本次地产调整，受冲击最大的是办公大楼业。但办公大楼崩盘的原因相对复杂些，至少利率并不是最主要的原因，而像居家工作等人们生活习惯的改变才是主因。
受冲击仅次于办公大楼排名第二的应该是美国公寓楼业，确切地说是用短期浮动利率债务抄大型公寓楼的投资者（而用长期固定利率投资大型公寓楼的投资者则受影响不大）。很多私募众筹者用的就是这种短期和浮动利率贷款，并且地产中的私募众筹大多都用来投资大型公寓楼。因而，在利率快速增高和利率高启的当前，公寓楼私募众筹就成了重灾区。
在过去一年，有很多私募众筹公司，不严重的则停止分红（stop distribution），状况更差一些的则要求追加资金（Capital calls），更惨的是被银行收回或血本无归地大甩卖。
而这一切，不仅发生在一些默默无闻的小公司或业余操盘手身上，就连很多业界享有声誉的大私募公司，由于对利率风险估计不足，也遭到同样的厄运。
估计这一次，绝大多数的私募众筹公司会被清盘出场，或者被迫甩锅而另起炉灶。而在利率升高前入场并且用短期浮动利率的投资，估计大都会蒙受重大损失，甚至会血本无归。
而这一切，都是利率惹的祸！
让我们通过数字，来帮助理解一下当前的形势。
美国公寓楼高点时的Cap Rate约4.4，由于利率的升高，当前的Cap Rate已经升到约5.5，这就意味着公寓楼价格的跌幅已经达到了20%。
雪上加霜的是，银行收紧了贷款条件，以前的LTV可以到70~80%，而目前很多银行要求LTV要低于60%， 甚至是50%。
比如，一个操盘手众筹了120万，用100万为首付，贷款300万，买了个400万的物业，贷款期限是5年。
而到第5年贷款到期时，物业的市场值只有300万，而银行refinance要求的LTV是60%。
这时操盘手只有两个选择：
可以看出，以上两种选择都不好玩。不幸的是，这也正是目前很多私募众筹面临的困境。
下面说说我所知道的几个业界知名公司和名人当前面临的烂摊子。
Ashcroft Capital在美国公寓楼私募众筹业尽管不是规模最大，但它的名气确是大得很，这主要归功于1 Book，1 Podcast和1 Conference。Ashcroft创始人之一的Joe Fairless所写的 Best Ever Apartment Syndication一书，基本上是公寓楼私募众筹操盘手的Bible；他所主持的The Best Ever Show podcast，传说是业界最早的；而Ashcroft组织的一年一度Best Ever Conference，更是在业界如雷贯耳。
Ashcroft最先做的二十几个独立的公寓楼私募众筹项目，回报都不错（当然也是时机好）。但从大约2021年开始，他们开始以基金的形式募资，以前一个项目一募资，而新的基金模式可以买多个物业。结果，他们的第一个基金(AVAF1)已经开始Capital call，否则若以目前市场值卖掉物业的话， Class B会被完全wipe out掉，Class A也会大出血。主因就是利率快速增高，顶不住了，尤其是有的物业面临Refinance，尽管他们对利率做过hedge（利率hedge一般有Interest Rate Cap 和Interest Rate Swap两种方式，一般1~3年，他们用的是Interest Rate Cap）。
2022年9月，我曾经关注过他们正在募集的第二个基金（AVAF2），当时我有不少资金，尽管我也想投一部分私募基金，但由于市场利率高启，我当时对以equity形式投资物业不感兴趣，因为时机不对，而我更感兴趣的是Debt 基金。尽管我不会投这个项目，但闲着也是闲着，出于好奇， 我就跟他们进行了交流，了解到了这个基金的不少信息。这个基金募资的目标约1.1亿，当时他们已经募到了八千五百万，估计两个月后就能达成目标，基金包括7个公寓楼群。我仔细看了看他们已经购置的几个物业的信息，发现有好几个物业购入的Cap Rate竟然都低于3，好像是2.9左右，买价如此之高，有些出乎我的意料。
不出预料的话，他们的前两个基金的投资者都会蒙受巨大损失。当然，投资者是否会被全部wipe out得看以后的市场形势和利率下降速度。
即便如此，他们目前也正在积极推销他们的第三个基金…
