2024年还剩下最后一个月，也到了收官的阶段。今天刚刚把新过户的房子租出去了，收到了租金和押金，也把钥匙给了租客。接下来12月份就没有什么打算，除非看到特别好的deal。相应的，忙碌了一整年，也该好好放松一下。我订了邮轮出去放松，也算是提前体验将来达到三个自由以后的生活。
回顾一下今年的进展，自己年初制定的目标大部分达到了。
展望2025，我觉得机会和风险并存：
你说的对，南加州房租基本每年都涨。所以即使一开始打不平，几年以后就好了。然后房贷利率几年内下降也是利好。对我自己来说，之前的房子的现金流比较好，所以可以交叉支援。这个也是有了几个房子了以后不仅有利于回报，而且对风险控制也有好处。
因为投资的需要，方便了解最新的行情和学习交易的知识。
如果买condo和多家庭，可能成本更高。
所以这些agent知道地主投资的标准。对于还没有学会property management的新地主，还能提供招租方面的建议和帮助。
找到这样的经纪不是很容易，因为他们往往不缺生意。他们主要为了自己，有空或者手痒会帮朋友出手。
其次就是一旦找到了，就好好维持。这个体现在
1. 别在小钱上斤斤计较。
2. 别浪费别人时间。
我自己当年也是两个错误都犯过。这两条对handyman和contractor 也适用，再加一条追着付钱。第一条对租客也适用。
比如，问你的投资理念是什么：现金流派还是增值派。你自己家里的事情你自己最清楚。
其次，你也要学会问问题，听听对方的回答是不是靠谱。这年头，你去问一个经纪是不是investor friendly, 是个人都会跟你说他/她是。所以你自己心里要有点数，知道大方向的对错。知道经纪是不是满嘴跑飞机。最简单的办法就是问他自己有几个房子，为什么买，回报怎么样。你看看这个投资你自己有没有兴趣。
就麻烦了
里根上台的时候就是这种情况，头几年痛苦不堪，除了里根估计没有人能把滞胀压下去，
我是investor-friendly agent，有加州地产经纪执照。如您有需求，可以加我微信seagulls66，或电话6506309196。
Jane
尔湾现在的房价很大程度是被国内的买家推动的。随着大量移民已经定居，新来的移民数量会逐渐减少。另外，由于一些原因，从国内转钱来美国也越来越难。这两点可能会导致高价房的需求下降。
今年夏天结束之前，尔湾抢房抢的很厉害。但是开学以后，买家断崖式的下降。类似的房子降了十几万的不少见。当然这个里面季节因素也会有影响。你可以等到明年1--2 月份看看行情怎么样。
根据地域不同，门槛也不一样。
尔湾房子现在从投资角度有点贵。当然中国饭馆和菜场很多很方便，不过住在附近半个小时内能开到也还好。
2024年还剩下最后一个月，也到了收官的阶段。今天刚刚把新过户的房子租出去了，收到了租金和押金，也把钥匙给了租客。接下来12月份就没有什么打算，除非看到特别好的deal。相应的，忙碌了一整年，也该好好放松一下。我订了邮轮出去放松，也算是提前体验将来达到三个自由以后的生活。
回顾一下今年的进展，自己年初制定的目标大部分达到了。
我今年正式从小地主晋级到中地主---这个是今年最大的成就。在上半年的抢房大潮中，我捞到了一个现房和一个新建房。而下半年利用大选之前市场的停滞又搞到了一个short sale房子。每个房子的成交价都低于评估价。特别的，新建房的利率由于有建商的补贴显著低于市场的贷款利率。所以虽然没有像疫情之前一样达到正的现金流，但是在南加现阶段的房市下，能拿到这样的好deal还是很满意的。 每个出租的房子都找到了满意的租客。除了按时交租，新的租客明显更友善。另一方面，有些以前比较难管理的租客也开始变好。部分原因是自己主观的提高管理水平的结果，部分原因是租客怕表现不好不能续约然后在外面找不到好的房子。 自己的找deal的实操能力也有进步。