做生意,追求的是 top line and bottom line, 但是开源更重要, 提前 marketing有一句话, never let accounting get in way of sales, 公寓楼生意,除了地点改不了,其他都能赚钱, 推高房租和入住律是基本,翻修扩大更赚钱, 当然地点是决定一切的开端.
地产投资,能赚钱的方法万万千, 书本上的知识固然好,但是都是死物,OM做的再漂亮,也比不上我门口一站,can I smell the money.
疫情期间公寓楼的贷款利息是3%到3.5%, cap 也是3%。现在利息已经是8%了,您如果还是用3%,4%的 cap 去买,您说这 make sense 吗?value add 要做多久才能有正的利润?现在公寓的平均 cap 已经到了5%, 您怎么知道明年不会到 6%?您有多大把握在短期内市场的 cap 还能回到3%?
也说说Cap Rate与利息的关系
如山
(2023年11月18日,星期六)
前面读到圭妈与JY关于Cap Rate 与 市场利率关系的“论战”,很有点意思。这种“论战”很有意义。他们两者是从不同方向论说,都没有错。我对这个题目也很有兴趣。所以谈谈我的看法。
Cap Rate的计算公式不包括利息,JY与圭妈都很清楚。但市场利息是否影响市场对物业买卖的Cap Rate呢?进而影响物业的买卖价格呢?肯定有影响。
我跟踪观察调查了周围Multifamily几年。2021年在Seattle downtown 买入两个小Multifamily , 1.5m 一个。每个物业3千来尺,两者都是可以扩展到一万尺或以上,这是我看中的地方。现在还一直在观察,准备用东边的高价SFH换Seattle好区优质或者很大潜在价值的MF。准备不用贷款或者还少贷款,这是另话。
两三年前低利息时期,Seattle好区好Building Cap rate 3%或以下的成交频繁可见,现在出来的一般在4% 左右。同样的物业,提高Cap rate 就必须降低卖价来回应是显而易见的道理。既然Cap rate计算与利息无关,那为什么市场利息高时会令买卖价格降低呢?因为相当部分的业主是需要贷款Hold或者买MF的。而商业贷款不能锁定长期利率,如3年5年到期的需要进入浮动利息或者重新贷款时Net income 迅速降低,对hold 物业的业主是有压力,对买家是期望回报率的影响,这个时候必须提供Cap rate 降低物业价格买卖才得以进行。目前这种相对高的利率也是有实力有经验的地主的机会。
每个市场都些不同特点。在西雅图好区你是不可能买到Cap rate在投入Improvement 之前高于贷款利率的物业。离开西雅图中心地区往南、北、东都有。西没有,因为是西是太平洋LOL。
JY说的Cap rate与利率无关,他的例子就是他做的,也很真实。这是因为他用减少空置率、改造装修等方法来迅速提高Cap rate。高利率市场下Cap rate一点不低,是因为他做出来的。
JY的MF 实践无疑比我多,而圭妈的理论研究无疑也比我强。圭妈的商业地产实践也很丰富,绝不是纸上谈兵类。
每个人都有Bias,包括我。说自己没有的都是对自己的认知不够,因为这是人类的共同弱点。我们能够做的是承认自己的弱点,尽可能保持开放态度与观点,才能达到兼收并蓄。其实我也还没做好,谨与同仁共勉!
最后,谢谢诸位的阅读和捧场。
(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)
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具体运用时根据实际情况灵活调整。
从今年夏天到现在跌了能有5%。我认为只要找到好房子,是入场好时候。
neq工作中只有忍着。
地方风险就小很多,再次,在这些还可以的房客里面,选择比较好的房客,最后,有的房客不那么领的清的,经过教育,也可以成为领的清。夏洛特房子的租客是乌克兰人,刚开始有点事情就叫,被我教育了两次,现在没声音了,每个月地29号开始打房租。
我到现在只遇到过一个算烂房客的,今年走eviction到最后一步了,连哄带骗带威胁,我终于赶走了他们然后无缝链接了下一个客人。中间一天清洁加换地板。这个还不是我自己的客人,是我儿子的房子的租客,是远程。其他客人大部分很识相,没事不来打扰我,一年有1,2次报修什么都差不多了。其他时间除了收租没事,有的客人跟失踪了差不多。月底房租send过来了就知道哦,他们还活着。
短租的房子需要的修理多一点。
公寓楼价格跌了很多了
做生意,追求的是 top line and bottom line, 但是开源更重要, 提前 marketing有一句话, never let accounting get in way of sales, 公寓楼生意,除了地点改不了,其他都能赚钱, 推高房租和入住律是基本,翻修扩大更赚钱, 当然地点是决定一切的开端.
地产投资,能赚钱的方法万万千, 书本上的知识固然好,但是都是死物,OM做的再漂亮,也比不上我门口一站,can I smell the money.
圭妈说的大环境,能帮助人判断市场。
你们这样的讨论其实很有益投坦,两位都是富有经验学识又说话靠谱的ID。
管理是一门大学问, 没有经验, 就是死路一条.
昨天那个关于accounting 公式的争论就是let according get in the way is sales. 简直是本末倒置。accounting是为了business 服务,而不是决定business decision的。
昨天的争论,就好比一个剑术大家已经在研究怎样一招封喉的剑法,却有个自诩武术正统弟子,在纠正大家的握剑方式。说,你这个剑都不会握,还谈什么剑术。
我只觉好笑。
还是你脾气好。跟着解释解惑。
你就平和的说你的观点就可以了
你跟过几个银行大佬一起做决策?要是你真的跟过那样的一起共事过,或者有幸观察过,或者耳提面命过,他们会告诉你,很多就是smelld the money. 最后那些报表,valuation model就是给board通过的一个手段而已。具体怎么做valuation 都是根据已经做好的决定,做个数字而已.
算了,我懒得跟你说。自以为是的战斗机。
除了在论坛搬弄是非,挑拨离间之外,一无所长。你来投坛就为了这个吗?
科普的来和教人做生意的人较劲,我实在看着不爽。在投资理财咒人亏本,不是找抽吗!切!她说我投资亏本,以前还说我人品不好,上次JY说她流于下成,你看她揪着不放的样子?
她既然这样,那我我想说啥就啥。。
并且,你要是真的退一步想想的JY的话,business décimo go first then let's figure out the numbers.
你看所有的equity research 里的算法,我可以告诉你,banker们有一百种方法改变那个数字。
这些数字都不重要。重要的是underline business 是不是钱赚,有长久的钱赚。那些accounting 的算法真的太小儿科了。
太本末倒置了。
我下网了.真的懒得跟一个不想听的人说话。
疫情期间公寓楼的贷款利息是3%到3.5%, cap 也是3%。现在利息已经是8%了,您如果还是用3%,4%的 cap 去买,您说这 make sense 吗?value add 要做多久才能有正的利润?现在公寓的平均 cap 已经到了5%, 您怎么知道明年不会到 6%?您有多大把握在短期内市场的 cap 还能回到3%?
Jy有自己的团队,都是多年培养的且财力足,一般人做公寓没他那团队(都要找外面修管理),买的cap低,又5-7年贷款reset, 现在风险挺大的(驱逐,修理,空置,increased花费,city出现各种额外费用 )。 前段时间一个集资买公寓的,还是几年前买的都要求投资人追加资金。 别忘了利率高到一定程度价钱是会下来的(投资人都精明), 房价降了银行也要房东追加资金,都是风险,我记得你上次就跟闺妈扯过,你贴的话都见识到你的人品,说真的,你跟闺妈不是一个level, 你才是没大度, 就事论事别泼