新房、旧房，好区、差区在房市波动中的表现探讨
如山
（2013年1月20日，星期日）
曾经有网友问过，既然在好区与差区的房子在市场上升时都一样上升，那么买差区的房子相对便宜、现金流相对好，为什么要买贵房子呢？问得好！是的，在上升的市场，不管好区与差区的房子最终都会升。同样，在一个下跌的市场，不管好区与差区，不管新房还是旧房都一样跌。但是其升与跌有些什么不同规律吗？下面我用自己持有的房子在当地十多年的房产波动中的表现做例子，试图探讨一些规律性的东西，给诸位朋友讨论之用。希望大家发表自己的看法。
为简化讨论的问题，让我们将我在的County大区简单地分为东西南北四区。我的地产遍布本County的东、西与南，没有北。东面是山，西面是海。每个区里面都有特别好的小区与比较差一些的小区。但大体而言，东面相对较新，总体环境比较好，好房好区多，而西面是老区，相对差房多一点；南面（其实应该算东南面）介于前两者之间。在当地市场上升的2003至2007上半年中，东面市场领先上升，升幅在一倍左右（具体幅度再看小区）；西与南随后也上升，升幅大约80%，不到一倍。而2007年中，当地房产从高峰期开始下跌，直到2011年初大体跌停止，东面跌幅约30%，西与南跌差不多50%。
那么在我这里的东与西南，也就是好区与相对差区的新房变化又是如何呢？
（我这里将6年之内的房子均定义为“新房”。）。差区的新房下跌35%左右，好区的新房下跌约20%到25%。
然后，2012年初到现在，东面房子升幅约为20%，西与南约为10%。这三个区的新房都领先旧房10%左右的升幅。童鞋们注意了，东面上升20%不等于下跌20%的绝对值。因为两者基数不一样。
綜合而言，无论好区、差区、新房、旧房，在房产市场的波动中都随着市场上升和下降。但是升幅、跌幅和时间不一样。房市上升中，好区先升，差区会延迟一年以上才上升；当市场下跌时，差区带头先下跌；在跌幅中，差区跌幅大，好区跌幅小；新房与旧房的升跌规律与此类似：在下跌中，旧房先跌，在上升中，新房先带头上升。
进一步归纳为，在房市波动中，好区、新房相对波动少，在高峰期停留在高处时间长，下跌时，在底部停留时间短；而差区、旧房则相反，在上升期，停留在高价时间短，下跌时，停留在底部时间长。
那么是否说，买好区、新房就最好呢？当然我不是这个意思。总结相关规律便于应用与操作。就是，差区有更多时间与机会抄底部的低价房，高价时尽快卖出；而好区、新房适合长期持有。但是，但是，所有一切都不是定论，还有看更加具体的物业和财务。
例如，你的钱有限，想租金方面多收入，那么相对差区的现金流一定比好区的好；而旧房的现金流一定（应该）比新房的好；要是反过来，你找到的deal，好区的现金流跟差区的接近甚至更好，那还用考虑差区吗？而你找到的新房deal跟旧房的现金流差不多甚至更好，还用得着考虑旧房吗？再比如，差区已经有银行loan在，而新贷款又不可能，差区的房子适合守。我的差区房子就是这种情况。当然我的所谓“差区“不过相对好区而言，绝对不是某种人特别集中、盗贼遍布、枪声四起的地方。
要是考虑房产租金本身现金流的平衡，当然最好是好、中、差分布持有。
以上规律我认为可以扩大应用于比较所有大范围，例如东西岸与中部小城市或者大城市与边缘小地方。
声明：以上论述只是基于本人的经验和观察，供童鞋们讨论之用，不是投资建议。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
我们这里好区涨得比差区慢多了。后悔买了白玉房。好区10年翻倍，差区10年涨到3,4倍
差区跌得多，但是涨得更多。
换到正常时期，比如目前的状况，你持有的和再买房时，线（规律性）又会回归常态。
房价跌（注意，是先跌）得深再反弹的情况下成立，在差区变成好区（因人口质量流动而产生变化）的前提下也成立。
而好区房增值与保值性更好的前提是，除了房主的人口质量更好，也包括房主打理家园与hold住房子的能力更强。若这些条件变了（比如失业类型集中），其下跌速度会产生变化。
这是“某种条件下”产生的变化，所以，我把它称为“线段”，就比较容易直观地理解了。
而“线”更长，也才谈得上规律性。
关键还是看我们有没有踩准节奏、扛得住波动、拿得住好区。
