看了网友SANSHAN关于卖房交税的感慨：
请问各位大拿们：卖出租房如果增值，就要交capital gain tax和recapture depreciation
我来评论几句。
1. 预支未来
现实中的确有不少人卖房的时候交不起税。
比如说，20万买了个房子（为简化期间假定土地值为零），30年后100万卖掉（假定买卖费用为0），其中cashout过无数次，还有贷款80万。
卖掉的时候，利润是100万，其中80万的Long Term Capital Gain，和20万的Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture）。
可能需要交的最大税额是：
总额是： 5+16+3.8=24.8万。
而卖掉时实得现金： 100(卖价)-80(贷款)=20万，还真是不够付联邦税的。
问题到底出在哪里呢？
首先，那5万的Unrecaptured Section 1250 Gain是延掉的税，也就说你以前有20万的收入没有交税，现在需要补上。
而实际交的税只有：16+3.8=19.8万， 实际最高税率： 19.8/80=24.75%，不应该说是太高。
可以看出，问题是房主预支了未来，房子增值了80万，肯定需要交税，房主不应该把利润预先全部挥霍了，而应该未雨绸缪，预留部分资金。
就像一个contractor，如果他一年挣了100万（包括自雇税和收入税），如果他在一年内把这100万都花了（假定他没withhold任何税），那到年底的时候他肯定没钱交税，他还有大笔的自雇税和收入税需要交，他也只是预支了自己的未来，跟上面卖房子的卖主一个道理。
2. 延税
有的朋友可能会说了，如果我20万买个房子，30年后卖掉的时候房价还是20万，卖掉的时候还需要recapture全部的20万，多交差不多5万的税，是不是划不来？
不是这样的，因为金钱有时间价值。
我有一年曾做过Cost Segregation，多减了10万的折旧。
为简单期间，假定我当时的税率只有10%，也就是说我那一年少交了1万的税。
1万的资金，如果年复利是10%， 30年后就是： (1+0.1)^30=17, 其中利润的16万需要交Long Term Capital Gain： 16*0.238（20% Capital Gain+3.8% NII Tax）=3.8万。
也就是说30年后1万会变为： 17-3.8=13.2万。
而延交的那10万收入，税率不应该超过25%，所以最多需要补交2.5万的税。
13.2-2.5=10.7万 就是由于延税而白得的钱。
上面是假定我当年的税率只有10%，如果加上州税当年的税率达到50%，第一年就可以少交5万的税，30年后白得的钱应该是：
5*17-(5*17-5)*0.238（Capital gain tax）-2.5(补交的税)=63万
不是个小数字吧？只因为当年多折旧了10万！
建宁 2024/8/6
要是平时就花20万，来年必须卖掉一小部分股票来交税。
假设房子appreciate的部分可以cover所有的transactioncost， 那么我如果有2米的bonus depreciation今年，那么我是37% 的边际税率抵税的，两年后卖了，这2米的税率是25%+3.6%=28.6%？， 两者相减= 37-28.6= 8.4%那么我怎么着在税务上，也挣了10几万了， 我算的对吧？
其他项目都是外加的
或者是 real estate profesional status. 我文章中说的不严谨。
应该使劲买房子，然后cost segregation，抵消收入，这样啥税也不需要交，以后只需要交至多25%的 long term or recapture tax, 或者最后传给子女，一分钱也不需要交。
我去年买了，装修了6套中的5套，想明天春卖了，换9-12套的。
经纪人说做Cost Segregation，我搞不清，查网上说是办公楼，计算机设备等。
我买的是居民居住楼。
万一有需要那年就去买些大的，做一次，或者买商产
我做过两次，每次减掉七八万W2的收入，杯水车薪当然better than nothing。
收入很高的话谁愿意整天买出租房给自己找事啊，加州人就跟居士一样定投大盘多好。
问题: Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture），怎么回事?
原来多年claim的depreciation，难道到后来还要付更多的税 (20万本金x0.25)?
