投坛经常把赚多少个米可以退休提出来,因为通货膨胀的存在,即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度,一旦超出常规,手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下,九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产,今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢?
如果您没有其他收入,能在60岁时账户上有三百万,包括股票基金各种投资,不算少了,能维持多久呢?省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行),没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度,70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出,80几岁钱会用光。所以说,手里有三百万不一定够。当然,您可以说利息5%的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里,加州的州税近10%,加上联邦税,差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期,您想多锁几年,门也没有。一年后很难说是什么利率,几年后降到2%不是没可能。九十年代10%的定存我都见过,跌到几乎没有绝大多数人都经历过。
引用地坛上地主一段话:【地主们珍惜年轻的生活吧,也要好好计划老年财务,万一太长寿了,避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】
手里有几个破房子收租呢?我不是鼓励您把资产全都转到房子上,投资有不同途径,猫有猫路鼠有鼠道,总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉,就拿我手中的四个房子为例,看看能不能退休,其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州,德州、佛州则略差些,而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。
橙县orange county 约320万人,美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38%主流、墨34%最买不起房一族人、黄近25%有钱强烈支撑房价。到此为止,剩下的微不足道,不能多说,犯忌。无论自住还是投资,橙县是绝佳地方。
总共三十几个城市city,可分五挡。
1,上好,大约5个,以Newport Beach,Ladera Ranch为代表。
2,中上,十几个,以Irvine,Lake Forest 为代表。
3,中等,十几个,以Costa Mesa,Garden Grove为代表。
4,中下,不超过五个,以Santa Ana,Stanton为代表。
5,差区,没有!邻居洛杉矶县的 Compton,South Gate这样的城市在橙县不存在。
假设您手里的三百万换成我手里的房子,60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆,步伐迈大点,举双手赞成!我做最保守设计,房子按高价买,房租往低了说。以自己手里房为例比较容易,现成的数字,仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合,尽量去找适合自己的能力和需求。
1,Ladera Ranch,2018年我买过一个联排屋townhouse,上好区白玉房,46万,现在涨到73万,就按75万买到,房租$3500。
2,Lake Forest,2022年我买过一个康斗condo,中上区半白玉房,41万,现在涨到52万,就按55万可以买到,房租$2900。
3,Garden Grove,95年买的独立屋,中等区白菜房,17万,现在涨到85万,就按90万买到,房租$3600。(2006年涨到50万虚高,08年崩盘跌到40万以下,房租岿然不动)
4,Santa Ana,97年买的康斗,中下区里的最好地段,近South Coast Plaza,6万,现在涨到近50万,按50万可以买到,房租$2500。(2007年虚高到30万,08年跌回到20万以下,合理,房租不跌反涨)
大致75万+55万+90万+50万=270万,手里的300万花不完。
房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入,gross income。
每个月房租12500减去地税$2300(270万1%=27000÷12每月2300)
减去三个房有HOA多算点$1300
再减去其他开销$500
12500-2300-1300-500=$8400 $8400×12=$100800一年差不多10万净收入,标准中产阶级。
270万的房产分27年折旧,一年是10万。当然,只有建筑部分可以折,按10万的80%计算,可以折掉8万不交税(会计师让我折90%)。剩下两万,属于贫困阶层,交税也没有几个钱,十万租金起码顶工薪收入的14万用,拿W2年薪14万,到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture,钱要先放入口袋,税尽量延后交。
房租一般不超过15年翻倍,会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款,几乎不涨,HOA和其他开销不会增加多少,15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区,每年可涨租3%+5%通货膨胀指数,9年就翻倍了。没租控地区,我见过5年翻倍的,太美好蓝图不拿来说事。
60岁管理几个破房子易如反掌,75岁的时候20几万房租净收入在手,肯定要交不少的税,如果不想管理,交给PM,也就房租的8-10%的管理费用,还可抵税。
房价一般十年翻倍,5年翻倍的也有,不要做非份之想。就算10-15年,到时您的房子值六七百万,卖掉也可,活到100岁也够用了。有房租收,PM给管理,没必要杀鸡取卵。
手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕,切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指,您切下十万,先要想好要交多少的税,所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入,明明白白清清楚楚,裤裆里的黄泥,它不是屎也是屎啊!