差区适合会冲浪的，节奏不对容易被拍在沙滩上；好区是细水长流型，陪你慢慢变富。
好区先涨是因为房市起飞的时候先买房的buyer一般都是经济条件比较好的，他们会优先买好区 （废话，难道优先买差区？）。房价上涨会带动更多的人买房，一直传导到差区房价也拉上去。因为差区房价低，所以涨幅会显得大，但是绝对数字一般不会更大（穷人对绝对数字敏感的多）。差区下面其实还有ghetto/war zone这种地方。地主不会去那里。版上要是有这样的大牛专做这种还请分享经验，接受大家的膜拜。
房价跌的时候一般经济不好。好区房主经济条件好，非不得已不卖房，所以房价坚挺降幅低。差区显然要卖房的人会多一些，因为区不好买家少，只能降价卖掉。房价本来就低，降幅就显的更大。
涨幅降幅本身只是参考数据的一部分，相信高手们心里都很清楚。归根结底其实还是房价涨跌时，房市的不同细分市场潜在买家和卖家supply and demand的变化。
但是出现经济爆发的地区，情况会不一样，好房子会涨的快，因为工作机会多，很多优质买家短时间迁入会影响supply and demand。但是差区未必都涨的慢，因为有些区会有gentrification。
留给孩子好了。上市住房和所有能住的房子的比例，常年都是最低的， 大多数就是此类好区。
第二类好区（我也叫好区），大概是前面说的几条里，少一条。比如地势稍低淹水风险大，交通不是最方便， 学区不错但是不是最好，之类的。 这一类区跌的时候比好区跌得多，涨的时候， 倒是能涨回来，涨幅可能比好区大，因为跌多了，和好区间的差价就现得吸引人了。
还有一类Upcoming Neighborhood。 镇政府有些野心，弄个漂亮的Downtown，搞些公共服务，这类区涨起来也更快。这个要看专门关注，不关注Planning， 就错过了。
所谓的差区，有的越来越差， 多是历史原因造成， 以后也没有扭转， 可能涨不起来， 跌得还快。也有的能咸鱼翻身， 都要观察。
好区的房价是天花板，通常买房一族中间收入最高的人的负担能力决定了房价多少。
新房、旧房，好区、差区在房市波动中的表现探讨
如山
（2013年1月20日，星期日）
曾经有网友问过，既然在好区与差区的房子在市场上升时都一样上升，那么买差区的房子相对便宜、现金流相对好，为什么要买贵房子呢？问得好！是的，在上升的市场，不管好区与差区的房子最终都会升。同样，在一个下跌的市场，不管好区与差区，不管新房还是旧房都一样跌。但是其升与跌有些什么不同规律吗？下面我用自己持有的房子在当地十多年的房产波动中的表现做例子，试图探讨一些规律性的东西，给诸位朋友讨论之用。希望大家发表自己的看法。
为简化讨论的问题，让我们将我在的County大区简单地分为东西南北四区。我的地产遍布本County的东、西与南，没有北。东面是山，西面是海。每个区里面都有特别好的小区与比较差一些的小区。但大体而言，东面相对较新，总体环境比较好，好房好区多，而西面是老区，相对差房多一点；南面（其实应该算东南面）介于前两者之间。在当地市场上升的2003至2007上半年中，东面市场领先上升，升幅在一倍左右（具体幅度再看小区）；西与南随后也上升，升幅大约80%，不到一倍。而2007年中，当地房产从高峰期开始下跌，直到2011年初大体跌停止，东面跌幅约30%，西与南跌差不多50%。
那么在我这里的东与西南，也就是好区与相对差区的新房变化又是如何呢？
（我这里将6年之内的房子均定义为“新房”。）。差区的新房下跌35%左右，好区的新房下跌约20%到25%。
然后，2012年初到现在，东面房子升幅约为20%，西与南约为10%。这三个区的新房都领先旧房10%左右的升幅。童鞋们注意了，东面上升20%不等于下跌20%的绝对值。因为两者基数不一样。
綜合而言，无论好区、差区、新房、旧房，在房产市场的波动中都随着市场上升和下降。但是升幅、跌幅和时间不一样。房市上升中，好区先升，差区会延迟一年以上才上升；当市场下跌时，差区带头先下跌；在跌幅中，差区跌幅大，好区跌幅小；新房与旧房的升跌规律与此类似：在下跌中，旧房先跌，在上升中，新房先带头上升。
进一步归纳为，在房市波动中，好区、新房相对波动少，在高峰期停留在高处时间长，下跌时，在底部停留时间短；而差区、旧房则相反，在上升期，停留在高价时间短，下跌时，停留在底部时间长。
