前几天，我在投资理财论坛发了帖子“粗略算算我能积累多少遗产”。后来，看到网友发评论说：如果我早点投资房地产，资产规模会更大。今天，我就试着分析一下。
我以前说过，我这个人特别内向，喜欢自己读书，不喜欢和人打交道，也嫌麻烦，因此从来没有想过做房东。
我小时候在农村长大的，住的是普通的草房、瓦房。为了看管家里种的西瓜萝卜等，很多夜晚还要睡在地头的简易草棚里。因此，我对住房的要求极低，更不懂美国的房屋。我直到39岁才在硅谷贷款买下自己的自住房，人称“湾区小黑屋”。疫情期间，家里5个人开视频远程上课和工作；我和太太不堪忍受，才决定换了一个大点的房子，把原来小黑屋卖了。
首先声明，我今天的讨论范围，仅仅限于独立屋，即所谓的别墅房，不是大型公寓；购买和经营一个公寓，不是我们这种普通双职工家庭可以轻易做到的。根据我的观察，独立屋也是绝大部分身边朋友买投资房的主流房型。很多朋友，都是在升级住房时，把先前的房子自然而然变成了出租房经营。
过去40年，硅谷的独立屋的房价涨幅在美国名列前茅。过去10年，年均增幅也接近7%。不过，由于房子越来越大，一部分涨幅来自于房子面积的增加。根据我自己的观察和网上的数据，如果不考虑新房和房屋的改建成本，一个独立屋的平均价格年增幅约为6%。
这种房型的致命弱点，是租售比不堪入目，通常只有2%左右。地产税和保险、维护费，需要1.5%左右。
因此，在硅谷，全款买这种投资房的理论投资回报率ROI只有：
6% + 2% - 1.5% = 6.5%
因此，为了取得好的收益率，我们必须上杠杆。
我们用最常见的投资房3倍杠杆举例。
在我这个地区，一个普普通通的独立屋的价格是300万美元。假设我用75万美元加225万美元贷款买下这个房子。贷款利息是4%，每年利息是9万美元。每月的租金是5千，平均每年有一个月空置，总租金收入是5.5万。地产税等成本是4.5万， 每年的空置率。我的现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 9万 = -8万
所以，我必须额外填入8万美元，才能实现零现金流。
那么我的总收益就是房子价格的增值：300万*6% = 18万。
因此，我的83万美元的总投资的年化收益率就是：
18 / 83 = 21.7%
问题是，我顶多只能拥有一个这样的房子，一个房子要填8万美元，这已经严重侵蚀我家的日常现金流状况。
假设我想实现零现金流或者正现金流，而不需要每个月填钱。那么我的首付比例必须提高。也就是说，贷款利息成本的上限是：
5.5万 - 4.5万 =1万
所以我只能贷款25万，拿出275万首付。在这种情况下，收益率只有：
18万 / 275万 = 6.5%
假设我用1倍杠杆，减轻现金流的压力，用150万美元贷款买房。那么现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 6万 = -5万
那么每年的总投资额是155万美元，收益率是：
18万 / 155万 = 11.6
这样的话，我可以拥有两个这样的房子，每年向房子里补贴10万美元。但是收益率还不及我基金账户14%的回报率。
结论：
1. 我如果一开始就上3倍杠杆买了一个投资房，那些投资的确可以取得更好的成绩。但是，只能买一套，无法规模化。
2. 如果我用一倍杠杆，可以买两套房子，但是，收益率不及基金。
3. 如果我为了实现零现金流，用最小杠杆，收益率只有6.5%，惨不忍睹。
综合下来看，我好像没有失去太多。哈哈哈。
数理好的人，脑子好到一定地步，就是一切一算了之，算算算算算（I CAN USE A FEW MORE。。。）。
殊不知这个世界，很多东西是算了也没用的，因为变数太多。
我感觉最佳投资地点应该是在3倍杠杆现金流至少能打平的前提下，增值潜力最好的地区，这显然就排除了顶级城市。
有些人说，那我在顶级城市投资地产发财了，那很可能不是你地产投的好，而是你的工资收入高。
这么说吧，美国家庭收入中位数约8万， 如果你的家庭收入是8万，想想该投哪里？
投资顶级城市长期也会有不错的成绩，至少投资顶级城市不是最优解！
多言数穷，不如守中。
11.6后面忘了加%：）不过说实在，2%租售比也太低了。三百万的房子每月租金五千这个assumption准吗？
不过你利率用的是4%，远低于现在的利率
很多技术人才缺乏这种本领。让领导听懂自己
your research and finding on how to reduce/avoid the estate tax as you are soon reaching the limits.