Western Wealth Capital的CEO Janet LePage是业界的女中豪杰，就连她的竞争对手都夸她投资坚持自己的原则和标准（underwriting criteria）。她的公司以前战绩辉煌，只是有一点，她一直选择用短期的浮动利率过桥贷款，即便对利率进行hedge，也只hedge一两年，这次利率快速升高，也是顶不住了，卖掉了好几个物业，投资者基本是血本无归。
熟悉BiggerPocket的朋友可能会知道 Brandon Turner，他是BiggerPocket地产投资播客的前主播，并且写了好几本畅销的地产投资书，就连很多地产投资者熟知的BRRRR、House Hacking等术语，也都是他杜撰出来的。他是个很好的主持人，文笔也好，我一直很喜欢他主持的播客，至少我感觉他比现主播David Greene要好得多。几乎可以说， 他在BiggerPocket，甚至是美国地产界，已经成了一个无人不知无人不晓的人物。
大约做了9年的主持后，已经声名在外了，他便辞了主播的职务，和另一个有过大型公寓楼操作经验的Brian Murray，合伙成立了私募众筹公司Open Door Capital，开始募资投资大型公寓楼和Mobile Home Park。
Brandon Turner是何等人物，那是振臂一呼，应者如云。他可以在短时间内募到大量资金，想募一个亿，对他来说是小菜一碟。但无论是Brandon Turner还是Brian Murray，都没有点石成金的本领，你有能力短时间募到大笔资金，不见得有能力快速而有效地配置这些资金。到头来他的融资优势反倒成了压力，那么多的资金在手中，购买物业会有很大的紧迫感，很可能会饥不择食，以高价购买物业。再加上入市的时机不好，正是快速加息的前夜或加息进行中。并且跟多数私募众筹一样， 他们用的大多是短期浮动利率贷款，所以结果就可想而知，现在他的投资者是骂声载道，他也算是又出了一回名，伟大的Brandon Turner终于跌落神坛！当然，这没耽误他本人赚得盘满钵满。
其它处于同样困境的还包括Tide Equities, GVA Group, Nitya Capital 等，还有已经完全垮掉的Applesway Investment。
估计接下来的两年，也就是2025~2026年，美国的公寓楼私募众筹业，会来一次大清盘，有很多的公寓楼会被收回或亏本变卖。这是因为，短期贷款一般是5~7年，加息前入场的贷款到时该到期，需要Refinance了。即便是贷款没到期的， 由于大多用的是浮动利率，即便对利率做过hedge, 一般的hedge也不会超过三年，所以一些贷款即便没到期，利息估计也顶不住了。
有些朋友会问，既然2025~2026年很可能是公寓楼大清盘，那存不存在抄底的机会？首先，我个人感觉，尽管公寓楼的价格可能还存在着下行空间，但幅度不会太大。最重要的是，现在市场上有海量的资金都想入场抄底，如果人人都想着捡漏毛，那真正捡得着的可能性就不大。不过无论如何，既然存在着大清盘，那机会肯定会比平日多，所以有志于入场的朋友不妨在接下来的两三年多留些心。
这次利率的快速窜升，先是搞垮了几个lender（银行），接下来就该搞垮很多borrower了。
如果读完这篇文章，您得出的结论是：坚决不投私募众筹，全都是骗子！那我只能说你歪了楼，这不是我想表达的主题。我是想让大家清醒认识到短期和浮动利率贷款的巨大风险，这个与是否私募无关。
我大约算了算，如果我的贷款不是固定利率的，而是变为浮动利率， 如果按目前7~8%的贷款利率， 那我出租房的租金利润就全没了。所以，我对太太说，现在我的租金利润并不是房子赚的，而是贷款赚的。
关于短期和浮动利率债务的风险，市场算是给我们上了生动的一课，也让我们有机会近距离地领教它的威力， 但愿您也能从中受到启发！
建宁 2024/6/9
10年后再看，拍断大腿！10年前我怎么没下手再狠一点？！
有一两mREIT的损失比较大。但总起来说，私募众筹并不是个太大的行业，再说物业跌幅在20～30%，lender不可能借给他们100%，lender收回来损失也不应该太大，除非少数几个LTV太高的，我不觉得会对美国金融系统造成冲击。
看看这到底会产生什么结果会很有趣。
我喜欢你的清单，但在某种程度上，这是一份尽职调查的梦想清单。
