副标题：
[投资商业地产] 描述【一个商业/民用房投资的境界】： 为穷哈哈的海华示范的【一个】财务解决方案
以一个账面/评估价值100万的SFH为例，描述对象坐标澳洲的第二墨尔本，三大城市布里斯班市区，加拿大卡尔加里，等等(总之几乎所有大城市)。物业可以登记成商业也可以继续注册是民宅。城市里中等偏上区域。
1 把这一百万拿去定存， 每年收益是$45，000；
2 买个房子整租出去，租金每周750块，一年租金收入大约 $40，000；
资深地主的神操作后最后结果：
3.1 贷款20%，拿到的利率7%，把房子分租出去， 一年租金利益大约$54，000 （ $110000-$56000=$54000） 3.2 如果贷款20%，拿到的利率5%把房子分租出去， 一年租金利益大约$63，000 （ $110000-$47000=$63000）
3.1 和3.2 上边计算没有考虑贷款供款还款的本金减少部分收益。
如果能做成3.1 ， 那就是贷款买下的房子， 净收益是全款买下整租房子的100%； 如果能做成3.2， 就是贷款买下的房子， 比全款买下整租的净收益高25%。
我以前做到3.2， 收益其实更高因为过去利率平均3%； 现在做到3.1
按时间序列，买下房子后， 租金是$67，000/年；三个月后$86，000/年（新投入$18，000）,再三个月时间达到$110,000 (新投入$40，000）.我是说买完房子后的后续改造是关键。这些数字都是从我的财务EXCEL表格上直接抄过来的，保证精确。
换个更加刺激的说法，一个富二代爹妈/或者拿TC大包的牛人全款买的房拿来躺平收租；而旁边一个阿土仔高利率贷款买来的房可以同样净收益甚至更高（如果利率持续在降低）。
这就是我能够当下在【多个大城市】可以实现的，阿土仔赶超富二代/大牛马工的弯道超车的【一个财务方案】。 有人做到，就是谁都可以做到。世事无难事，只要愿意动手动脑花时间（去赚这些小钱钱）。我们阿土仔最大的能力就是动手能力。但要论聪明，再聪明，聪明不过CHATGPT。
今年一月初去竞投一个预算1.2M，但只愿意出价1.03M没有成功； 一月底去拍一个$1.35m的， in house拍卖竞价到1.57M，只能放弃。 本月准备去拍一个$1.4M的， cross my fingers. 这个房子因为升值预期， 把预期 CASH/CASH 回报降低到10%。
[我没看到周围别的人能在超级大城市能当下如此条件下，新购SFH做到正现金流盈利。真正说穿也就是那么简单，我打的都是明牌。 但资深地主个人经营优势就是优势。就算我周围别人，朋友和蓝领技工们都看到了，也学不来。就像【星巴克】经营成功，没见过【月巴克】就学过来同样成功]。
你这例子里的漏洞在于，把管理成本忽略了。
如果从纯投资回报来讲（商业地产cap rate的计算法），管理成本要计入costs。
我只知道美国的管理费大致为：
长租房：找房客5-10%的单月租金，管理出租房，6-10%的每月租金。SFH平均两年换租客，公寓楼平均1年换租客。所以，按10-12%全年租金算管理费比较合理。
短租房：30-40%的租金收入为管理成本。（我自己用过的是40%，知名管理公司，甩手掌柜。）
分租房间：我没做过。但我推算应该在两者之间。说20%吧。
管理属主动收入，而投资中的cap rate，已经剔除了这部分收入。所以，你的分租增收显然增加了收入，只是不能这么计算投资收益。
事实上，很多年里一直争论不休的投房投股好大战，争得面红耳赤，都觉得对方在强词夺理，主要就是这部分主动收入不断地被混淆。
现在，希望大家都看明白了。
主要成本在跨国分租，就靠whatsapp组群和联系。成本没有你说得那么高。主要是租金得优惠15%以减少流动率。
本地的分租成本相比整租没有明显上升。
租客是留学生，打工签证的年轻人。
地点不错，那房子真是便宜，论年头不算长可看里面到处破破的，CLOSED几天后就被准备开餐馆的看上并租下, 且一签就是8年，开餐馆的自己花钱装修。
为自己和家人寻得真正的财富自由，同时还能保持婚姻家庭幸福，孩子教育成功，事业有成。
