各位房地产大侠们好。 老朽版主好。
有问题请教。 简单地说问题：
1） 买房子用外州的lender可靠吗？
2） 跟lender开始loan application之后， 是否应该马上lock in the interest rate, 还是可以多观望几天？ 观望期间需要lender给查查当天的rate, 这样是否合乎情理？ 还是太浪费lender的时间？
下面是细节：
最近made an offer to 一个小房子， as an investment property. 原本想用外州的lender/mortgage broker, 小伙子B, 很有热情。他说可以做很多我们本地lender做不到的事 - 比如本地的mortgage lender只负责帮忙申请mortgage, 如果要refinance得找别的部门。 多年前曾经在投读过老朽的文，关于cash out on primary house, 本地的refinance department的人说，一旦房子paid off, 就不能refinace了， 只能做home equity loan. 这次外州小伙子B 说， 即便我们的房子paid off 了，他也可以帮忙做 refi 来获取更多CASH。 我想以后可能还要有更多的 loan related transactions， 可以跟B合作。
本地的agent (86岁的老太太）不太相信外州的mortgage broker, 所以力劝我用本地的lender J。 我前些年买房子都是用的J， 朋友买房子我也介绍了J，因为她是本地脑子最清楚，数字不会搞错的人。 后来啥原因导致我想换人， 淡忘了。
这次外州的mortgage broker 小伙子B 说， 他只收1195刀的underwriting fee, 其他费用都不是他收的。本地中介老太太在我的授权下从本地lender J 那里得到了很清楚的closing cost break down, showing 她只收$745的loan origination fee. 其他都是跟closing costs有关。 我的agent想让B给个detailed breakdown of closing costs related to the loan, 他迟迟没有动手。 在purchase agreement签字三天后B还没有order appraisal, 中介老太太急了， 说我们这里appraisal需要三周以上， 恐怕我不能按时close了。 老太太还说，外州的小伙子B是broker, 不是lender, B还要找别的lender来做这个loan. (其实我看到B的落款是loan originator,但是他的确不像J那样为哪个银行工作， B是自己和一个partner开的小公司。）
我只好当机立断，换成以前合作多次的J。
**** 第一个问题： 大家买房子都是选择本地的熟悉的lender吗？ 大银行的lender是否比这样的外州的小公司loan originator更可信？****
7月16号， J开始我的loan application, 火速pulled my credit report, ordered appraisal. 中介老太太放心了。 （中介老太太没有别的私心， 只是年纪大了，不喜欢新事物。）
7月17号，J 和我谈论interest rate and whether to lock in. 25% down, 30年conventional loan, 我的利率是8.5%。 付252刀买points， 可以降到8.125， 算了， 文字太啰嗦，看下面的表格吧：
我急了， 怎么利息那么高？ 前几天两个lender (J and B) 都说是7.625%啊。
J解释， 我的credit score 725， 低于760的就要稍微高点儿。 （也解释了credit分低的几个原因）
于是决定等。 J公司要我docusign的一个什么disclosure我也没有积极地去sign.
昨天去J办公室当面谈利息的事， 从网上读了如何降低利率， 包括shopping for multiple lenders -这个不好办了，因为本地只有J 脑子比较靠谱； 还有可以increase down payment. 于是让J 帮我查查，增加down payment是否利率能降。 结果如下：
我一看，还好昨天没有急着lock in the rate, 这不一天以后就降了吗？25%down payment, interest rate从8.5% 降到了8.125， 月付减少56刀（1615-1559）。 如果down payment 30%, 利息降低， 下一个降息的杠是40%。
J昨天还是劝我早点lock in. 她说周末要休假，周三才回来上班。 我说再观望几天， 等她休假回来再说。 她说希望休假前帮我lock in the rate, cuz it could go up. Nobody can predict where the trend is going.