虽然你指出了所有的事情，但很多事情几乎不可能研究，而且可能会改变。比如运营商集团是否具有良好的流动性。我认为你无法确定这一点……即使你能确定，你也并不总是知道他们拥有或正在进行哪些其他交易。今天良好的流动性，明天可能会很糟糕。谁能保证，即使他们拥有很好的流动性，他们也愿意把它花在你的 LP 财产上。
我不知道百分比，但我认为在上次经济衰退期间，很少有 GP 在场并进行投资。我看到的大多数人可能从 2015 年或更晚开始。大多数人可能不必追逐大量的租金，比如在 COVID 期间和之后。大多数人从来没有真正在困难时期进行资产管理或 PM……他们的 PM 也没有在困难时期进行管理。租赁办公室里很少能找到一个已经做了 15 年或更长时间的人。那里有很多人员流动。你几乎永远不会知道 GP 或资产经理或两者是否对物业员工进行过培训和教育，让他们了解事情的运作方式。有时他们会很快将维修外包出去，而维修本来可以在公司内部以一半的价格完成。这 500 美元的额外费用如何影响净运营收入和物业价值？项目经理是否了解投资者是谁以及这些钱从哪里来投资。我们大多数人都不是大公司，500 美元不会有什么区别.....我们大多数人都是家庭投资者，这是我们的退休金....我们努力工作攒下的。
我认为这群人可能有几个问题让他们不知所措。一个是高杠杆。一个是浮动利率债务。一个是他们所在的市场与他们的本土市场不同。我住在 DFW 地区，但对休斯顿知之甚少。虽然只有 5 小时的路程，但每次去那里，我总感觉自己身处一个完全不同的世界。有时我会看到运营商在推销他们要将 D/C 级改造成 B 级或 B+ 级，但我认为他们往往不了解该地区的人口统计数据和需求驱动因素。有可能可以做到，但这些工作非常繁重，而且我认为如果你不是每天都在那里，你对该地区不太了解，而且你拥有像这样的大型房产，那么完成这些工作会更加困难。很多人都在推销，你可以花 20,000 美元将一个经典单元升级到白金级，增加洗衣机/烘干机连接和狗公园，更换纪念碑标志，并在 1000 个 C 级单元的综合体上每个单元每月多获得 300 美元。将一个劳动力住房大型综合体变成一个吸引高薪年轻专业人士的综合体非常困难，这些专业人士重视 Nest 恒温器和刷卡锁。这种情况很少见……但我经常看到这样的推销。
如果他们没有真正进行出色的尽职调查，最终只会增加他们的麻烦，我不会对这些资产感到意外。我猜他们有很多坏账，需要驱逐的人数比表面上看到的还要多，还有大冻结留下的问题。他们一直很乐观，认为他们可以在所有开支上实现规模经济，但我猜情况恰恰相反。
很少有运营商似乎也能很好地处理续约与新租户的关系，并与 PM 建立激励制度来实现这一点。在许多情况下，PM 更愿意以略微上涨的租金续约，而不是告诉现有租户他们需要搬到租金高出 300 美元/月的翻新单元。我猜大多数人对新租户租约的激励大于续约。不过，续约通常对业主更有利。空置率在数字上很糟糕。
我不知道，但我感觉许多运营商认为他们的工作通常在他们关闭后就完成了。对于一些这样的房产，我认为它可能才刚刚开始。这不是坐下来计算现金流，而是要弄脏自己，忙起来，努力工作。我几乎可以说，在休斯顿的 1000 个 C 级单位中，你最好准备在空置的单位或便利中心办公并密切关注事态，而不是去度假和参加 10 次会议。我认为每月一次或每月两次与 PM 进行一小时电话会议不会取得成功。
除非你非常了解 GP 团队，否则很多事情都很难提前检查。
不过也得看时机，比如前些日子银行收紧贷款条件，有的LTV要求不超过70%，甚至更低。接下来，利率下调是大势，可能条件会逐渐变宽松。
其实，美国整个公寓楼业问题也不大，有问题的是少数买在高点，用高杠杆和短期浮动利率的极少数。
但这都是加息前的决策。由于高息，从2025开始公寓楼新建会减少，从而缓解一下。
“如果我的贷款不是固定利率的，而是变为浮动利率， 如果按目前7~8%的贷款利率， 那我出租房的租金利润就全没了。所以，我对太太说，现在我的租金利润并不是房子赚的，而是贷款赚的。”
停止分红了，会计师人都找不到了。
本次地产调整，受冲击最大的是办公大楼业。但办公大楼崩盘的原因相对复杂些，至少利率并不是最主要的原因，而像居家工作等人们生活习惯的改变才是主因。
