If a taxpayer acquires property in an exchange with respect to which gain is not recognized (in whole or in part) to the taxpayer under subsection (a) or (b) of section 1031, subsection (a) shall not apply to the sale or exchange of such property by such taxpayer (or by any person whose basis in such property is determined, in whole or in part, by reference to the basis in the hands of such taxpayer) during the 5-year period beginning with the date of such acquisition.
大家知道， 美国自住房有25万（夫妻两人50万）的免税额，这是根据税法Section 121的规定。Section 121的具体要求是卖前的5年内，至少有两年要是自住。
而Section 1031 Exchange，却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investment properties。 要满足Investment Property的要求，除了必须要是Investment外，还要满足Holding Period的要求。税法并没有对Holding Period有具体的规定，但通常认为，只要超过1年，也就是1年加1天，就可以了。
对小地主来说，买个出租房，只要持有超过1年加1天，就可以做1031 Exchange了。
注意， Section 1031和Section 121是相互独立的，但并不是相互排斥的，不是说用了Section 1031，就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange， 如果Section 121的条件仍满足，那么仍然可以用Section 121。
Section 1031和Section 121都是房东避税的利器，如果合理运用，双剑合璧，威力会更加巨大！
下面说几个两者双剑合璧的例子。
1．旧房是自住和商业混用
以下都是自住和商业混用的例子:
买个Duplex，一单元自住，另一单元出租。 买个100亩的农场，其中96亩用作农田，自家住地占4亩。 经营小Motel，自家住一部分，其它用作旅店。这都可以做1031 Exchange，同时也可以利用Section 121。
当然Section 121部分要用实际自住比例，比如Duplex自住的一单元，农场自家住的4亩，Motel中自住的部分，可以用Section 121。其它商用部分用1031 延税。
2．旧房由自住转出租
如果房子的前两年是自住，两年后转为出租房出租三年，这时做1031 Exchange，就仍然满足Section 121 的要求。
比如房子卖掉时的Capital Gain 是20万，另外出租3年的depreciation 是5万（自住期间没有depreciation）。这时如果卖掉做1031 Exchange，20万的Capital Gain可以免税（低于50万），而5万的depreciation 是商用不能免，所以1031实际上只是把5万的depreciation 给延后了。
如果房子卖掉时的Capital Gain 是120万，另外出租3年的depreciation 是15万。这时如果卖掉做1031 Exchange，可以免税50万，另外延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。
3．新房由出租转自住
1031 Exchange后买的新房，未来可不可以转为自住房呢？这个绝对是可以的。不过最好满足Holding Period的要求，也就是出租1年加1天后，再转为自住，就应该没有问题了。
不过， 2004年的税法对1031 Exchange买的新房利用Section 121 免税上，加了限制条件。
一般的Section 121是说5年内，只要自住2年以上就可以的，没说必须要持有5年，比如自住2年后马上卖掉也可以。
而1031 Exchange后的自住房，要满足Section 121，必须要持有5年以上（我的理解是持有5年，而不是自住5年）。
4. 旧房由出租转自住
这个尽管有些书上说也可以，但我觉得不可以做1031 Exchange，因为卖的时候是自住，不满足Investment的条件，我觉得要做1031 Exchange 的话，最好先出租1年以上，不过这样也许就无法满足Section 121 的要求了。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 2024/3/31
不能马上拿钱出来
安全点是过了2 个 tax year
只是1031 Exchange后没有任何记录需要向IRS回报， 也就是说IRS无法追踪，所以总起来说，IRS起诉之前的案例比之后的要多的多。
税表上可以看出来是不是有cash out
2．旧房由自住转出租
如果房子的前两年是自住，两年后转为出租房出租三年，这时做1031 Exchange，就仍然满足Section 121 的要求。
如果房子卖掉时的Capital Gain 是120万，另外出租3年的depreciation 是15万。这时如果卖掉做1031 Exchange，可以免税50万，另外延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。
请教一下：
如果自住房住了十年，转出租房。
Option 1: 必须满足卖前的5年内，至少有两年要是自住。就是说最晚必须在出租三年后做1031 exxchange，可以用上50万免税额， 然后延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。
Option 2： 如果只出租两年，也是可以做1031 exchange, 用上50万免税额， 然后延掉 120-50=70万的Capital Gain和10万的depreciation 。
Option 3: 最快时间做exchange 1031 是出租1年1天，用上50万免税额， 然后延掉 120-50=70万的Capital Gain和5万的depreciation
Option 4: 如果自住10年，然后出租超过3年（比如4年），不满足5年有2年自住， 那么就不可以用50万免税额， 只能算出租房。 如果做1031 exchange , 可以延掉 120万的Capital Gain和20万的depreciation 。
这些理解对吗？
自住房没有depreciation，只有出租房才有depreciation，并且Section 121 免不了出租房的depreciation。所以在出租期间所有的depreciation都会被带到新买的Property。depreciation值不见得整好是5, 10, 15, 20万，因为还存在着加速折旧等特殊情况。
总起来说，就是所有的实际折旧都会被带到新买的房子。
周末房自住多年，但不是primary， 可以出租一年卖掉1031置换吗？ 我们不用121 exemption。
据我所知：
（1）1031 exchange 时卖出的房，可以是持有期间一直是出租房，或者曾经是自住房，后转为出租房（卖房时必须是出租房）；
（2）而1031 exchange 后买入的房必须自始至终是出租房，永远不能再转为自住房， otherwise you are seriously violating the tax laws；
我专门问过一个这方面的律师
税法只是说exchange的5年内不能用Section 121 exemption，没有语言说不让convert to primary。 当然不同人对税法有不同解读可以理解。
26 U.S. Code § 121 - Exclusion of gain from sale of principal residence | U.S. Code | US Law | LII / Legal Information Institute (cornell.edu)
(10)Property acquired in like-kind exchange
If a taxpayer acquires property in an exchange with respect to which gain is not recognized (in whole or in part) to the taxpayer under subsection (a) or (b) of section 1031, subsection (a) shall not apply to the sale or exchange of such property by such taxpayer (or by any person whose basis in such property is determined, in whole or in part, by reference to the basis in the hands of such taxpayer) during the 5-year period beginning with the date of such acquisition.
实际上，有很多人在利用这条法规，两年换一次房子。
当然，文中说了， 1031 Exchange后的必须要持有5年以上。