现金砸最稳妥,净收入充裕,绝对安全,但快速发财难,到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆,50%头款能略有盈余,打平没问题,房子数量增加一倍,依然安全,发财几率大增。放三分之一头款,房子数目增加两倍,打平困难,有风险。但要看您的承受能力,现在有高薪,与其交税,不如拿余钱填漏洞,将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率,不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子,因为有人这么做就提一下。
经历过两次房地产崩盘,第一次是九十年代中后期,我们这一代绝大多数要不在读书,要不刚工作不久,没抓住机遇情有可原。因高人指点,破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的,我就是光脚的,本来就是一无所有穷光蛋,拼一下穿上鞋子,拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆,以小搏大,放屁打鼓-赶在点子上了,抓住了这次机遇,在房地产投资上没有走弯路。
但是,零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢?很多人总是哀叹自己的运气太差,喝口水塞牙放屁扭了腰,就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子,一步没赶上,步步赶不上。落花已作风前舞,又送黄昏雨。两次机遇都错过了,还会再来一次吗?剩女盼郎,朝思暮想。夜茫茫、重寻无处,觉来小园行遍。
2020年,疫情初期,房市有过短暂向下波动,很多人非常的恐慌。当时我曾经说过,就凭Social Distancing这项要求,对住房的需求会大增,与人合租会想自己独处,家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着,政府开足马力印钞票,通货膨胀加剧,惊飞远映碧山去,房价房租出现同时双增长,这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇,连续多年看不到曙光,在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘,属于幸福直接降临,上升幅度巨大,走势干脆利落,曙光就在前面,一片光明。
从今往后几年,通货膨胀还会继续,房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一!如果没有重大事件发生,很难看到房市大飞跃。但是,综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素,大都会地区房市的平稳上涨可以预期。
在美国的华人普遍受教育程度高,很多从事薪水不错的脑力劳动,一参加工作就是高起点,可谓春风得意马蹄疾。当您人到中年,上有高堂嶙峋瘦骨,中有娇妻含辛茹苦,下有小儿嗷嗷待哺,会倍感生活压力。有了家庭就要承担责任,养个孩子就像有了台碎钞机器。温水煮青蛙,寒冰冻蟒蛇。人的一生里跳槽和被雷都是大概率事件,遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢连夜雨,儿到荒年饭量增。
投资需要未雨绸缪早有动作,您如果处于四、五十岁年龄,手里有些闲钱应该加大借贷款力度,尽量一步步扩大规模。手里多一个房子,十几二十年后就多一部印钞机。不要计较暂时的艰难困苦,小楼今夜听春雨,深巷明朝卖杏花。王8拉屎有后劲,一树梨花落晚风。
Like this "上杠杆,50%头款能有盈余,房子数量增加一倍,依然安全,发财几率大增"
疫情后租控到令人发指,疫情后两年停止加租,之后每年最高1.5/2/3.5
但话说回来,这十几年大温房地产及租金涨幅也让房产投资人收获颇丰。
思路清晰
给大家指了一条光明之道
这样的地方投资房地产赚钱是大概率,而且容易出富豪。
美国中西部的一些小城镇,地广人稀,土地资源丰厚,往往供大于求,房价上涨缓慢,出租房空置率高,租控个屁啊!
Villa park,Yorba Linda 等,Anaheim,Orange,Tustin 比较大,老城差些,但山上开发出大片的新社区,很多上豪宅。
中下区城市其实就文中提到这两个,有些城市很有名,中国人喜欢,像huntington beach,但这么好的城市有小片区不好,slater 一条街都是几十年的apartment,全是老墨,很拥挤。
感谢老朽。疫情的时候,读了老朽的文章,买了几个出租房。体会深刻。老朽说的太对了,通胀对地主有利。
把房子当business看,最大的成本就是利息和税。这两个在加州都被lock住了。通胀越厉害,相当于房子成本通缩的越厉害。
这要有胆识和魄力。
另外也不同意“房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一”这句话,股市抗通胀能力很强、流动性也好。
而房子的liquidity很差。
当然投资房子也有很多好处。
所以还是因人而异
有些人每一步都计划好好的,
要深思熟虑以后才会行动
不是有多少房多少钱能解决的问题.
不过你的帖科普大家. 大点赞!
投坛经常把赚多少个米可以退休提出来,因为通货膨胀的存在,即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度,一旦超出常规,手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下,九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产,今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢?