Cost Segregation能替代1031 Exchange吗
辛苦，泪水汗水。
但是万一有需要这么做，就要做一下
1，如建宁兄所说，你之前已经用折旧去抵扣了income，卖出时只是补回来，没有多付，只有赚了钱的时间价值。假如你之前的税高而卖的时候税低，可能还赚了税；2，现在卖出假如是你total income低，而10年后高，你capital gain rate现在比将来少，未必是做了1031 exchange合算，除非你是打算永远不卖，留作遗产。结论：卖这个房子上你未必做错了什么。
得看你个人情况而定。
看了网友SANSHAN关于卖房交税的感慨：
请问各位大拿们：卖出租房如果增值，就要交capital gain tax和recapture depreciation
我来评论几句。
1. 预支未来
现实中的确有不少人卖房的时候交不起税。
比如说，20万买了个房子（为简化期间假定土地值为零），30年后100万卖掉（假定买卖费用为0），其中cashout过无数次，还有贷款80万。
卖掉的时候，利润是100万，其中80万的Long Term Capital Gain，和20万的Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture）。
可能需要交的最大税额是：
Unrecaptured Section 1250 Gain ： 20*0.25=5万 Long Term Capital Gain ： 80*0.2=16万 NII Tax: 100*0.038=3.8万总额是： 5+16+3.8=24.8万。
而卖掉时实得现金： 100(卖价)-80(贷款)=20万，还真是不够付联邦税的。
问题到底出在哪里呢？
首先，那5万的Unrecaptured Section 1250 Gain是延掉的税，也就说你以前有20万的收入没有交税，现在需要补上。
而实际交的税只有：16+3.8=19.8万， 实际最高税率： 19.8/80=24.75%，不应该说是太高。
可以看出，问题是房主预支了未来，房子增值了80万，肯定需要交税，房主不应该把利润预先全部挥霍了，而应该未雨绸缪，预留部分资金。
就像一个contractor，如果他一年挣了100万（包括自雇税和收入税），如果他在一年内把这100万都花了（假定他没withhold任何税），那到年底的时候他肯定没钱交税，他还有大笔的自雇税和收入税需要交，他也只是预支了自己的未来，跟上面卖房子的卖主一个道理。
2. 延税
有的朋友可能会说了，如果我20万买个房子，30年后卖掉的时候房价还是20万，卖掉的时候还需要recapture全部的20万，多交差不多5万的税，是不是划不来？
不是这样的，因为金钱有时间价值。
我有一年曾做过Cost Segregation，多减了10万的折旧。
为简单期间，假定我当时的税率只有10%，也就是说我那一年少交了1万的税。
1万的资金，如果年复利是10%， 30年后就是： (1+0.1)^30=17, 其中利润的16万需要交Long Term Capital Gain： 16*0.238（20% Capital Gain+3.8% NII Tax）=3.8万。
也就是说30年后1万会变为： 17-3.8=13.2万。
而延交的那10万收入，税率不应该超过25%，所以最多需要补交2.5万的税。
13.2-2.5=10.7万 就是由于延税而白得的钱。
上面是假定我当年的税率只有10%，如果加上州税当年的税率达到50%，第一年就可以少交5万的税，30年后白得的钱应该是：
5*17-(5*17-5)*0.238（Capital gain tax）-2.5(补交的税)=63万
不是个小数字吧？只因为当年多折旧了10万！
建宁 2024/8/6
要是平时就花20万，来年必须卖掉一小部分股票来交税。
假设房子appreciate的部分可以cover所有的transactioncost， 那么我如果有2米的bonus depreciation今年，那么我是37% 的边际税率抵税的，两年后卖了，这2米的税率是25%+3.6%=28.6%？， 两者相减= 37-28.6= 8.4%那么我怎么着在税务上，也挣了10几万了， 我算的对吧？
其他项目都是外加的
或者是 real estate profesional status. 我文章中说的不严谨。
应该使劲买房子，然后cost segregation，抵消收入，这样啥税也不需要交，以后只需要交至多25%的 long term or recapture tax, 或者最后传给子女，一分钱也不需要交。
我去年买了，装修了6套中的5套，想明天春卖了，换9-12套的。
经纪人说做Cost Segregation，我搞不清，查网上说是办公楼，计算机设备等。
我买的是居民居住楼。
万一有需要那年就去买些大的，做一次，或者买商产
我做过两次，每次减掉七八万W2的收入，杯水车薪当然better than nothing。
收入很高的话谁愿意整天买出租房给自己找事啊，加州人就跟居士一样定投大盘多好。
问题: Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture），怎么回事?
原来多年claim的depreciation，难道到后来还要付更多的税 (20万本金x0.25)?
Cost Segregation能替代1031 Exchange吗
辛苦，泪水汗水。
但是万一有需要这么做，就要做一下
1，如建宁兄所说，你之前已经用折旧去抵扣了income，卖出时只是补回来，没有多付，只有赚了钱的时间价值。假如你之前的税高而卖的时候税低，可能还赚了税；2，现在卖出假如是你total income低，而10年后高，你capital gain rate现在比将来少，未必是做了1031 exchange合算，除非你是打算永远不卖，留作遗产。结论：卖这个房子上你未必做错了什么。
得看你个人情况而定。