都说美联储9月份可能会降息,但是大家知道现在美国的商业地产有多么举步维艰吗?给大家看一个震撼的数据。仅刚过去的6个月,多户住宅的坏账率就从3%飙升到了7.4%。你没听错,这意味着贷款违约或者进入破产程序的公寓项目几乎增加了两倍!并且这一数字还在飙升。也就是说,未来10个多户公寓里就有至少有一个要法拍了,像不像回到2009年的地产危机时期?
目前坏账率最高的就是办公楼和零售商场,在11.8%左右,但是按照加速度算的话,坏账增幅最快是多户公寓,6个月时间增长了2倍。
这些数据背后到底发生了什么呢?
给大家看一个旧金山的案例。Parkmerced项目,有3221个单元,贷款了15.75亿美元。结果由于这个项目的表现不行,债务覆盖率只有0.47,这个数值越高代表偿还债务的能力最强,结果它才0.47,入住率也只有83.5%,最后这个资产被迫被银行给收走了。
这个问题不仅仅出现在旧金山,洛杉矶的Tides Equities大家知道吧?行业内赫赫有名的地产投资公司,资产总交易规模已经超过45000套,交易额也超过90亿美金,2021-2023年在行业里风声水起,是德州公寓市场最大的玩家之一,两年内共持进15000套公寓房产。
早先时候,他们在达拉斯的两个多户住宅项目Spring Valley Apartments和Highlander Apartments,总计534户,这两栋楼2年前购买价是9690万美金,却是生不逢时!一买入美联储就大幅加息11次,将基准利率从0.25%加到5.5%,导致这些物业现金流断裂,被法拍5510万卖出。
最终,这两个多户住宅项目一买一卖净亏 4180万。目前此地产公司在达拉斯还有三栋物业共计543户也即将进行法拍,就在今年8月份。
两年时间从地产高光时刻跌入昏暗角落,这一切的根本原因是什么?
首先,美联储的紧缩货币政策使得借款成本大幅增加,利息从4.0% 上升到浮动利率9.5%左右, 按均价15万一套房子来计算,市场租金可能在1300美金左右,一个月增加的还款利息就是(150000*0.7*5.5%÷12=481.25),也就是481美金,如此情况,各业主37%的租金直接消失。
再次,租金并没有按预期增加,大家都知道在2021-2022年2年间全美房租增加平均都在15%左右,但是加息以后,美国绝大部分区域房屋租金停止增长了,这个增长骤停令所有业主措手不及。过去两年每年收入都增加15%以上,突然今年无明显增长,大部分业主都难以接受。
另外,运营成本和保险成本却在不断上升,在佛州,去年8月30日的飓风Idalia直接带来100-160亿美金的财产损失,2023年佛州房屋保险费率同比增加40% 以上。
上面三个原因就直接导致大量项目现金流断裂。
如果你觉得上面种种原因已似砸像业主的重锤,那么即将到期的贷款将使这些商业地产直接面临崩塌。大家都知道,很多商业地产在刚购进时都是短期过桥贷款,2-3年期,据CRED iQ的数据,2024年和2025年将有1130亿美元的多户住宅债务到期,占所有到期债务的35%。这意味着许多业主需要在高利率环境中找到新的融资渠道,这基本就是不可能完成的事,结果只剩一条出路,被法拍!
不过,也不是所有人都是死路一条。比如,黑石集团就展示了强大的资本实力。今年早些时候,黑石集团还专门在阳光地带准备了一笔5.5亿美元的再融资交易,其中包括8300万美元的新募集的股本,专攻多户住宅。
看到这里,如果你认为我在让你远离投资多户公寓市场,那么你完全错误了!
看看过去的20年,是谁在房地产上真正赚到钱了,肯定是那一批在2011年左右入场的投资人。
地产投资,一半要靠定力,保持足够现金流,顺周期而为。
另一半要靠能力,有能力找到好deal,管好它!
答案早就告诉过你了,就在这句话里面:
“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪!”