但都是2000年左右夫妻就双高科技高薪水的，或2000年前后，IPO发到一笔后，迅速撤出股市到房市的（知道台湾香港人居多，大陆老留少）。
因为，很多像你一样的，投资钱都是2015年后陆续进来的，等有钱买投资房，已经错过房价飞涨期。
现在硅谷的新千万富翁，基本都不是靠房地产的，而是靠IPO股票，没有IPO股票的普通高科技工程师，想你这样成为新千万富翁的很少，因为大部分人的股票投资组合都不是单纯的一支高科技指数。
可能积累的资产才是现在的一半吧，所以每个人走自己觉得合适的路。
你的论点是以现在的房价和房租来看回报，而不是以十年前投的房价和现在的增值，房租的增涨来就演算。
当然，现在投入不能保证将来的回报是一样的好。2010年硅谷的一般独立房，不是学区房的话也就是500K左右，现在至少1.3米啊。
当初我用了400 万不到的现金，再加自住房的Equity，跟人抢房子短卖的，REO，和trust sale，现在有20个门，除了一个在外州的商铺，其它都在这边。
你很成功，没有miss啥，当房东，是要跟人打交道，有时挺好玩，有时很头疼。
Plus congress is considering changing the limit.
假如按租金比， 那就是
上海：雅安
5：1
我还出门玩，反正租客要搬，现在要过节了，淡季空就空吧
if they are still minors.
赞定量化分析！您完全没必要投资房产。您很可能也不适合当地主。
"Diversification is protection against ignorance," Buffett said. "It makes little sense if you know what you are doing."
另外我记得什么人还说过大概意思是如果你刚开始投资应该多尝试各种方式，当你已经把一件事做得很好也上了些年纪，要做的就是把这件事做得更好，而不是去开始新的领域。（当然我个人觉得也不是绝对的。）
是您以目前硅谷的房价和房租，而不是以过去如果投资硅谷房产而产生的房产增值和房租增长来分析。所以这篇分析并不能反驳之前网友的评论如您早点投入房地产，资产规模会更大。
我认为你没有失去任何机会，按你说的家庭情况，真进房地产，未必有比你现在更好的积累和幸福的家庭。
人各有所长，选择做自己喜欢的和最擅长的。其它的，人有两条腿却不能走两条路，认为没走到的那条路更好，是跟自己过不去。
种西瓜和萝卜的地方，是沙质土壤？肥沃和贫瘠的土地，种对作物就有收成。哈哈
投资房回报包括两部分：增值和租金利润。
美国基本每个城市： 增值+租金利润 大约=10%
湾区年增值 6~7%， 但租金利润只有3~4%。
而美国鸟不拉屎的地方很可能增值是0， 但租金利润很可能高于10%。
请您在美国找出个例外！呵呵
这几天看了居士兄关于股市定投的几篇投资分析贴，茅塞顿开。谢谢无私奉献！
房地产净值部分可以cash out 用于再投资，比如居士兄就曾从自住房净值中cash out用于加码定投。房地产投资者们几乎每个房产都可以这样循环操作，定投本身是不能做这样的滚动投资的。分析计算中应该考虑此因素。
另外，在房地产投资运作过程中，总体上租金收入是逐年增加的，现金流会逐步变好，每年额外填钱会越来越少，现金流还可能逐步由负变为正，心理上会越来越明亮越来越轻松。
前几天，我在投资理财论坛发了帖子“粗略算算我能积累多少遗产”。后来，看到网友发评论说：如果我早点投资房地产，资产规模会更大。今天，我就试着分析一下。
我以前说过，我这个人特别内向，喜欢自己读书，不喜欢和人打交道，也嫌麻烦，因此从来没有想过做房东。
我小时候在农村长大的，住的是普通的草房、瓦房。为了看管家里种的西瓜萝卜等，很多夜晚还要睡在地头的简易草棚里。因此，我对住房的要求极低，更不懂美国的房屋。我直到39岁才在硅谷贷款买下自己的自住房，人称“湾区小黑屋”。疫情期间，家里5个人开视频远程上课和工作；我和太太不堪忍受，才决定换了一个大点的房子，把原来小黑屋卖了。