**** 我的第二个问题： 大家在买房子的时候如何handle interest rate? 我这样观望是否太磨叽？ 对于lender的时间消耗， 我是否应该收敛点儿？ ****
暂时就这两个问题， 以后可能还有更多问题向各位大佬请教。
先谢谢啦。
1） 付清的自住房和出租房都可以cash out refinance。
2) 我用过外地的贷款代理，没有问题。比如：我在A州，到B州买房，贷款代理在C州，房子过户很顺利。
3）我也喜欢低利率，所以，主张多付首付+低利率。
4）关于buy point to lower loan rate, 根据自己手上的现金，cash flow, 和风险承受能力决定。
估计是我问题问得太啰嗦了，可能没有人读完。
看来以后问问题也得尽量简洁。
再次感谢小油菜。 周末愉快！
我刚刚修改了一下求教的帖子，但愿这样简单些。
她说我的credit score低于760， 所以interest rate 略高于average.
我以前跟你一样，贷款一直用一个经纪，有的时候感觉他给的rate 不是很好，但是也只是心里犯嘀咕没法证实。后来这个经纪联系不上了，我再买房子，干脆shop around，找了五个贷款经纪，发现给的条件真的差挺多的，从rate 到 fee，后来找了一个最便宜的，服务非常好，非常满意，干脆跟他一起把所有的房子都refinance了一圈。对你的agent 来说，最重要的是你申请到贷款完成交易，至于你拿到什么样的rate，付多少费他才不关心呢，所以当然是熟悉的J好，比较保险。
2，你当然可以观望几天，不过rate 每天在变谁也说不准明天是高还是低，你多花几天时间考虑完全没问题，不用担心J不开心什么的，而且check rate 也就是几分钟的事不会给J 很多麻烦。
我们小镇我试过别的lender, 几乎都拎不清。只有这个J数字算得清楚。 所以才考虑用外州的。 看来外州的我也可以多试几个，找到自己满意的为止。
一直都是先签字给lender, 她才给我报interest rate. 看来以后要坚定一些， 先问问多少利率。。。
多谢您的分享。 周末愉快！
我挑了5家看上去顺眼的，每家都走流程，都要签字，才能拿到正式的报价，记得当时特麻烦，不过也是值得的。祝好运
这么说签字应该不是commitment。 那就好。 我下次也试试。 这次只好用这家了。至少知道，可以心安理得地多问几次利率。
谢谢您的分享。
样重新贷款就不吃亏，比如费用5千现在付掉，假设3-5年重新贷款，这个钱就被吃掉了。
贷款利率很低的时候，将来重新贷款的机会小，你又希望长期保留这个房子，费用可以先付掉。
查找一下奇虎贷款。
当然这样现金流还是不好（月付还是高），只能等以后refi
查到了， https://www.loanmaker.net/
关于费用的信息也记下了。 所以现在我就厚着脸皮多问几次利率， 选择认为最低的时候锁定，不要buy points for lower rate, 反正几年后要么付清，要么refi.
