谈谈当前房市和走向的个人看法

守月
楼主 (文学城)

首先,我不认为一种原因必然引发某种结果。影响房市的原因很复杂。

比如,利息跟房价必成相反结果。事实上,房价利率双高双低的事都发生了,就在我们亲历的时间里(当然,必定有其特定的原因)。若一说加息或降息就得出房价会涨或会跌的结论,可能会影响判断,误导自己。

再比如,供需关系。这也是一条真理性的经济规律,可它会受负担能力的影响。简单地说,需要的东西买不起,那便没买卖。

这些都是影响房市的重要因素,利率,供需,可负担性(这又包含许多因素:工作,收入,房屋的持有成本,其它生活或养家成本)。

而今眼目下,房价需要一次调整,内因已然充分,看哪一原因会成为导火线。这并非我个人的希望(我的资产80%在房产上)。这是美联储的希望,若此刻全美房价平均跌10%,美联储甚至不会猫哭老鼠表示理解房主们的痛,倒可能是猫举杯而笑:这只大老鼠终于被打死了。

美联储的杀鼠计划也并非针对房主们,而是要杀通胀,拦路的老鼠通通杀。他们认为这对大家都好,包括对房主们(不必担惊受怕各种持房成本年年飙升了)。

目前,投资出租房的条件已然不具备,大体上来讲,投资回报率约在5%,而借贷利率在7%+,投资人(不包括有自己的理由要进场的个体)几乎完全停止投资(除非有特定的好标的),刚需的自住买家在支撑市场,而房屋的可负担性很弱,这是不争的事实。多强的支撑?美联储降息原因之一,正是劳动力市场已有疲态(失业率超4%),工资涨幅也放缓了。

降息缓缓地降或急降哪种更好?

降息的日程近了。急降会救下更多正煎熬在生死一线的投资人,对房市影响比较大的是商贷类多户住宅,这两种住宅类,如城门与鱼池,它们会相互影响。不过,急降的理由呢?经济出大问题了。 缓缓地降,两三年里,贷款利率降到5水平,这是一种无聊无趣,生不生死不死,让更多人挣扎着活过来的途径,这可能是美联储最愿意看到的结果,软着陆。这种情况,投房机会也会平淡。各有利弊,它不受个体愿望左右,个体只能顺应它,调整自己的策略。

如何解读南方超建房,它会不会是房价全面回调的导火索?

大家可还记得,在疫情期间,我们看到的数据是全美短缺500万套住房(目前的数据是300万套)。所谓超建,是不能如预期地把人口引入。这里说一下次贷危机时,重灾区之一的FL(相对我比较了解一些),那时的数据是严重超建,市场库存多到一两年的销售量(目前是一两个月,市场不好的地区三四个月),建商随即停止建房。短短几年间,随着人口大量流入,房屋库存180度大反转,变成了短缺。有两大因素,一是当时的成交量非常低(卖家多买家少),二是人口流入量大。

人口流入必定有其原因:工作机会,工资收入,适合养家(教育和安全等),适合居住(气候和环境等),适合养老,负担得起等等,诸多因素可以重合(优势越多越吸引人)。条件逆转,就可能发生流入逆转。就FL来说,人口流入的原因之一,是曾经可负担性很高(特别是次贷危机房价重创后)。当房价地税保险都大幅上升后,其可负担性变弱,不能负担的人口便会停止流入,选择其它能负担得起的地方(对退休家庭,更是如此,收入受限)。气候的不完美性和灾害也是事实。要人口不断流入,需让人负担得起(保险目前依然是个未决难题)。 

总之,一时的变化,只会短暂地影响房价。持续性的变化,就可能改变趋势。对这方面的判断,只能凭自己对一个地区持续的观察和了解,解读各种变化和可能的发展进程。有意思的是,不同的人对同一事件的解读可以完全背向。 若它真的成为导火索,也只是导火索,房价需要调整(可负担性差)才是内因。

若房价调整会从哪里开始?哪些房产先抗不住?

从薄弱的地方开始。超建的地方,2nd home多的地方,可负担性非常弱的地方,经济单一而行业不景气的地方。失业多且失业的房主拥有的房产类。简单地说就是房主或投资人不得不卖而接手的人跟不上的房产类。

目前,风浪并未起。对于我,未来发生任何事都能接受。事态如何发展,不是我等能控制得了,唯一能做的是控制自己能控制的事,有危机能应付危机,有机会能抓住机会。 

这些仅为个人的观察和解读,我什么“家”也不是,所言完全不能作投资指引。只是抛砖引玉,供大家讨论,也希望能有专家出来谈谈形势和自己的看法,大家交流,也能帮到后来者。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Firefly2023
谢谢分享!说的非常好
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smithmaella
分析的非常在理,目前也就看看买买优质房产。另外地产投资的机会成本也要随时评估:还有没有更好更快的赚钱方法?
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mominma
分析的好!还是希望房价不要向下调整,横盘等收入涨上来
守月
房产增值的途径和可行性又是一个很大的话题。今天累了,写不动了。得做饭吃饭和去运动。今天被雷电天气困着了。
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start2020
谢谢分析,昨天听老鲍答疑,觉得他不会轻易降息,他似乎更看重失业率。现有民居利率都低,只要有工做,问题不大
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QinHwang
可负担性是主要问题。如果买不起,房子再少也得降价。骤降需要导火索,兵败如山倒,心理导致。
Q
QinHwang
未来五年房价不涨,也相当于一次性大降价。这种情况发生概率不很大。
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sneezy888
分析得很好!口袋深的可以等大公寓跳水,我们这样的小萝卜头,先买点国债?
Q
QinHwang
我是买CD,过一段时间就买一个。
圭妈
赞好文!现在房屋不那么好卖,湾区的房价本来一直和股市有关,可是最近股市那么牛,湾区的房市却慢下来了,租房市场也是。
j
jenning
很好的分析,感觉除了少数几个地区,其它绝大多数地区较大幅度下调的可能性不大。
拍浪
感谢分享
又当爹来又当妈
分析得到位

我们这嘎嗒4月份还卖得火火地,5月份突然大刹车

守月
谢谢点评。也特别感谢分享自己看法和信息的网友们。
绣球花开
9月降0.5 的可能性已经很大了 投资房产 拉长了时间线看

如果地点没搞错 7-10年翻一番差不多

其实跟他们定投大盘的差不多  但是加上房子的杠杆, 回报应该是超过大盘的

当然要干的活比定投大盘要多

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momi
多谢分享, 也正在找寻对当前房市的分析,好文章!

就以本地亚特兰大为例, 目前市场上的无论新房还是二手房都销售变缓,很多在降价, 当然有不少开价过高的。感觉守月分析的几点都占了,是否超建不清楚, 不过工地不少, 但可负担性与几年前相比差太多了,这肯定会打击人口流入, 直觉会有一个调整, 多大幅度,多久就不敢妄言了。

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roarroar
谢谢分享!非常有见地。
底线清晰
现在最令我困惑的是在利息如此高的情况下房价还是如此坚挺,很多地方是上涨的。谁在买?所以快速降息不可能,除非经济股市出问题
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usanyc80
确实是,有的房子好多人在抢要加价很多
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taian12
好文