在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？
比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，去年开始完全变为出租房。
其中最重要的是计算房子的Cost Basis。
首先，我们需要计算一下房子的Adjusted Basis，因为在居住期间Basis可能调整过。
如果自住期间做过 improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repair就不能加。
另外，如果自住房曾经部分用于Business， 包括Home Office，或者做House hacking租出过一个房间，或者做过短租，那么房子可能部分折旧过，折旧过的就需要从Basis中减去。
比如，上例的房子做过的improvement是2万，做为Home Office折旧过1万。那么Adjusted Basis就是： Adjusted Basis = 20（成本）+2（improvement）-1（折旧）= 21万。
房子的Cost Basis是Adjusted Basis 和房子目前市场值中两者中最小的一个。
比如目前市值是20万，那Cost Basis就是20万；如果市值是22万，那Cost Basis就是21万。
然后，用Cost Basis减去土地的价格，就是Depreciation Basis。
另外一个我不是太确定的，就是关于贷款费用的摊分（Amortization）。关于贷款费用摊分，我写过两篇与之有关的文章： - 说说网上报税软件和出租房报税 - 美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨
简单说一下，出租房的贷款费用（非利息，包括point），无论是购房贷款还是重贷，是不可以在第一年完全减掉的，必须要每年平均摊分，比如30年的贷款的过户费用是3000，每年就可以减去： 3000/30=100。
注意，上面是针对出租房，自住房没这好事。
现在问题来了，如果自住房转为出租房，这贷款费用可不可以摊分呢？比如，10年前买的房子， 5年前做了refinance，贷款期限是30年，贷款费用是3000。 Refinance的5年后转为出租房，这3000元的费用可不可以摊分呢？
我没有找到有关的资料。但我感觉自住的前5年不可以， 但剩下的2500可以每年摊分掉100。
另外，像地产税和保险等需要按照自住和出租天数比例分摊，这个比较显然。
注：非CPA，若有理解错误，欢迎指正！
建宁 2024/3/10
我记得turbotax 会问last 5 years 住了几年
那是不是可以反推出出租房改自住房5年后再卖， 就看不出曾经是出租房了/
这个在turbotax 可以做吗？
我一直用cpa 但是想换到自己做
1. Cost seregation是把折旧资产分成不同的折旧期，对民居来说，也不过是27.5年（不动产本身），15年（driveway， landscaping， swimming pool），以及5年期的（电器等）。
自己做，只能分出像电器等少数，而如果想做正式的Cost seregation，必须用专业公司。
2. 而报税，无论做不做Cost seregation，都有不同折旧期的资产，或者相同折旧期但开始时间不同的， 比如2月买房子，3月换新屋顶，4月换新空调， 5月买新冰箱，这就需要4个不同的折旧记录。所以做不做Cost seregation，自己都可以报税。
如果买房和Cost seregation不是在同一年份（Cost seregation在下一年4月15号之前都可以）， 报税比较复杂，需要单独 file 一个Form 3115，据说比较复杂，这个我没做过。我做过的买房和Cost seregation是在同一报税年。
我几年前正式做过商产cost seregation file 3115
然后一直是CPA报税。 我现在想拿回来自己报， 但是turbo tax 上找不到怎么报这一片 因为cost basis 变了不能用简单的worksheet
follow depreciation schedule
不过，我大约瞟了瞟Form 3115，好像Form 3115只是选择统计方法的改变，实际depreciation 可能仍然在Form 4562中。
我觉的也许Form 4562中应该能找到答案。
你看看在做Cost segregation哪一年，Form 4562 Part III 有没有新的record，如果有的话，就可以自己报。
比如，原来的Basis是60万， 做Cost segregation的哪一年分出10万15年的， 5万5年的，那从Cost segregation哪一年开始，把27.5年的Basis变为60-15-5=40万就行。
How to Convert Rental Property to a Primary Residence | SmartAsset
住年份来porate.
美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨
在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？
比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，去年开始完全变为出租房。
其中最重要的是计算房子的Cost Basis。
首先，我们需要计算一下房子的Adjusted Basis，因为在居住期间Basis可能调整过。
如果自住期间做过 improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repair就不能加。
另外，如果自住房曾经部分用于Business， 包括Home Office，或者做House hacking租出过一个房间，或者做过短租，那么房子可能部分折旧过，折旧过的就需要从Basis中减去。
比如，上例的房子做过的improvement是2万，做为Home Office折旧过1万。那么Adjusted Basis就是：
Adjusted Basis = 20（成本）+2（improvement）-1（折旧）= 21万。
房子的Cost Basis是Adjusted Basis 和房子目前市场值中两者中最小的一个。
比如目前市值是20万，那Cost Basis就是20万；如果市值是22万，那Cost Basis就是21万。
然后，用Cost Basis减去土地的价格，就是Depreciation Basis。
另外一个我不是太确定的，就是关于贷款费用的摊分（Amortization）。关于贷款费用摊分，我写过两篇与之有关的文章：
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简单说一下，出租房的贷款费用（非利息，包括point），无论是购房贷款还是重贷，是不可以在第一年完全减掉的，必须要每年平均摊分，比如30年的贷款的过户费用是3000，每年就可以减去： 3000/30=100。
注意，上面是针对出租房，自住房没这好事。
现在问题来了，如果自住房转为出租房，这贷款费用可不可以摊分呢？比如，10年前买的房子， 5年前做了refinance，贷款期限是30年，贷款费用是3000。 Refinance的5年后转为出租房，这3000元的费用可不可以摊分呢？
我没有找到有关的资料。但我感觉自住的前5年不可以， 但剩下的2500可以每年摊分掉100。
另外，像地产税和保险等需要按照自住和出租天数比例分摊，这个比较显然。
注：非CPA，若有理解错误，欢迎指正！
建宁 2024/3/10
我记得turbotax 会问last 5 years 住了几年
那是不是可以反推出出租房改自住房5年后再卖， 就看不出曾经是出租房了/
这个在turbotax 可以做吗？
我一直用cpa 但是想换到自己做
1. Cost seregation是把折旧资产分成不同的折旧期，对民居来说，也不过是27.5年（不动产本身），15年（driveway， landscaping， swimming pool），以及5年期的（电器等）。
自己做，只能分出像电器等少数，而如果想做正式的Cost seregation，必须用专业公司。
2. 而报税，无论做不做Cost seregation，都有不同折旧期的资产，或者相同折旧期但开始时间不同的， 比如2月买房子，3月换新屋顶，4月换新空调， 5月买新冰箱，这就需要4个不同的折旧记录。所以做不做Cost seregation，自己都可以报税。
如果买房和Cost seregation不是在同一年份（Cost seregation在下一年4月15号之前都可以）， 报税比较复杂，需要单独 file 一个Form 3115，据说比较复杂，这个我没做过。我做过的买房和Cost seregation是在同一报税年。
我几年前正式做过商产cost seregation file 3115
然后一直是CPA报税。 我现在想拿回来自己报， 但是turbo tax 上找不到怎么报这一片 因为cost basis 变了不能用简单的worksheet
follow depreciation schedule
不过，我大约瞟了瞟Form 3115，好像Form 3115只是选择统计方法的改变，实际depreciation 可能仍然在Form 4562中。
我觉的也许Form 4562中应该能找到答案。
你看看在做Cost segregation哪一年，Form 4562 Part III 有没有新的record，如果有的话，就可以自己报。
比如，原来的Basis是60万， 做Cost segregation的哪一年分出10万15年的， 5万5年的，那从Cost segregation哪一年开始，把27.5年的Basis变为60-15-5=40万就行。
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