具体体现在： 实践自己年初提出的新建房是2024年的房产投资机会的想法。通过市场研究，找到适合投资的楼盘和建商incentive。抢到的楼盘不仅成交价低于appraisal，而且利率显著低于市场（30年固定利率好1.5—2个百分点）。与一般的现房交易相比，买新房不仅在现金流上不吃亏，然后升值潜力更好。 系统学习和实践了short sale房产投资。从一开始对short sale一无所知，到了解各种loan program的guidelines和short sale过程。知识的积累也使自己能抓住机会。今年做的几个short sale交易中比市场价便宜了10%左右，而且拿到的房子状态相当好，最多做了一点cosmetic update。展望2025，我觉得机会和风险并存：
贷款利率下降的速度和幅度可能比大选之前的乐观估计要更慢。2025年的利率可能还是在高位。这种情况可能对现金流的压力更大， 也需要对扩张的速度做更保守的调整。 另一方面，贷款利率处于高位也会对抢到合适的deal更有利。高企的利率使得买家的需求被压制，特别是首次买房者。买家的减少有利于拿到理想的房子和价格。 从长期来看，美国的债台高筑基本上逼迫美国政府和美联储只有通货膨胀一条路来减轻偿还国债利息的压力。也就是说，资产的升值是大概率的事情。大选前媒体对两党竞选人的竞选纲领分析得出，无论谁当选，美国十年内要多印15—40%的货币。在这个大的趋势下，长期持有房地产是非常有利的。有一些老美的论坛对此总结为Great Melt-up.你说的对，南加州房租基本每年都涨。所以即使一开始打不平，几年以后就好了。然后房贷利率几年内下降也是利好。对我自己来说，之前的房子的现金流比较好，所以可以交叉支援。这个也是有了几个房子了以后不仅有利于回报，而且对风险控制也有好处。
因为投资的需要，方便了解最新的行情和学习交易的知识。
如果买condo和多家庭，可能成本更高。
所以这些agent知道地主投资的标准。对于还没有学会property management的新地主，还能提供招租方面的建议和帮助。
找到这样的经纪不是很容易，因为他们往往不缺生意。他们主要为了自己，有空或者手痒会帮朋友出手。
其次就是一旦找到了，就好好维持。这个体现在
1. 别在小钱上斤斤计较。
2. 别浪费别人时间。
我自己当年也是两个错误都犯过。这两条对handyman和contractor 也适用，再加一条追着付钱。第一条对租客也适用。
比如，问你的投资理念是什么：现金流派还是增值派。你自己家里的事情你自己最清楚。
其次，你也要学会问问题，听听对方的回答是不是靠谱。这年头，你去问一个经纪是不是investor friendly, 是个人都会跟你说他/她是。所以你自己心里要有点数，知道大方向的对错。知道经纪是不是满嘴跑飞机。最简单的办法就是问他自己有几个房子，为什么买，回报怎么样。你看看这个投资你自己有没有兴趣。
就麻烦了
里根上台的时候就是这种情况，头几年痛苦不堪，除了里根估计没有人能把滞胀压下去，
我是investor-friendly agent，有加州地产经纪执照。如您有需求，可以加我微信seagulls66，或电话6506309196。
Jane
尔湾现在的房价很大程度是被国内的买家推动的。随着大量移民已经定居，新来的移民数量会逐渐减少。另外，由于一些原因，从国内转钱来美国也越来越难。这两点可能会导致高价房的需求下降。
今年夏天结束之前，尔湾抢房抢的很厉害。但是开学以后，买家断崖式的下降。类似的房子降了十几万的不少见。当然这个里面季节因素也会有影响。你可以等到明年1--2 月份看看行情怎么样。
根据地域不同，门槛也不一样。
尔湾房子现在从投资角度有点贵。当然中国饭馆和菜场很多很方便，不过住在附近半个小时内能开到也还好。