受冲击仅次于办公大楼排名第二的应该是美国公寓楼业，确切地说是用短期浮动利率债务抄大型公寓楼的投资者（而用长期固定利率投资大型公寓楼的投资者则受影响不大）。很多私募众筹者用的就是这种短期和浮动利率贷款，并且地产中的私募众筹大多都用来投资大型公寓楼。因而，在利率快速增高和利率高启的当前，公寓楼私募众筹就成了重灾区。
在过去一年，有很多私募众筹公司，不严重的则停止分红（stop distribution），状况更差一些的则要求追加资金（Capital calls），更惨的是被银行收回或血本无归地大甩卖。
而这一切，不仅发生在一些默默无闻的小公司或业余操盘手身上，就连很多业界享有声誉的大私募公司，由于对利率风险估计不足，也遭到同样的厄运。
估计这一次，绝大多数的私募众筹公司会被清盘出场，或者被迫甩锅而另起炉灶。而在利率升高前入场并且用短期浮动利率的投资，估计大都会蒙受重大损失，甚至会血本无归。
而这一切，都是利率惹的祸！
让我们通过数字，来帮助理解一下当前的形势。
美国公寓楼高点时的Cap Rate约4.4，由于利率的升高，当前的Cap Rate已经升到约5.5，这就意味着公寓楼价格的跌幅已经达到了20%。
雪上加霜的是，银行收紧了贷款条件，以前的LTV可以到70~80%，而目前很多银行要求LTV要低于60%， 甚至是50%。
比如，一个操盘手众筹了120万，用100万为首付，贷款300万，买了个400万的物业，贷款期限是5年。
而到第5年贷款到期时，物业的市场值只有300万，而银行refinance要求的LTV是60%。
这时操盘手只有两个选择：
以300万亏本卖掉，加上交易成本和操盘手收取的费用，投资者基本血本无归。 因为物业的市值只有300万，而refinance的LTV是60%， 意味着refinance只能贷出300*0.6=180万。而原贷款有300万，还差120万。也就是说，除非再多拿出120万的资金，才能满足refinance的条件。可以看出，以上两种选择都不好玩。不幸的是，这也正是目前很多私募众筹面临的困境。
下面说说我所知道的几个业界知名公司和名人当前面临的烂摊子。
Ashcroft Capital在美国公寓楼私募众筹业尽管不是规模最大，但它的名气确是大得很，这主要归功于1 Book，1 Podcast和1 Conference。Ashcroft创始人之一的Joe Fairless所写的 Best Ever Apartment Syndication一书，基本上是公寓楼私募众筹操盘手的Bible；他所主持的The Best Ever Show podcast，传说是业界最早的；而Ashcroft组织的一年一度Best Ever Conference，更是在业界如雷贯耳。
Ashcroft最先做的二十几个独立的公寓楼私募众筹项目，回报都不错（当然也是时机好）。但从大约2021年开始，他们开始以基金的形式募资，以前一个项目一募资，而新的基金模式可以买多个物业。结果，他们的第一个基金(AVAF1)已经开始Capital call，否则若以目前市场值卖掉物业的话， Class B会被完全wipe out掉，Class A也会大出血。主因就是利率快速增高，顶不住了，尤其是有的物业面临Refinance，尽管他们对利率做过hedge（利率hedge一般有Interest Rate Cap 和Interest Rate Swap两种方式，一般1~3年，他们用的是Interest Rate Cap）。
2022年9月，我曾经关注过他们正在募集的第二个基金（AVAF2），当时我有不少资金，尽管我也想投一部分私募基金，但由于市场利率高启，我当时对以equity形式投资物业不感兴趣，因为时机不对，而我更感兴趣的是Debt 基金。尽管我不会投这个项目，但闲着也是闲着，出于好奇， 我就跟他们进行了交流，了解到了这个基金的不少信息。这个基金募资的目标约1.1亿，当时他们已经募到了八千五百万，估计两个月后就能达成目标，基金包括7个公寓楼群。我仔细看了看他们已经购置的几个物业的信息，发现有好几个物业购入的Cap Rate竟然都低于3，好像是2.9左右，买价如此之高，有些出乎我的意料。
不出预料的话，他们的前两个基金的投资者都会蒙受巨大损失。当然，投资者是否会被全部wipe out得看以后的市场形势和利率下降速度。