下一次再买，考虑奇虎贷款。 我这就跟他们联系。 先建立关系。
朽兄周末愉快！
之所以选择30年，是因为那样每个月的payment低， 以后再买投资房的时候账面上你必须付的monthly debt就低，那么才可以贷出来更多的款。 如果你账面上每月必付的数额高，银行就不敢再贷给你更多了吧？
如果你想少付利息的费用，可以在有余钱的时候多付principal, 这样每个月的 interest expense自动减少，照样可以15年还清。或者买的是自住房，反正也不打算再贷款买投资房，那就贷款15年的， 然后5年还清，甚至更快。
这是我的理解。
如果第一次看到的是7.65， 我肯定就lock in了。 8.5超出我的预期太多， 所以才决定观望一下。
我这就去网上搜搜
朽兄： 谢谢您介绍！我刚刚联系了他们的合伙人之一，非常nice. 虽然他们没有在我们州的license, （即挣不到我的钱）， 但是仍然很热心地给与了帮助， 提供了很好的建议。 以后在别的州买房一定会找他们。
各位房地产大侠们好。 老朽版主好。
有问题请教。 简单地说问题：
1） 买房子用外州的lender可靠吗？
2） 跟lender开始loan application之后， 是否应该马上lock in the interest rate, 还是可以多观望几天？ 观望期间需要lender给查查当天的rate, 这样是否合乎情理？ 还是太浪费lender的时间？
下面是细节：
最近made an offer to 一个小房子， as an investment property. 原本想用外州的lender/mortgage broker, 小伙子B, 很有热情。他说可以做很多我们本地lender做不到的事 - 比如本地的mortgage lender只负责帮忙申请mortgage, 如果要refinance得找别的部门。 多年前曾经在投读过老朽的文，关于cash out on primary house, 本地的refinance department的人说，一旦房子paid off, 就不能refinace了， 只能做home equity loan. 这次外州小伙子B 说， 即便我们的房子paid off 了，他也可以帮忙做 refi 来获取更多CASH。 我想以后可能还要有更多的 loan related transactions， 可以跟B合作。
本地的agent (86岁的老太太）不太相信外州的mortgage broker, 所以力劝我用本地的lender J。 我前些年买房子都是用的J， 朋友买房子我也介绍了J，因为她是本地脑子最清楚，数字不会搞错的人。 后来啥原因导致我想换人， 淡忘了。
这次外州的mortgage broker 小伙子B 说， 他只收1195刀的underwriting fee, 其他费用都不是他收的。本地中介老太太在我的授权下从本地lender J 那里得到了很清楚的closing cost break down, showing 她只收$745的loan origination fee. 其他都是跟closing costs有关。 我的agent想让B给个detailed breakdown of closing costs related to the loan, 他迟迟没有动手。 在purchase agreement签字三天后B还没有order appraisal, 中介老太太急了， 说我们这里appraisal需要三周以上， 恐怕我不能按时close了。 老太太还说，外州的小伙子B是broker, 不是lender, B还要找别的lender来做这个loan. (其实我看到B的落款是loan originator,但是他的确不像J那样为哪个银行工作， B是自己和一个partner开的小公司。）
我只好当机立断，换成以前合作多次的J。
**** 第一个问题： 大家买房子都是选择本地的熟悉的lender吗？ 大银行的lender是否比这样的外州的小公司loan originator更可信？****
7月16号， J开始我的loan application, 火速pulled my credit report, ordered appraisal. 中介老太太放心了。 （中介老太太没有别的私心， 只是年纪大了，不喜欢新事物。）
7月17号，J 和我谈论interest rate and whether to lock in. 25% down, 30年conventional loan, 我的利率是8.5%。 付252刀买points， 可以降到8.125， 算了， 文字太啰嗦，看下面的表格吧：
我急了， 怎么利息那么高？ 前几天两个lender (J and B) 都说是7.625%啊。
J解释， 我的credit score 725， 低于760的就要稍微高点儿。 （也解释了credit分低的几个原因）
于是决定等。 J公司要我docusign的一个什么disclosure我也没有积极地去sign.
昨天去J办公室当面谈利息的事， 从网上读了如何降低利率， 包括shopping for multiple lenders -这个不好办了，因为本地只有J 脑子比较靠谱； 还有可以increase down payment. 于是让J 帮我查查，增加down payment是否利率能降。 结果如下：
我一看，还好昨天没有急着lock in the rate, 这不一天以后就降了吗？25%down payment, interest rate从8.5% 降到了8.125， 月付减少56刀（1615-1559）。 如果down payment 30%, 利息降低， 下一个降息的杠是40%。
J昨天还是劝我早点lock in. 她说周末要休假，周三才回来上班。 我说再观望几天， 等她休假回来再说。 她说希望休假前帮我lock in the rate, cuz it could go up. Nobody can predict where the trend is going.
