请教在各位看来可能很房产愚蠢的问题

我没有投资过房产，12年前卖了自住房，当时是房价60万，我首付40%，几年前不想付利息，就把它付清了。现在房子价值160万，在学区还比较好的地方。孩子高中毕业了，离开家去上大学了，估计以后也不回来这里。

打算把它卖了，换一个地方。这时才想起我的做法是否吃亏了。

1、住满2年的自住房，夫妻俩有50万的免税额，现在涨了100万，有50万要交税。是否几年前在它涨了50万的时候卖了，就近换一个房子，这样后面的50万又可以免税了。以后是否也照此处理？每买卖一次要损失5%的中介费，税率15%的话，总价在150万以下的适合做一次这样的还手，对吗？

2、当初买房的时候，中介建议我只付20%，其它的钱再买一个用于投资。我比较保守，没这样做，好像。当时如果买两个，现在两个房子能增值200万，多付一些利息，也笔现在多赚大几十万。如果当时同一个小区买两个一样的房子，每个房子自住两年，它们的增值部分都可以有50万不用交税，对吗？

后知后觉，只埋头上班的人，回想起来好像亏了几十万。

你并没有亏，只是少赚了一些。至于几十万，那是满打满算，真正操作起来不一定会这么多。

对，你的思路和理解很清晰。实际操作中会不同的地方，1，搬家麻烦，交易费不止5%（且要交易两次），还有贷款，过户等费用。

2，投资房的升值没有免税额，当你卖投资房增值几十万，还会拉高你当年的税率。

当然，不能怕交税就不投资，投资能赚钱，赚的肯定比交的税多。只是不能满打满算，不卖房时觉得值很多钱，卖了交了税，一下感觉钱被偷走了似的。哈哈

太贪的人容易栽跟头。高回报的同时，风险也高。贷款多，万一失业就傻眼了

风险与贷款绝对金额没有关系。风险是由现金流决定的。

+1

回答：1.对。2，原则上对，实际操作不确定，因为自住房免税需要卖房前5年至少自住2年。

你的房子是12年前买的，房屋升值是12年的总的升值，如果中间出租，需要按自住和出租的比例分配升值部分，自住比例免税，出租比例交税。

你的做法省心了，才换来事业家庭顺风顺水。如果要折腾，未见得适合你。

每两年买自住房，搬家，是个省税的办法。但是太折腾了。

你是不是应该多想想以后该怎么投资，过去的事情就让它过去吧，如果大家都说你亏大了，你不是自己给自己找难受吗？

吸取教训没坏处。

就是想从中学到教训，发现自己思维、知识上的缺陷，以便以后改进呀