首先声明，我今天的讨论范围，仅仅限于独立屋，即所谓的别墅房，不是大型公寓；购买和经营一个公寓，不是我们这种普通双职工家庭可以轻易做到的。根据我的观察，独立屋也是绝大部分身边朋友买投资房的主流房型。很多朋友，都是在升级住房时，把先前的房子自然而然变成了出租房经营。
过去40年，硅谷的独立屋的房价涨幅在美国名列前茅。过去10年，年均增幅也接近7%。不过，由于房子越来越大，一部分涨幅来自于房子面积的增加。根据我自己的观察和网上的数据，如果不考虑新房和房屋的改建成本，一个独立屋的平均价格年增幅约为6%。
这种房型的致命弱点，是租售比不堪入目，通常只有2%左右。地产税和保险、维护费，需要1.5%左右。
因此，在硅谷，全款买这种投资房的理论投资回报率ROI只有：
6% + 2% - 1.5% = 6.5%
因此，为了取得好的收益率，我们必须上杠杆。
我们用最常见的投资房3倍杠杆举例。
在我这个地区，一个普普通通的独立屋的价格是300万美元。假设我用75万美元加225万美元贷款买下这个房子。贷款利息是4%，每年利息是9万美元。每月的租金是5千，平均每年有一个月空置，总租金收入是5.5万。地产税等成本是4.5万， 每年的空置率。我的现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 9万 = -8万
所以，我必须额外填入8万美元，才能实现零现金流。
那么我的总收益就是房子价格的增值：300万*6% = 18万。
因此，我的83万美元的总投资的年化收益率就是：
18 / 83 = 21.7%
问题是，我顶多只能拥有一个这样的房子，一个房子要填8万美元，这已经严重侵蚀我家的日常现金流状况。
假设我想实现零现金流或者正现金流，而不需要每个月填钱。那么我的首付比例必须提高。也就是说，贷款利息成本的上限是：
5.5万 - 4.5万 =1万
所以我只能贷款25万，拿出275万首付。在这种情况下，收益率只有：
18万 / 275万 = 6.5%
假设我用1倍杠杆，减轻现金流的压力，用150万美元贷款买房。那么现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 6万 = -5万
那么每年的总投资额是155万美元，收益率是：
18万 / 155万 = 11.6
这样的话，我可以拥有两个这样的房子，每年向房子里补贴10万美元。但是收益率还不及我基金账户14%的回报率。
结论：
1. 我如果一开始就上3倍杠杆买了一个投资房，那些投资的确可以取得更好的成绩。但是，只能买一套，无法规模化。
2. 如果我用一倍杠杆，可以买两套房子，但是，收益率不及基金。
3. 如果我为了实现零现金流，用最小杠杆，收益率只有6.5%，惨不忍睹。
综合下来看，我好像没有失去太多。哈哈哈。
数理好的人，脑子好到一定地步，就是一切一算了之，算算算算算（I CAN USE A FEW MORE。。。）。
殊不知这个世界，很多东西是算了也没用的，因为变数太多。
我感觉最佳投资地点应该是在3倍杠杆现金流至少能打平的前提下，增值潜力最好的地区，这显然就排除了顶级城市。
有些人说，那我在顶级城市投资地产发财了，那很可能不是你地产投的好，而是你的工资收入高。
这么说吧，美国家庭收入中位数约8万， 如果你的家庭收入是8万，想想该投哪里？
投资顶级城市长期也会有不错的成绩，至少投资顶级城市不是最优解！
多言数穷，不如守中。
11.6后面忘了加%：）不过说实在，2%租售比也太低了。三百万的房子每月租金五千这个assumption准吗？
不过你利率用的是4%，远低于现在的利率
很多技术人才缺乏这种本领。让领导听懂自己
your research and finding on how to reduce/avoid the estate tax as you are soon reaching the limits.
