合作公寓(Co-Op)值不值得买？

合作公寓(Co-Op)值不值得买？   在美，加，英等国有一种住宅叫 Housing cooperative (缩写为co op)，Co op以公寓(condo)为主，因此称为合作公寓。合作公寓是一种非常规的公寓, 买者只有使用权，没有产权，这是与拥有产权的一般公寓最大不同，合作公寓买者买的是拥有合作公寓公司的股份(shares)。严格讲合作公寓不是不动产，而是个人财产。合作公寓虽然价格低，但管理费高，条条框框很多，有的合作公寓可能还不让出租，因此合作公寓一般是买来自住的，较少有人买来用作投资。   最近帮朋友在南加州投资，用现金买了一个合作公寓，以此个案，看看买合作公寓值不值。   投资值不值常用资本回报率(cap rate)来计算，公式为年净营业收入/资产价格(房价)，此合作公寓的年净营业收入为租金减掉开销。朋友的合作公寓是2房2浴，34.7万买的，市场租金每月至少$3100，即房子年租金为$37200，房子开销主要是每月HOA费$665及保费$65，房子需要自己维修的部分很少，算3%，即每月$93，房子空置率按5%算，每月为$155, 没有地产税，这样每年开销($665+$65+$93+$155)×12=$11738，每年净营业收入为$37200-$11736=$25464，得到资本回报率为$25464/$347000=7.34%，资本回报率在5%到10%被认为是不错的投资，买这个合作公寓回报率能达到7%在现在高房价的情况下应该是件让人高兴的事。   除了资金的回报率，投资住宅也要看其升值空间，这公寓上次交易是2017年为18.5万，到2024年的$34.7万，7年时间增加了87%，而全美的公寓在此7年期间也增长近50%,  过往历史证明，只要没有大的金融危机，大部分合作公寓房价总是在稳步增长中。   朋友这次投资的合作公寓只是个例，但窥一斑而见全豹，现在美国房价达到历史高点，而合作公寓价格远低于同类公寓价格，如果合作公寓可以出租，条条道路通罗马，投资合作公寓应该是一种不错的选择。  

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修理费很难说，我有个五年新的汤耗子修空调2千多

coop卖，租都非常严

对买主也要求严格，不一定买的到

记得那个hoa要求，在那买2个以上合作及共有公寓，年收入要20万，净资产145万

买房和租客均需通过审核，卖也麻烦。且好像卖时 还要另付给Co-op 笔费用？

请问是南加哪里？能给个zip code 吗？谢谢

谢分享过去表现很好。租金+增值现金回报率16.84%。不知co-op是否可贷款，那样卖家的回报更高。小众不确定代表性。

有专门给Co-op贷款的地方，可以贷款。卖不用为Co-op另缴费。不算麻烦，审查买主的收入。assessment fee

有点贵，但是utility and heat通常全包。我觉得自己住合适，投资也可以，但不能外租。

嗯。我4 万买的车库 维修费要收5 万。分期付款要6 万多。这个维修费可怕。值得见仁见智。非常不好卖