**** 我的第二个问题： 大家在买房子的时候如何handle interest rate? 我这样观望是否太磨叽？ 对于lender的时间消耗， 我是否应该收敛点儿？ ****
暂时就这两个问题， 以后可能还有更多问题向各位大佬请教。
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1） 付清的自住房和出租房都可以cash out refinance。
2) 我用过外地的贷款代理，没有问题。比如：我在A州，到B州买房，贷款代理在C州，房子过户很顺利。
3）我也喜欢低利率，所以，主张多付首付+低利率。
4）关于buy point to lower loan rate, 根据自己手上的现金，cash flow, 和风险承受能力决定。
估计是我问题问得太啰嗦了，可能没有人读完。
看来以后问问题也得尽量简洁。
再次感谢小油菜。 周末愉快！
我刚刚修改了一下求教的帖子，但愿这样简单些。
她说我的credit score低于760， 所以interest rate 略高于average.
我以前跟你一样，贷款一直用一个经纪，有的时候感觉他给的rate 不是很好，但是也只是心里犯嘀咕没法证实。后来这个经纪联系不上了，我再买房子，干脆shop around，找了五个贷款经纪，发现给的条件真的差挺多的，从rate 到 fee，后来找了一个最便宜的，服务非常好，非常满意，干脆跟他一起把所有的房子都refinance了一圈。对你的agent 来说，最重要的是你申请到贷款完成交易，至于你拿到什么样的rate，付多少费他才不关心呢，所以当然是熟悉的J好，比较保险。
2，你当然可以观望几天，不过rate 每天在变谁也说不准明天是高还是低，你多花几天时间考虑完全没问题，不用担心J不开心什么的，而且check rate 也就是几分钟的事不会给J 很多麻烦。
我们小镇我试过别的lender, 几乎都拎不清。只有这个J数字算得清楚。 所以才考虑用外州的。 看来外州的我也可以多试几个，找到自己满意的为止。
一直都是先签字给lender, 她才给我报interest rate. 看来以后要坚定一些， 先问问多少利率。。。
多谢您的分享。 周末愉快！
我挑了5家看上去顺眼的，每家都走流程，都要签字，才能拿到正式的报价，记得当时特麻烦，不过也是值得的。祝好运
这么说签字应该不是commitment。 那就好。 我下次也试试。 这次只好用这家了。至少知道，可以心安理得地多问几次利率。
谢谢您的分享。
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贷款利率很低的时候，将来重新贷款的机会小，你又希望长期保留这个房子，费用可以先付掉。
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当然这样现金流还是不好（月付还是高），只能等以后refi
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关于费用的信息也记下了。 所以现在我就厚着脸皮多问几次利率， 选择认为最低的时候锁定，不要buy points for lower rate, 反正几年后要么付清，要么refi.
下一次再买，考虑奇虎贷款。 我这就跟他们联系。 先建立关系。
朽兄周末愉快！
之所以选择30年，是因为那样每个月的payment低， 以后再买投资房的时候账面上你必须付的monthly debt就低，那么才可以贷出来更多的款。 如果你账面上每月必付的数额高，银行就不敢再贷给你更多了吧？
如果你想少付利息的费用，可以在有余钱的时候多付principal, 这样每个月的 interest expense自动减少，照样可以15年还清。或者买的是自住房，反正也不打算再贷款买投资房，那就贷款15年的， 然后5年还清，甚至更快。
这是我的理解。
如果第一次看到的是7.65， 我肯定就lock in了。 8.5超出我的预期太多， 所以才决定观望一下。
我这就去网上搜搜
朽兄： 谢谢您介绍！我刚刚联系了他们的合伙人之一，非常nice. 虽然他们没有在我们州的license, （即挣不到我的钱）， 但是仍然很热心地给与了帮助， 提供了很好的建议。 以后在别的州买房一定会找他们。