出租房第一次报税请教两个问题

请教各位前辈两个问题：

1.去年买的新房出租， 收到的去年的property tax 上价格Land 5万， Improvement 13 万， 我的购买价是26万。

报税时如何报land 和Improvement 呢？

A. 直接加减： Land 5万，Improvement  26-5=21 万？

B，按比例： land = (5/18)*26?   improvement (13/18)*26?

 

2. QBI 可以折20% 收入如果管理时间超过250 小时

如果出租房没有盈利，是 loss, 反正不能利用这个QBI, 是不是就不用管这个了？ 也不需要keep 250 小时的详细记录了？

多谢。

QBI LOSS 可以carry over

26-5=21，21万/27.5=7636(depreciation)

按比例是对的

+1, Apportionment of basis

详见税法 § 1.167(a)-5 - Apportionment of basis的规定：

CFR § 1.167(a)-5 - Apportionment of basis

谢谢回答， 如果按购买价格的比例算land value, 那不是把 政府估的land 的value 改了吗？

还有land 的value 高还是低对出租房有利？

这太复杂了。turbotax上只有三个数据：买价，地价，expenses，不知如何计算出来，是否也按该公式计算。

land value低折旧就高，低好。

B是对的。

我相信你说的是对的，我的意思是不知道turbotax是否也这么计算。所以，能用turbotax报税，可能完全不能手动报。

讲个好笑的。此刻我正跟一位45年的CPA在网上，他用两小时把我的税补完了，然后，已花两个小时在turbotax，要改一个

去年的错误，和指引我查阅今年的报税并签字。他也不会操作turbotax，迷路几次了，现在又暂停，估计去问小年轻同事了。

哈哈，会操作的不会报税，会报税的不会操作。

软件不可能handle一切，倒不是说不能实现，太复杂会吓跑很多用户，所以有个balance 问题。

Turbo tax 也得自己算好了才能填进去啊。 比如我说的地价是直接填还是按比例算了再填。

地价我是按city网站上的估值填的（精确到个位数，哈哈哈）。

我也才知道，CPA不会操作turbotax，视频上看他有七八十岁了。刚刚又连上我一次，几分钟又迷路了，说过会再连我，哈哈

CPA 直接填表。 Turbotax 相当于把表格翻译成提示性输入，让普通人也能自己报税。

但是自己报税需要对税法有一定的了解，因为有些具体的地方需要知道怎么数目是怎么来的， 或者需不需要这一项。最终的结果还是生成税表。 

CPA 不一定用Turbotax, 也许用的是其他软件。