即便如此，他们目前也正在积极推销他们的第三个基金…
Western Wealth Capital的CEO Janet LePage是业界的女中豪杰，就连她的竞争对手都夸她投资坚持自己的原则和标准（underwriting criteria）。她的公司以前战绩辉煌，只是有一点，她一直选择用短期的浮动利率过桥贷款，即便对利率进行hedge，也只hedge一两年，这次利率快速升高，也是顶不住了，卖掉了好几个物业，投资者基本是血本无归。
熟悉BiggerPocket的朋友可能会知道 Brandon Turner，他是BiggerPocket地产投资播客的前主播，并且写了好几本畅销的地产投资书，就连很多地产投资者熟知的BRRRR、House Hacking等术语，也都是他杜撰出来的。他是个很好的主持人，文笔也好，我一直很喜欢他主持的播客，至少我感觉他比现主播David Greene要好得多。几乎可以说， 他在BiggerPocket，甚至是美国地产界，已经成了一个无人不知无人不晓的人物。
大约做了9年的主持后，已经声名在外了，他便辞了主播的职务，和另一个有过大型公寓楼操作经验的Brian Murray，合伙成立了私募众筹公司Open Door Capital，开始募资投资大型公寓楼和Mobile Home Park。
Brandon Turner是何等人物，那是振臂一呼，应者如云。他可以在短时间内募到大量资金，想募一个亿，对他来说是小菜一碟。但无论是Brandon Turner还是Brian Murray，都没有点石成金的本领，你有能力短时间募到大笔资金，不见得有能力快速而有效地配置这些资金。到头来他的融资优势反倒成了压力，那么多的资金在手中，购买物业会有很大的紧迫感，很可能会饥不择食，以高价购买物业。再加上入市的时机不好，正是快速加息的前夜或加息进行中。并且跟多数私募众筹一样， 他们用的大多是短期浮动利率贷款，所以结果就可想而知，现在他的投资者是骂声载道，他也算是又出了一回名，伟大的Brandon Turner终于跌落神坛！当然，这没耽误他本人赚得盘满钵满。
其它处于同样困境的还包括Tide Equities, GVA Group, Nitya Capital 等，还有已经完全垮掉的Applesway Investment。
估计接下来的两年，也就是2025~2026年，美国的公寓楼私募众筹业，会来一次大清盘，有很多的公寓楼会被收回或亏本变卖。这是因为，短期贷款一般是5~7年，加息前入场的贷款到时该到期，需要Refinance了。即便是贷款没到期的， 由于大多用的是浮动利率，即便对利率做过hedge, 一般的hedge也不会超过三年，所以一些贷款即便没到期，利息估计也顶不住了。
有些朋友会问，既然2025~2026年很可能是公寓楼大清盘，那存不存在抄底的机会？首先，我个人感觉，尽管公寓楼的价格可能还存在着下行空间，但幅度不会太大。最重要的是，现在市场上有海量的资金都想入场抄底，如果人人都想着捡漏毛，那真正捡得着的可能性就不大。不过无论如何，既然存在着大清盘，那机会肯定会比平日多，所以有志于入场的朋友不妨在接下来的两三年多留些心。
这次利率的快速窜升，先是搞垮了几个lender（银行），接下来就该搞垮很多borrower了。
如果读完这篇文章，您得出的结论是：坚决不投私募众筹，全都是骗子！那我只能说你歪了楼，这不是我想表达的主题。我是想让大家清醒认识到短期和浮动利率贷款的巨大风险，这个与是否私募无关。
我大约算了算，如果我的贷款不是固定利率的，而是变为浮动利率， 如果按目前7~8%的贷款利率， 那我出租房的租金利润就全没了。所以，我对太太说，现在我的租金利润并不是房子赚的，而是贷款赚的。
关于短期和浮动利率债务的风险，市场算是给我们上了生动的一课，也让我们有机会近距离地领教它的威力， 但愿您也能从中受到启发！
建宁 2024/6/9
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10年后再看，拍断大腿！10年前我怎么没下手再狠一点？！
有一两mREIT的损失比较大。但总起来说，私募众筹并不是个太大的行业，再说物业跌幅在20～30%，lender不可能借给他们100%，lender收回来损失也不应该太大，除非少数几个LTV太高的，我不觉得会对美国金融系统造成冲击。
