大家知道，房贷的利率每天都是变化的，那决定当天利率最直接的因素是什么呢？
由于很多房贷会打包做为理财产品(Mortgage-Backed Securities, or MBS)卖给投资者，当天MBS的市场价格，也就是投资者愿意出的买价，就直接决定着当天的贷款利率。
比如，这是今天（2024/11/15）从 Mortgage News Daily 得到的当天一些MBS的价格：
可以看出，当天MBS的价格全面下跌，尽管幅度不大，意味着MBS的yield升高，国债的yield也升高，当天的贷款利率就会微幅升高。
贷款的利率（或者是MBS的回报率），可以看做由两部分组成：
Mortgage Spread = 房贷利率 - 10年国债的yield
比如今天，10年国债的yield约4.5%，30年固定利率贷款利率约7%，那么：
Mortgage Spread = 7% - 4.5% = 2.5%
我们来看一下过去三十多年 Mortgage Spread的历史数据：
其中的灰色区间是经济衰退期。
可以看出，Mortgage Spread的历史平均约1.5%，前一段时间竟然超过了3%，现在约2.5%，也是远远高于历史平均。
也就是说，如果在正常年份，若10年国债的yield是4.5%，30年固定利率贷款应该是6%（4.5%+1.5%），而不是现在的7%。
可见，目前贷款的高利率不仅仅是由于高通胀（可以用10年国债做标尺）引起的，也部分是由于高Mortgage Spread造成的。
那么，影响Mortgage Spread的主要因素是什么呢？那当然是风险了，不过这么说等于没说。风险存在于不确定性中，这就是为什么在经济衰退期间，Mortgage Spread会升高，因为经济衰退，大家心慌，心里没底，需要高回报来补偿。
有的朋友会问，这次加息期间也没发生经济衰退，为什么Mortgage Spread还那么高？且不说在这期间，经济衰退的阴云一直萦绕不散。通胀升高，投资者手中的MBS会贬值，想让人家接飞刀，不多补偿点谁干？
这篇文章想说什么呢？是想说，目前的高利率不是常态，我觉得长期利率在5~6%之间， 5.5%左右才算靠谱。前面说了，就算10年国债是4.5%，加1.5%的历史平均Mortgage Spread，也应该是6%， 而不是目前的7%。
Mortgage Spread如何才能降低并回归到平均水平呢？当然要尽可能地消除不确定性因素，包括Trump上台，以及他即将实施的经济和税收政策等，都是不确定因素。等一切尘埃落定，即便通胀不下降，至少Mortgage Spread也会下降。
有的朋友会问，现在是不是买卖房的好时机？
由于贷款利率的高低，会直接影响购买力，贷款利率高了，负担能力就差了，就不可能卖出好的价格。所以，高利率肯定不是卖房的好时机。
但买房则不一样，高利率会压低房价，说不定是买房的好时机，大不了以后再做重贷。
一孔之见，个人瞎分析。
建宁 2024/11/15
Thanks
房贷在打包卖的时候会被分成好几个tranche，也就是不同的包分开卖，比如利率是5.375~5.625%的放到MBS 5.5的包里，当然其它还有MBS 5，MBS 6等等各种包。市场利率的变动会对不同的包的价格有不同的影响。
按照我的想法， 如果当前的市场利率接近6%，那可能MBS 6包的价格变动更接近市场利率的价格变动。
我也是瞎说，我不是这方面的专家。
大家知道，房贷的利率每天都是变化的，那决定当天利率最直接的因素是什么呢？
由于很多房贷会打包做为理财产品(Mortgage-Backed Securities, or MBS)卖给投资者，当天MBS的市场价格，也就是投资者愿意出的买价，就直接决定着当天的贷款利率。
比如，这是今天（2024/11/15）从 Mortgage News Daily 得到的当天一些MBS的价格：
可以看出，当天MBS的价格全面下跌，尽管幅度不大，意味着MBS的yield升高，国债的yield也升高，当天的贷款利率就会微幅升高。
贷款的利率（或者是MBS的回报率），可以看做由两部分组成：
无风险投资回报率，可以用10年国债的回报率做标尺，这部分基本反应通胀情况 风险补偿（Risk Premium），这是高于无风险投资回报率以上的额外回报。具体就房贷来说，叫Mortgage Spread。MBS的风险比国债要高，为补偿这种风险，回报就要高。Mortgage Spread = 房贷利率 - 10年国债的yield
比如今天，10年国债的yield约4.5%，30年固定利率贷款利率约7%，那么：
Mortgage Spread = 7% - 4.5% = 2.5%
我们来看一下过去三十多年 Mortgage Spread的历史数据：
其中的灰色区间是经济衰退期。
可以看出，Mortgage Spread的历史平均约1.5%，前一段时间竟然超过了3%，现在约2.5%，也是远远高于历史平均。
也就是说，如果在正常年份，若10年国债的yield是4.5%，30年固定利率贷款应该是6%（4.5%+1.5%），而不是现在的7%。
可见，目前贷款的高利率不仅仅是由于高通胀（可以用10年国债做标尺）引起的，也部分是由于高Mortgage Spread造成的。
那么，影响Mortgage Spread的主要因素是什么呢？那当然是风险了，不过这么说等于没说。风险存在于不确定性中，这就是为什么在经济衰退期间，Mortgage Spread会升高，因为经济衰退，大家心慌，心里没底，需要高回报来补偿。
有的朋友会问，这次加息期间也没发生经济衰退，为什么Mortgage Spread还那么高？且不说在这期间，经济衰退的阴云一直萦绕不散。通胀升高，投资者手中的MBS会贬值，想让人家接飞刀，不多补偿点谁干？
这篇文章想说什么呢？是想说，目前的高利率不是常态，我觉得长期利率在5~6%之间， 5.5%左右才算靠谱。前面说了，就算10年国债是4.5%，加1.5%的历史平均Mortgage Spread，也应该是6%， 而不是目前的7%。
Mortgage Spread如何才能降低并回归到平均水平呢？当然要尽可能地消除不确定性因素，包括Trump上台，以及他即将实施的经济和税收政策等，都是不确定因素。等一切尘埃落定，即便通胀不下降，至少Mortgage Spread也会下降。
有的朋友会问，现在是不是买卖房的好时机？
由于贷款利率的高低，会直接影响购买力，贷款利率高了，负担能力就差了，就不可能卖出好的价格。所以，高利率肯定不是卖房的好时机。
但买房则不一样，高利率会压低房价，说不定是买房的好时机，大不了以后再做重贷。
一孔之见，个人瞎分析。
建宁 2024/11/15
Thanks
房贷在打包卖的时候会被分成好几个tranche，也就是不同的包分开卖，比如利率是5.375~5.625%的放到MBS 5.5的包里，当然其它还有MBS 5，MBS 6等等各种包。市场利率的变动会对不同的包的价格有不同的影响。
按照我的想法， 如果当前的市场利率接近6%，那可能MBS 6包的价格变动更接近市场利率的价格变动。
我也是瞎说，我不是这方面的专家。