不知要交多少%的增值税?
r
refill802
各中介底下员工信息是互通的

如果找一家,其它附近几家都会跟踪上来。签独家,接单中介人员提成高。

请问报税用的售房汇率是用换汇当天的? 汇率是用IRS 年平均汇率还是Fed的,或者其它? 报税是找的专业会计还是自己DIY,比如用Turbotax ? 如有不方便不必答复。

 

小小试一下水
谢谢,我们也是从众多网友的分享中学到很多,才能顺利达成目的,也希望我们的经历可以帮到有需要的人。
小小试一下水
在国外买卖房产应该都有攻略可以分享参考的,当然需不需要外汇管理局审批是个特别中国的话题,最后当然就是本人是个话痨lol
小小试一下水
目前的政策是满五唯一的话就没有税。
小小试一下水
我就用汇进美国的美元数做为起点开始算啊,那是我最终拿到的售房款。其它用到汇率的地方是买房和装修,不过那时的汇率是

纹丝不动的lol. 我会用turbotax,除非结果出来太令人意外。

g
greenfinger
我认识的都是通过外管局汇钱的,不知道是不是不同城市不一样,唉 中国的事真是没个准
g
greenfinger
turbotax就行,很简单的
n
nancyjin5391
能谈谈如何缴税吗?

1.  卖房的capital gain 按什么价?国内有阴阳合同。多年前买入的 base价如何计算,按什么时候的汇率? 买卖房子的哪些costs 可以抵税?

2. 是不是立刻就要交Federal 和state的estimated tax?

 

谢谢

小小试一下水
我们只交了一个季度的预交税,其他的还没办呢。不过缴税的个人因素很多,最好联系自家的CPA 如果有任何疑问的话。
r
refill802
关于汇率选用确定日,

8938表的说明,报税达标,报当年银行账号存款最高值,汇率用年度最后一天的Fed汇率,8938说明里面有汇率网页链接。

售房款应该用房产交易产生当天的汇率?

除非交易日同一日房款换汇汇出,否则交易日和换汇汇出日汇率很可能不同。

如果当年出一套以上房产,有人写用IRS年平均汇率。

感觉还是找个有涉及海外报税经验的会计,省不少事。

小小试一下水
8938的应该数额不影响税额,至于汇率引起的差额是不是作为exchange gain/loss 来处理,所以我想用汇入

款作为起点。

r
refill802
对,8938仅有申报意义,

汇率用年度最后一天汇率确定FMV

但房产交易涉及盈亏,你的情况是交易日-汇出日几天之内,应该没问题。

极端的情况,房产交易日-换汇汇出日,间隔一两年甚至更久,汇率很可能差别大。

小小试一下水
capital gain/loss 应该在卖房当年就要报税了呀, 后面的由汇率变化引起的realized exchang

gain/loss 跟房屋买卖就没关系了呀。

r
refill802
用房产交易日的汇率计算房款,这个用来报当年税

再以后如何报应该已经和房产无关,是新的基数。

我是这么理解的,比如房产卖了7元人民币,交易当天汇率7,等于1美元。

房产交易报税用1美元。再以后申报仅涉及基数7人民币或1美元,

 

小小试一下水
同意,所以还是蛮清晰简单的。
小小试一下水
我们就只听银行的,因为最后钱要进过银行才能转出。我们联系过的几家银行,马上放弃的基本上就是对
r
refill802
不同的情况,有的需要国税局和最后外汇管理局申请批准
r
refill802
工商行没问?

看过有人写过北京,华中地区某市的工商行汇出

曼岛游人
大陆卖房麻烦的是如何汇款出境, 其他还好