如果您没有其他收入,能在60岁时账户上有三百万,包括股票基金各种投资,不算少了,能维持多久呢?省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行),没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度,70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出,80几岁钱会用光。所以说,手里有三百万不一定够。当然,您可以说利息5%的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里,加州的州税近10%,加上联邦税,差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期,您想多锁几年,门也没有。一年后很难说是什么利率,几年后降到2%不是没可能。九十年代10%的定存我都见过,跌到几乎没有绝大多数人都经历过。
引用地坛上地主一段话:【地主们珍惜年轻的生活吧,也要好好计划老年财务,万一太长寿了,避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】
手里有几个破房子收租呢?我不是鼓励您把资产全都转到房子上,投资有不同途径,猫有猫路鼠有鼠道,总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉,就拿我手中的四个房子为例,看看能不能退休,其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州,德州、佛州则略差些,而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。
橙县orange county 约320万人,美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38%主流、墨34%最买不起房一族人、黄近25%有钱强烈支撑房价。到此为止,剩下的微不足道,不能多说,犯忌。无论自住还是投资,橙县是绝佳地方。
总共三十几个城市city,可分五挡。
1,上好,大约5个,以Newport Beach,Ladera Ranch为代表。
2,中上,十几个,以Irvine,Lake Forest 为代表。
3,中等,十几个,以Costa Mesa,Garden Grove为代表。
4,中下,不超过五个,以Santa Ana,Stanton为代表。
5,差区,没有!邻居洛杉矶县的 Compton,South Gate这样的城市在橙县不存在。
假设您手里的三百万换成我手里的房子,60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆,步伐迈大点,举双手赞成!我做最保守设计,房子按高价买,房租往低了说。以自己手里房为例比较容易,现成的数字,仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合,尽量去找适合自己的能力和需求。
1,Ladera Ranch,2018年我买过一个联排屋townhouse,上好区白玉房,46万,现在涨到73万,就按75万买到,房租$3500。
2,Lake Forest,2022年我买过一个康斗condo,中上区半白玉房,41万,现在涨到52万,就按55万可以买到,房租$2900。
3,Garden Grove,95年买的独立屋,中等区白菜房,17万,现在涨到85万,就按90万买到,房租$3600。(2006年涨到50万虚高,08年崩盘跌到40万以下,房租岿然不动)
4,Santa Ana,97年买的康斗,中下区里的最好地段,近South Coast Plaza,6万,现在涨到近50万,按50万可以买到,房租$2500。(2007年虚高到30万,08年跌回到20万以下,合理,房租不跌反涨)
大致75万+55万+90万+50万=270万,手里的300万花不完。
房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入,gross income。
每个月房租12500减去地税$2300
(270万1%=27000÷12每月2300)
减去三个房有HOA多算点$1300
再减去其他开销$500
12500-2300-1300-500=$8400
$8400×12=$100800一年差不多10万净收入,标准中产阶级。
270万的房产分27年折旧,一年是10万。当然,只有建筑部分可以折,按10万的80%计算,可以折掉8万不交税(会计师让我折90%)。剩下两万,属于贫困阶层,交税也没有几个钱,十万租金起码顶工薪收入的14万用,拿W2年薪14万,到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture,钱要先放入口袋,税尽量延后交。
房租一般不超过15年翻倍,会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款,几乎不涨,HOA和其他开销不会增加多少,15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区,每年可涨租3%+5%通货膨胀指数,9年就翻倍了。没租控地区,我见过5年翻倍的,太美好蓝图不拿来说事。
60岁管理几个破房子易如反掌,75岁的时候20几万房租净收入在手,肯定要交不少的税,如果不想管理,交给PM,也就房租的8-10%的管理费用,还可抵税。
房价一般十年翻倍,5年翻倍的也有,不要做非份之想。就算10-15年,到时您的房子值六七百万,卖掉也可,活到100岁也够用了。有房租收,PM给管理,没必要杀鸡取卵。
手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕,切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指,您切下十万,先要想好要交多少的税,所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入,明明白白清清楚楚,裤裆里的黄泥,它不是屎也是屎啊!
现金砸最稳妥,净收入充裕,绝对安全,但快速发财难,到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆,50%头款能略有盈余,打平没问题,房子数量增加一倍,依然安全,发财几率大增。放三分之一头款,房子数目增加两倍,打平困难,有风险。但要看您的承受能力,现在有高薪,与其交税,不如拿余钱填漏洞,将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率,不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子,因为有人这么做就提一下。
经历过两次房地产崩盘,第一次是九十年代中后期,我们这一代绝大多数要不在读书,要不刚工作不久,没抓住机遇情有可原。因高人指点,破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的,我就是光脚的,本来就是一无所有穷光蛋,拼一下穿上鞋子,拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆,以小搏大,放屁打鼓-赶在点子上了,抓住了这次机遇,在房地产投资上没有走弯路。
但是,零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢?很多人总是哀叹自己的运气太差,喝口水塞牙放屁扭了腰,就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子,一步没赶上,步步赶不上。落花已作风前舞,又送黄昏雨。两次机遇都错过了,还会再来一次吗?剩女盼郎,朝思暮想。夜茫茫、重寻无处,觉来小园行遍。
2020年,疫情初期,房市有过短暂向下波动,很多人非常的恐慌。当时我曾经说过,就凭Social Distancing这项要求,对住房的需求会大增,与人合租会想自己独处,家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着,政府开足马力印钞票,通货膨胀加剧,惊飞远映碧山去,房价房租出现同时双增长,这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇,连续多年看不到曙光,在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘,属于幸福直接降临,上升幅度巨大,走势干脆利落,曙光就在前面,一片光明。
从今往后几年,通货膨胀还会继续,房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一!如果没有重大事件发生,很难看到房市大飞跃。但是,综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素,大都会地区房市的平稳上涨可以预期。
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中下区城市其实就文中提到这两个,有些城市很有名,中国人喜欢,像huntington beach,但这么好的城市有小片区不好,slater 一条街都是几十年的apartment,全是老墨,很拥挤。
感谢老朽。疫情的时候,读了老朽的文章,买了几个出租房。体会深刻。老朽说的太对了,通胀对地主有利。
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这要有胆识和魄力。
另外也不同意“房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一”这句话,股市抗通胀能力很强、流动性也好。
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当然投资房子也有很多好处。
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