那么是否说，买好区、新房就最好呢？当然我不是这个意思。总结相关规律便于应用与操作。就是，差区有更多时间与机会抄底部的低价房，高价时尽快卖出；而好区、新房适合长期持有。但是，但是，所有一切都不是定论，还有看更加具体的物业和财务。
例如，你的钱有限，想租金方面多收入，那么相对差区的现金流一定比好区的好；而旧房的现金流一定（应该）比新房的好；要是反过来，你找到的deal，好区的现金流跟差区的接近甚至更好，那还用考虑差区吗？而你找到的新房deal跟旧房的现金流差不多甚至更好，还用得着考虑旧房吗？再比如，差区已经有银行loan在，而新贷款又不可能，差区的房子适合守。我的差区房子就是这种情况。当然我的所谓“差区“不过相对好区而言，绝对不是某种人特别集中、盗贼遍布、枪声四起的地方。
要是考虑房产租金本身现金流的平衡，当然最好是好、中、差分布持有。
以上规律我认为可以扩大应用于比较所有大范围，例如东西岸与中部小城市或者大城市与边缘小地方。
声明：以上论述只是基于本人的经验和观察，供童鞋们讨论之用，不是投资建议。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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我们这里好区涨得比差区慢多了。后悔买了白玉房。好区10年翻倍，差区10年涨到3,4倍
差区跌得多，但是涨得更多。
换到正常时期，比如目前的状况，你持有的和再买房时，线（规律性）又会回归常态。
房价跌（注意，是先跌）得深再反弹的情况下成立，在差区变成好区（因人口质量流动而产生变化）的前提下也成立。
而好区房增值与保值性更好的前提是，除了房主的人口质量更好，也包括房主打理家园与hold住房子的能力更强。若这些条件变了（比如失业类型集中），其下跌速度会产生变化。
这是“某种条件下”产生的变化，所以，我把它称为“线段”，就比较容易直观地理解了。
而“线”更长，也才谈得上规律性。
关键还是看我们有没有踩准节奏、扛得住波动、拿得住好区。
差区适合会冲浪的，节奏不对容易被拍在沙滩上；好区是细水长流型，陪你慢慢变富。
好区先涨是因为房市起飞的时候先买房的buyer一般都是经济条件比较好的，他们会优先买好区 （废话，难道优先买差区？）。房价上涨会带动更多的人买房，一直传导到差区房价也拉上去。因为差区房价低，所以涨幅会显得大，但是绝对数字一般不会更大（穷人对绝对数字敏感的多）。差区下面其实还有ghetto/war zone这种地方。地主不会去那里。版上要是有这样的大牛专做这种还请分享经验，接受大家的膜拜。
房价跌的时候一般经济不好。好区房主经济条件好，非不得已不卖房，所以房价坚挺降幅低。差区显然要卖房的人会多一些，因为区不好买家少，只能降价卖掉。房价本来就低，降幅就显的更大。
涨幅降幅本身只是参考数据的一部分，相信高手们心里都很清楚。归根结底其实还是房价涨跌时，房市的不同细分市场潜在买家和卖家supply and demand的变化。
但是出现经济爆发的地区，情况会不一样，好房子会涨的快，因为工作机会多，很多优质买家短时间迁入会影响supply and demand。但是差区未必都涨的慢，因为有些区会有gentrification。
留给孩子好了。上市住房和所有能住的房子的比例，常年都是最低的， 大多数就是此类好区。
第二类好区（我也叫好区），大概是前面说的几条里，少一条。比如地势稍低淹水风险大，交通不是最方便， 学区不错但是不是最好，之类的。 这一类区跌的时候比好区跌得多，涨的时候， 倒是能涨回来，涨幅可能比好区大，因为跌多了，和好区间的差价就现得吸引人了。
还有一类Upcoming Neighborhood。 镇政府有些野心，弄个漂亮的Downtown，搞些公共服务，这类区涨起来也更快。这个要看专门关注，不关注Planning， 就错过了。
所谓的差区，有的越来越差， 多是历史原因造成， 以后也没有扭转， 可能涨不起来， 跌得还快。也有的能咸鱼翻身， 都要观察。
好区的房价是天花板，通常买房一族中间收入最高的人的负担能力决定了房价多少。