看看这到底会产生什么结果会很有趣。
我喜欢你的清单，但在某种程度上，这是一份尽职调查的梦想清单。
虽然你指出了所有的事情，但很多事情几乎不可能研究，而且可能会改变。比如运营商集团是否具有良好的流动性。我认为你无法确定这一点……即使你能确定，你也并不总是知道他们拥有或正在进行哪些其他交易。今天良好的流动性，明天可能会很糟糕。谁能保证，即使他们拥有很好的流动性，他们也愿意把它花在你的 LP 财产上。
我不知道百分比，但我认为在上次经济衰退期间，很少有 GP 在场并进行投资。我看到的大多数人可能从 2015 年或更晚开始。大多数人可能不必追逐大量的租金，比如在 COVID 期间和之后。大多数人从来没有真正在困难时期进行资产管理或 PM……他们的 PM 也没有在困难时期进行管理。租赁办公室里很少能找到一个已经做了 15 年或更长时间的人。那里有很多人员流动。你几乎永远不会知道 GP 或资产经理或两者是否对物业员工进行过培训和教育，让他们了解事情的运作方式。有时他们会很快将维修外包出去，而维修本来可以在公司内部以一半的价格完成。这 500 美元的额外费用如何影响净运营收入和物业价值？项目经理是否了解投资者是谁以及这些钱从哪里来投资。我们大多数人都不是大公司，500 美元不会有什么区别.....我们大多数人都是家庭投资者，这是我们的退休金....我们努力工作攒下的。
我认为这群人可能有几个问题让他们不知所措。一个是高杠杆。一个是浮动利率债务。一个是他们所在的市场与他们的本土市场不同。我住在 DFW 地区，但对休斯顿知之甚少。虽然只有 5 小时的路程，但每次去那里，我总感觉自己身处一个完全不同的世界。有时我会看到运营商在推销他们要将 D/C 级改造成 B 级或 B+ 级，但我认为他们往往不了解该地区的人口统计数据和需求驱动因素。有可能可以做到，但这些工作非常繁重，而且我认为如果你不是每天都在那里，你对该地区不太了解，而且你拥有像这样的大型房产，那么完成这些工作会更加困难。很多人都在推销，你可以花 20,000 美元将一个经典单元升级到白金级，增加洗衣机/烘干机连接和狗公园，更换纪念碑标志，并在 1000 个 C 级单元的综合体上每个单元每月多获得 300 美元。将一个劳动力住房大型综合体变成一个吸引高薪年轻专业人士的综合体非常困难，这些专业人士重视 Nest 恒温器和刷卡锁。这种情况很少见……但我经常看到这样的推销。
如果他们没有真正进行出色的尽职调查，最终只会增加他们的麻烦，我不会对这些资产感到意外。我猜他们有很多坏账，需要驱逐的人数比表面上看到的还要多，还有大冻结留下的问题。他们一直很乐观，认为他们可以在所有开支上实现规模经济，但我猜情况恰恰相反。
很少有运营商似乎也能很好地处理续约与新租户的关系，并与 PM 建立激励制度来实现这一点。在许多情况下，PM 更愿意以略微上涨的租金续约，而不是告诉现有租户他们需要搬到租金高出 300 美元/月的翻新单元。我猜大多数人对新租户租约的激励大于续约。不过，续约通常对业主更有利。空置率在数字上很糟糕。
我不知道，但我感觉许多运营商认为他们的工作通常在他们关闭后就完成了。对于一些这样的房产，我认为它可能才刚刚开始。这不是坐下来计算现金流，而是要弄脏自己，忙起来，努力工作。我几乎可以说，在休斯顿的 1000 个 C 级单位中，你最好准备在空置的单位或便利中心办公并密切关注事态，而不是去度假和参加 10 次会议。我认为每月一次或每月两次与 PM 进行一小时电话会议不会取得成功。
除非你非常了解 GP 团队，否则很多事情都很难提前检查。
不过也得看时机，比如前些日子银行收紧贷款条件，有的LTV要求不超过70%，甚至更低。接下来，利率下调是大势，可能条件会逐渐变宽松。
其实，美国整个公寓楼业问题也不大，有问题的是少数买在高点，用高杠杆和短期浮动利率的极少数。
但这都是加息前的决策。由于高息，从2025开始公寓楼新建会减少，从而缓解一下。
“如果我的贷款不是固定利率的，而是变为浮动利率， 如果按目前7~8%的贷款利率， 那我出租房的租金利润就全没了。所以，我对太太说，现在我的租金利润并不是房子赚的，而是贷款赚的。”
停止分红了，会计师人都找不到了。