副标题：
[投资商业地产] 描述【一个商业/民用房投资的境界】： 为穷哈哈的海华示范的【一个】财务解决方案
以一个账面/评估价值100万的SFH为例，描述对象坐标澳洲的第二墨尔本，三大城市布里斯班市区，加拿大卡尔加里，等等(总之几乎所有大城市)。物业可以登记成商业也可以继续注册是民宅。城市里中等偏上区域。
1 把这一百万拿去定存， 每年收益是$45，000；
2 买个房子整租出去，租金每周750块，一年租金收入大约 $40，000；
资深地主的神操作后最后结果：
3.1 贷款20%，拿到的利率7%，把房子分租出去， 一年租金利益大约$54，000 （ $110000-$56000=$54000）
3.2 如果贷款20%，拿到的利率5%把房子分租出去， 一年租金利益大约$63，000 （ $110000-$47000=$63000）
3.1 和3.2 上边计算没有考虑贷款供款还款的本金减少部分收益。
如果能做成3.1 ， 那就是贷款买下的房子， 净收益是全款买下整租房子的100%； 如果能做成3.2， 就是贷款买下的房子， 比全款买下整租的净收益高25%。
我以前做到3.2， 收益其实更高因为过去利率平均3%； 现在做到3.1
按时间序列，买下房子后， 租金是$67，000/年；三个月后$86，000/年（新投入$18，000）,再三个月时间达到$110,000 (新投入$40，000）.我是说买完房子后的后续改造是关键。这些数字都是从我的财务EXCEL表格上直接抄过来的，保证精确。
换个更加刺激的说法，一个富二代爹妈/或者拿TC大包的牛人全款买的房拿来躺平收租；而旁边一个阿土仔高利率贷款买来的房可以同样净收益甚至更高（如果利率持续在降低）。
这就是我能够当下在【多个大城市】可以实现的，阿土仔赶超富二代/大牛马工的弯道超车的【一个财务方案】。
有人做到，就是谁都可以做到。世事无难事，只要愿意动手动脑花时间（去赚这些小钱钱）。我们阿土仔最大的能力就是动手能力。但要论聪明，再聪明，聪明不过CHATGPT。
今年一月初去竞投一个预算1.2M，但只愿意出价1.03M没有成功； 一月底去拍一个$1.35m的， in house拍卖竞价到1.57M，只能放弃。 本月准备去拍一个$1.4M的， cross my fingers. 这个房子因为升值预期， 把预期 CASH/CASH 回报降低到10%。
[我没看到周围别的人能在超级大城市能当下如此条件下，新购SFH做到正现金流盈利。真正说穿也就是那么简单，我打的都是明牌。 但资深地主个人经营优势就是优势。就算我周围别人，朋友和蓝领技工们都看到了，也学不来。就像【星巴克】经营成功，没见过【月巴克】就学过来同样成功]。
你这例子里的漏洞在于，把管理成本忽略了。
如果从纯投资回报来讲（商业地产cap rate的计算法），管理成本要计入costs。
我只知道美国的管理费大致为：
长租房：找房客5-10%的单月租金，管理出租房，6-10%的每月租金。SFH平均两年换租客，公寓楼平均1年换租客。所以，按10-12%全年租金算管理费比较合理。
短租房：30-40%的租金收入为管理成本。（我自己用过的是40%，知名管理公司，甩手掌柜。）
分租房间：我没做过。但我推算应该在两者之间。说20%吧。
管理属主动收入，而投资中的cap rate，已经剔除了这部分收入。所以，你的分租增收显然增加了收入，只是不能这么计算投资收益。
事实上，很多年里一直争论不休的投房投股好大战，争得面红耳赤，都觉得对方在强词夺理，主要就是这部分主动收入不断地被混淆。
现在，希望大家都看明白了。
主要成本在跨国分租，就靠whatsapp组群和联系。成本没有你说得那么高。主要是租金得优惠15%以减少流动率。
本地的分租成本相比整租没有明显上升。
租客是留学生，打工签证的年轻人。
地点不错，那房子真是便宜，论年头不算长可看里面到处破破的，CLOSED几天后就被准备开餐馆的看上并租下, 且一签就是8年，开餐馆的自己花钱装修。
为自己和家人寻得真正的财富自由，同时还能保持婚姻家庭幸福，孩子教育成功，事业有成。