我们做生意的， 是要发现各种的投资洼地， CAP是市场决定的， 但是买入一个物业， 不是单独看CAP， CAP in most cases, actually can be misleading.
For example, in the case, I mentioned below, I bought 41 units， at the time, in an auction, at the time, rent was on average $775, monthly total collection was 31k, and we purchased at 2.1 mil, CAP 4.7 while the interest rate was at 5.1%. Today average rent is 1300, total collection is 54k monthly, at CAP 7, it is worth 4.3-4.5 mil.
如果没有加息，您这个公寓的价值接近翻倍，但是，加息抵消了大部分 value add 创造的升值。不信的话，您自己再算算。我在飞机上，没有计算机，只是粗算一下就知道您的数字不对。数字不是讨论的重点。如果反过来，这个公寓是在市场 cap 7%的情况下买的，租金提高七成，等到降息的时候，如果市场 cap 到 4.7%的话就是事半功倍。房东要赚分子的钱，也要赚到分母的钱，这是我想说的。
如山下面把这个题目重新提了一下， 我就再说两句， 说完我就睡觉。
建宁老大和圭妈的想法， 在一个相对静止的市场里来说， 是对的， 因为他们都是以一个纯投资人的角度来看， 利息涨， 必然推高市场的 CAP， 从而推低市场估值， 这个是基本对的。
我下面提出， 这个想法， 在办公楼或者其他纯商业地产来说， 没错， 但是相对于公寓楼的价值， 是片面的看法。
办公楼的问题， 是因为大量的空置， 从而导致NOI的减少， 因此价格大跌， 而不是一味利息导致的。
但是， 公寓楼是基本上刚需， 而过去资料的显示， 房租在长时间里， 必然是涨的， 部分公寓楼的CAP， 是长期低于利息的， 因为我们买入的目的， 并不是单纯的 park money。
我以前写过一篇， 是如何在空气里印钱， 所以我们买入是看中的是它的 underlying residual value, 我们是需要如何把钱给印出来。公寓楼赚钱的方法万万千， 其中最基本的就是涨房租推高入住率， 翻修和扩大更是。
我们做生意的， 是要发现各种的投资洼地， CAP是市场决定的， 但是买入一个物业， 不是单独看CAP， CAP in most cases, actually can be misleading.
For example, in the case, I mentioned below, I bought 41 units， at the time, in an auction, at the time, rent was on average $775, monthly total collection was 31k, and we purchased at 2.1 mil, CAP 4.7 while the interest rate was at 5.1%. Today average rent is 1300, total collection is 54k monthly, at CAP 7, it is worth 4.3-4.5 mil.
市场永远是动态的, 昨天的CAP， 和今天的CAP， 或者以后的CAP， 有关联但是没有必然的关联， 以为你买入的时候， 是别人的operations, 而今天的CAP， 是自己的operations, 而房租， 基本上是永远向上。
我们这行受政府政策影响，几年前政策收紧，一些小规模同行纷纷抛售改变策略。娃爹借机买下很多，成本降低不少。竞争的对手少了，销售额也就涨了。
看准加分析，独立见解非常重要。不能跟着别人后面做同样的事……
湾区multifamily成交的cap从去年3%，4%，今年已有4到5%。
当然是内在每个房子状况不同，外在还是受利息的影响。
根本不需要看cap rate
可以一眼看出来装修大概花多少钱（比别人少），之后可以加多少房租，或者flip可以卖多少。大部分业余被动房东没这个本事。所以这个不容易复制。
我觉得我和圭妈的意思是，在美国全国这个大市场里，平均 Cap Rate从4 升到5，还是有意义上，除非在同期全国平均租金利润也升高20%（which I do not think that's the truth），价格肯定下跌，这是个事实。
当然，您说的value added是另一回事，毕竟同期也有很多顶级根本不存在Value added的物业在转手，这也肯定反映在全国平均Cap Rate中。
当然， 其它的像您说的cap rate 比较misleading，这都是事实。
实际您说的都对，只是我们好像在谈论不同的东西，哈哈！
• 办公楼不是也收房租吗？办公楼房租也涨啊。。。跟公寓楼类似，请你再多说几句 - ZeroSumGame -
(0 bytes) (18 reads) 11/17/2023 20:13:47
做生意不能看那些书本理论，
大学教经营的教授，咨询公司的专职人员下海来真枪实弹开公司绝大部分都不行。
我和几个朋友们刚吃饭回来. 我给他们推荐
撸卡（你看看， 我知道一点皮毛， 我就恨不得我的朋友们
都用上了
） 结果你知道她们有的怎么说？ “我觉得这样
专空子不好..”
没办法，我只好先撸卡给他们看
纯operations 的角度， 开支是没有涨那么高。
我在下面的post里面， 说CAP和利率不是很大关联， 应为今天的房租涨了， 物业的价值也是涨了。
我在indiana 深耕30年， 开始买的一些是1-2万， 无论你利息涨到10%， 这个价钱以上回不去的。
不过我没仔细看你们的帖
嘻嘻
Cap one X, 现在是95000 points， 差不多史高。
生意真是有共通性
如果没有加息，您这个公寓的价值接近翻倍，但是，加息抵消了大部分 value add 创造的升值。不信的话，您自己再算算。我在飞机上，没有计算机，只是粗算一下就知道您的数字不对。数字不是讨论的重点。如果反过来，这个公寓是在市场 cap 7%的情况下买的，租金提高七成，等到降息的时候，如果市场 cap 到 4.7%的话就是事半功倍。房东要赚分子的钱，也要赚到分母的钱，这是我想说的。
这三年是疫情房租大通胀，如果计算通胀，还赚那么多吗？
而通胀和加息是相关的