有一笔钱一直想再买个投资房，2024年找不到机会，现在下面这两个弄一弄估计可以有8-10% 的回报（比我2024年定投的指数低不少，但想看看长期的回报）。 1. ）3房1.5厕所 加一间车库改造的房间，所以是4房, 1350sqft, 比较受欢迎的面积。估计150K可以拿下， 租金大约在1400-1450。 Pros： 1）整体房子不错，还有一般租客喜欢的car port。花个1万换个LVP地板2个星期内就可以放市场出租了。 2） 面积是多少家庭和室友喜欢的，不大不小 Cons： 1964年的房子，在我们这属于很旧的房子了，以后卖得狠狠装修，要不拼不过十次上80年代后的房子。 2） 社区一般，只有高中不错 2.）3房1厕所，984sqft, 估计115K可以拿下，租金1200 - 1300。 Pros: 1）地点和社区比上个房子好，周围邻居的房子维护得都很好，有小孩子的家庭估计会更喜欢。 2）80年代初的房子，比上面那个60年代的房子年轻了18年， resale value好些 3） 小学和高中不错，中学不行 Cons： 1）前租客养大狗，外地房东基本也不维护，所以房子又破又旧又臭，我和agent去看得出来呼吸透气。估计得250K换掉地板、厨房少了一边的壁柜、全屋刷墙、房子屋顶的board，玻璃窗等。估计得修2个月。 2）面积小，只能是小家庭和室友了，但只有1个厕所都不太方便吧 3）要是修2个月左右，挺久久，而且材料费用没办法控制，因为可能还有这那小地方要修
地主们，麻烦帮我看看我有必要折腾哪个吧？还是2个都不值得折腾？因为至少目前房子的贷款地税保险的cost，回报还是没法和指数定投比的 （我已经大约有85%的指数比重，不够多元化呀）。 或者哪个房子长远还是值得的。先谢分析了！
如果离退休还早，投啥都行，接近退休的话，是我就不折腾了，保留原来的房产，余钱定投到各种指数基金里没大压力，除非很好的deal。不过这两个房的缺点都很明显，不觉得是很好的deal. 非要二选一，我选区好的那个2， 好区会有好房客。
老房子在没彻底换新或修好就出租，房客隔三岔五地要维修也就正常，因为房子老了就这样，电，门窗，水管，漏水，或房子发臭（墙内房顶有动物尸体或粪便），哪哪都可能出点状况。
老房子的租售比看上去明显好过新房子，没经验时容易忽视维修费的大不同。刚懂了cap rate计算时，最容易陷入这个陷阱。
简单地说，老房子全看过去的维护和翻新状况，不是简单一句卖价多少说得清楚的。装修也早不是5年以前坛子里讨论时常提到的装修价了。
另外，投房就是两个回报，一是现金流，二是增值（预期）。这个帐只有在当地，且有经验的地主投资人或realtor才会算。算得过帐就投。
我只信一条，别人都不傻，懂房识货的大有人在，若真物超所值划算的房子一定会疯抢。
有一笔钱一直想再买个投资房，2024年找不到机会，现在下面这两个弄一弄估计可以有8-10% 的回报（比我2024年定投的指数低不少，但想看看长期的回报）。
1. ）3房1.5厕所 加一间车库改造的房间，所以是4房, 1350sqft, 比较受欢迎的面积。估计150K可以拿下， 租金大约在1400-1450。
Pros： 1）整体房子不错，还有一般租客喜欢的car port。花个1万换个LVP地板2个星期内就可以放市场出租了。
2） 面积是多少家庭和室友喜欢的，不大不小
Cons： 1964年的房子，在我们这属于很旧的房子了，以后卖得狠狠装修，要不拼不过十次上80年代后的房子。
2） 社区一般，只有高中不错
2.）3房1厕所，984sqft, 估计115K可以拿下，租金1200 - 1300。
Pros: 1）地点和社区比上个房子好，周围邻居的房子维护得都很好，有小孩子的家庭估计会更喜欢。
2）80年代初的房子，比上面那个60年代的房子年轻了18年， resale value好些
3） 小学和高中不错，中学不行
Cons： 1）前租客养大狗，外地房东基本也不维护，所以房子又破又旧又臭，我和agent去看得出来呼吸透气。估计得250K换掉地板、厨房少了一边的壁柜、全屋刷墙、房子屋顶的board，玻璃窗等。估计得修2个月。
2）面积小，只能是小家庭和室友了，但只有1个厕所都不太方便吧
3）要是修2个月左右，挺久久，而且材料费用没办法控制，因为可能还有这那小地方要修
地主们，麻烦帮我看看我有必要折腾哪个吧？还是2个都不值得折腾？因为至少目前房子的贷款地税保险的cost，回报还是没法和指数定投比的 （我已经大约有85%的指数比重，不够多元化呀）。 或者哪个房子长远还是值得的。先谢分析了！
如果离退休还早，投啥都行，接近退休的话，是我就不折腾了，保留原来的房产，余钱定投到各种指数基金里没大压力，除非很好的deal。不过这两个房的缺点都很明显，不觉得是很好的deal. 非要二选一，我选区好的那个2， 好区会有好房客。
老房子在没彻底换新或修好就出租，房客隔三岔五地要维修也就正常，因为房子老了就这样，电，门窗，水管，漏水，或房子发臭（墙内房顶有动物尸体或粪便），哪哪都可能出点状况。
老房子的租售比看上去明显好过新房子，没经验时容易忽视维修费的大不同。刚懂了cap rate计算时，最容易陷入这个陷阱。
简单地说，老房子全看过去的维护和翻新状况，不是简单一句卖价多少说得清楚的。装修也早不是5年以前坛子里讨论时常提到的装修价了。
另外，投房就是两个回报，一是现金流，二是增值（预期）。这个帐只有在当地，且有经验的地主投资人或realtor才会算。算得过帐就投。
我只信一条，别人都不傻，懂房识货的大有人在，若真物超所值划算的房子一定会疯抢。