但都是2000年左右夫妻就双高科技高薪水的，或2000年前后，IPO发到一笔后，迅速撤出股市到房市的（知道台湾香港人居多，大陆老留少）。
因为，很多像你一样的，投资钱都是2015年后陆续进来的，等有钱买投资房，已经错过房价飞涨期。
现在硅谷的新千万富翁，基本都不是靠房地产的，而是靠IPO股票，没有IPO股票的普通高科技工程师，想你这样成为新千万富翁的很少，因为大部分人的股票投资组合都不是单纯的一支高科技指数。
可能积累的资产才是现在的一半吧，所以每个人走自己觉得合适的路。
你的论点是以现在的房价和房租来看回报，而不是以十年前投的房价和现在的增值，房租的增涨来就演算。
当然，现在投入不能保证将来的回报是一样的好。2010年硅谷的一般独立房，不是学区房的话也就是500K左右，现在至少1.3米啊。
当初我用了400 万不到的现金，再加自住房的Equity，跟人抢房子短卖的，REO，和trust sale，现在有20个门，除了一个在外州的商铺，其它都在这边。
你很成功，没有miss啥，当房东，是要跟人打交道，有时挺好玩，有时很头疼。
Plus congress is considering changing the limit.
假如按租金比， 那就是
上海：雅安
5：1
我还出门玩，反正租客要搬，现在要过节了，淡季空就空吧
if they are still minors.
赞定量化分析！您完全没必要投资房产。您很可能也不适合当地主。
"Diversification is protection against ignorance," Buffett said. "It makes little sense if you know what you are doing."
另外我记得什么人还说过大概意思是如果你刚开始投资应该多尝试各种方式，当你已经把一件事做得很好也上了些年纪，要做的就是把这件事做得更好，而不是去开始新的领域。（当然我个人觉得也不是绝对的。）
是您以目前硅谷的房价和房租，而不是以过去如果投资硅谷房产而产生的房产增值和房租增长来分析。所以这篇分析并不能反驳之前网友的评论如您早点投入房地产，资产规模会更大。
我认为你没有失去任何机会，按你说的家庭情况，真进房地产，未必有比你现在更好的积累和幸福的家庭。
人各有所长，选择做自己喜欢的和最擅长的。其它的，人有两条腿却不能走两条路，认为没走到的那条路更好，是跟自己过不去。
种西瓜和萝卜的地方，是沙质土壤？肥沃和贫瘠的土地，种对作物就有收成。哈哈
投资房回报包括两部分：增值和租金利润。
美国基本每个城市： 增值+租金利润 大约=10%
湾区年增值 6~7%， 但租金利润只有3~4%。
而美国鸟不拉屎的地方很可能增值是0， 但租金利润很可能高于10%。
请您在美国找出个例外！呵呵
这几天看了居士兄关于股市定投的几篇投资分析贴，茅塞顿开。谢谢无私奉献！
房地产净值部分可以cash out 用于再投资，比如居士兄就曾从自住房净值中cash out用于加码定投。房地产投资者们几乎每个房产都可以这样循环操作，定投本身是不能做这样的滚动投资的。分析计算中应该考虑此因素。
另外，在房地产投资运作过程中，总体上租金收入是逐年增加的，现金流会逐步变好，每年额外填钱会越来越少，现金流还可能逐步由负变为正，心理上会越来越明亮越来越轻松。
另外就你标题的问题，你当然是错过了，如果你在2011年左右买入大量投资房赚的肯定比现在多。 不过很多人包括我自己也错过了