我们村曾经每周都有法拍,每次2-30个。现在3-4星期才有一次,每次都不到10个。就这几个到了实拍那天,还经常取消一半。
都说美联储9月份可能会降息,但是大家知道现在美国的商业地产有多么举步维艰吗?给大家看一个震撼的数据。仅刚过去的6个月,多户住宅的坏账率就从3%飙升到了7.4%。你没听错,这意味着贷款违约或者进入破产程序的公寓项目几乎增加了两倍!并且这一数字还在飙升。也就是说,未来10个多户公寓里就有至少有一个要法拍了,像不像回到2009年的地产危机时期?
目前坏账率最高的就是办公楼和零售商场,在11.8%左右,但是按照加速度算的话,坏账增幅最快是多户公寓,6个月时间增长了2倍。
这些数据背后到底发生了什么呢?
给大家看一个旧金山的案例。Parkmerced项目,有3221个单元,贷款了15.75亿美元。结果由于这个项目的表现不行,债务覆盖率只有0.47,这个数值越高代表偿还债务的能力最强,结果它才0.47,入住率也只有83.5%,最后这个资产被迫被银行给收走了。
这个问题不仅仅出现在旧金山,洛杉矶的Tides Equities大家知道吧?行业内赫赫有名的地产投资公司,资产总交易规模已经超过45000套,交易额也超过90亿美金,2021-2023年在行业里风声水起,是德州公寓市场最大的玩家之一,两年内共持进15000套公寓房产。
早先时候,他们在达拉斯的两个多户住宅项目Spring Valley Apartments和Highlander Apartments,总计534户,这两栋楼2年前购买价是9690万美金,却是生不逢时!一买入美联储就大幅加息11次,将基准利率从0.25%加到5.5%,导致这些物业现金流断裂,被法拍5510万卖出。
最终,这两个多户住宅项目一买一卖净亏 4180万。目前此地产公司在达拉斯还有三栋物业共计543户也即将进行法拍,就在今年8月份。
两年时间从地产高光时刻跌入昏暗角落,这一切的根本原因是什么?
首先,美联储的紧缩货币政策使得借款成本大幅增加,利息从4.0% 上升到浮动利率9.5%左右, 按均价15万一套房子来计算,市场租金可能在1300美金左右,一个月增加的还款利息就是(150000*0.7*5.5%÷12=481.25),也就是481美金,如此情况,各业主37%的租金直接消失。
再次,租金并没有按预期增加,大家都知道在2021-2022年2年间全美房租增加平均都在15%左右,但是加息以后,美国绝大部分区域房屋租金停止增长了,这个增长骤停令所有业主措手不及。过去两年每年收入都增加15%以上,突然今年无明显增长,大部分业主都难以接受。
另外,运营成本和保险成本却在不断上升,在佛州,去年8月30日的飓风Idalia直接带来100-160亿美金的财产损失,2023年佛州房屋保险费率同比增加40% 以上。
上面三个原因就直接导致大量项目现金流断裂。
如果你觉得上面种种原因已似砸像业主的重锤,那么即将到期的贷款将使这些商业地产直接面临崩塌。大家都知道,很多商业地产在刚购进时都是短期过桥贷款,2-3年期,据CRED iQ的数据,2024年和2025年将有1130亿美元的多户住宅债务到期,占所有到期债务的35%。这意味着许多业主需要在高利率环境中找到新的融资渠道,这基本就是不可能完成的事,结果只剩一条出路,被法拍!
不过,也不是所有人都是死路一条。比如,黑石集团就展示了强大的资本实力。今年早些时候,黑石集团还专门在阳光地带准备了一笔5.5亿美元的再融资交易,其中包括8300万美元的新募集的股本,专攻多户住宅。
看到这里,如果你认为我在让你远离投资多户公寓市场,那么你完全错误了!
看看过去的20年,是谁在房地产上真正赚到钱了,肯定是那一批在2011年左右入场的投资人。
地产投资,一半要靠定力,保持足够现金流,顺周期而为。
另一半要靠能力,有能力找到好deal,管好它!
答案早就告诉过你了,就在这句话里面:
“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪!”
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