做生意，追求的是 top line and bottom line, 但是开源更重要， 提前 marketing有一句话， never let accounting get in way of sales, 公寓楼生意，除了地点改不了，其他都能赚钱， 推高房租和入住律是基本，翻修扩大更赚钱， 当然地点是决定一切的开端.
地产投资，能赚钱的方法万万千， 书本上的知识固然好，但是都是死物，OM做的再漂亮，也比不上我门口一站，can I smell the money.
疫情期间公寓楼的贷款利息是3%到3.5%, cap 也是3%。现在利息已经是8%了，您如果还是用3%,4%的 cap 去买，您说这 make sense 吗？value add 要做多久才能有正的利润？现在公寓的平均 cap 已经到了5%, 您怎么知道明年不会到 6%？您有多大把握在短期内市场的 cap 还能回到3%？
也说说Cap Rate与利息的关系
如山
（2023年11月18日，星期六）
前面读到圭妈与JY关于Cap Rate 与 市场利率关系的“论战”，很有点意思。这种“论战”很有意义。他们两者是从不同方向论说，都没有错。我对这个题目也很有兴趣。所以谈谈我的看法。
Cap Rate的计算公式不包括利息，JY与圭妈都很清楚。但市场利息是否影响市场对物业买卖的Cap Rate呢？进而影响物业的买卖价格呢？肯定有影响。
我跟踪观察调查了周围Multifamily几年。2021年在Seattle downtown 买入两个小Multifamily ， 1.5m 一个。每个物业3千来尺，两者都是可以扩展到一万尺或以上，这是我看中的地方。现在还一直在观察，准备用东边的高价SFH换Seattle好区优质或者很大潜在价值的MF。准备不用贷款或者还少贷款，这是另话。
两三年前低利息时期，Seattle好区好Building Cap rate 3%或以下的成交频繁可见，现在出来的一般在4% 左右。同样的物业，提高Cap rate 就必须降低卖价来回应是显而易见的道理。既然Cap rate计算与利息无关，那为什么市场利息高时会令买卖价格降低呢？因为相当部分的业主是需要贷款Hold或者买MF的。而商业贷款不能锁定长期利率，如3年5年到期的需要进入浮动利息或者重新贷款时Net income 迅速降低，对hold 物业的业主是有压力，对买家是期望回报率的影响，这个时候必须提供Cap rate 降低物业价格买卖才得以进行。目前这种相对高的利率也是有实力有经验的地主的机会。
每个市场都些不同特点。在西雅图好区你是不可能买到Cap rate在投入Improvement 之前高于贷款利率的物业。离开西雅图中心地区往南、北、东都有。西没有，因为是西是太平洋LOL。
JY说的Cap rate与利率无关，他的例子就是他做的，也很真实。这是因为他用减少空置率、改造装修等方法来迅速提高Cap rate。高利率市场下Cap rate一点不低，是因为他做出来的。
JY的MF 实践无疑比我多，而圭妈的理论研究无疑也比我强。圭妈的商业地产实践也很丰富，绝不是纸上谈兵类。
每个人都有Bias，包括我。说自己没有的都是对自己的认知不够，因为这是人类的共同弱点。我们能够做的是承认自己的弱点，尽可能保持开放态度与观点，才能达到兼收并蓄。其实我也还没做好，谨与同仁共勉！
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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具体运用时根据实际情况灵活调整。
从今年夏天到现在跌了能有5%。我认为只要找到好房子，是入场好时候。
neq工作中只有忍着。
地方风险就小很多，再次，在这些还可以的房客里面，选择比较好的房客，最后，有的房客不那么领的清的，经过教育，也可以成为领的清。夏洛特房子的租客是乌克兰人，刚开始有点事情就叫，被我教育了两次，现在没声音了，每个月地29号开始打房租。
我到现在只遇到过一个算烂房客的，今年走eviction到最后一步了，连哄带骗带威胁，我终于赶走了他们然后无缝链接了下一个客人。中间一天清洁加换地板。这个还不是我自己的客人，是我儿子的房子的租客，是远程。其他客人大部分很识相，没事不来打扰我，一年有1，2次报修什么都差不多了。其他时间除了收租没事，有的客人跟失踪了差不多。月底房租send过来了就知道哦，他们还活着。
短租的房子需要的修理多一点。
公寓楼价格跌了很多了
做生意，追求的是 top line and bottom line, 但是开源更重要， 提前 marketing有一句话， never let accounting get in way of sales, 公寓楼生意，除了地点改不了，其他都能赚钱， 推高房租和入住律是基本，翻修扩大更赚钱， 当然地点是决定一切的开端.
地产投资，能赚钱的方法万万千， 书本上的知识固然好，但是都是死物，OM做的再漂亮，也比不上我门口一站，can I smell the money.
圭妈说的大环境，能帮助人判断市场。
你们这样的讨论其实很有益投坦，两位都是富有经验学识又说话靠谱的ID。
管理是一门大学问， 没有经验， 就是死路一条.
昨天那个关于accounting 公式的争论就是let according get in the way is sales. 简直是本末倒置。accounting是为了business 服务，而不是决定business decision的。
昨天的争论，就好比一个剑术大家已经在研究怎样一招封喉的剑法，却有个自诩武术正统弟子，在纠正大家的握剑方式。说，你这个剑都不会握，还谈什么剑术。
我只觉好笑。
还是你脾气好。跟着解释解惑。
你就平和的说你的观点就可以了
你跟过几个银行大佬一起做决策？要是你真的跟过那样的一起共事过，或者有幸观察过，或者耳提面命过，他们会告诉你，很多就是smelld the money. 最后那些报表，valuation model就是给board通过的一个手段而已。具体怎么做valuation 都是根据已经做好的决定，做个数字而已.
算了，我懒得跟你说。自以为是的战斗机。
除了在论坛搬弄是非，挑拨离间之外，一无所长。你来投坛就为了这个吗？
科普的来和教人做生意的人较劲，我实在看着不爽。在投资理财咒人亏本，不是找抽吗！切！她说我投资亏本，以前还说我人品不好，上次JY说她流于下成，你看她揪着不放的样子？
她既然这样，那我我想说啥就啥。。
并且，你要是真的退一步想想的JY的话，business décimo go first then let's figure out the numbers.
你看所有的equity research 里的算法,我可以告诉你，banker们有一百种方法改变那个数字。
这些数字都不重要。重要的是underline business 是不是钱赚，有长久的钱赚。那些accounting 的算法真的太小儿科了。
太本末倒置了。
我下网了.真的懒得跟一个不想听的人说话。
疫情期间公寓楼的贷款利息是3%到3.5%, cap 也是3%。现在利息已经是8%了，您如果还是用3%,4%的 cap 去买，您说这 make sense 吗？value add 要做多久才能有正的利润？现在公寓的平均 cap 已经到了5%, 您怎么知道明年不会到 6%？您有多大把握在短期内市场的 cap 还能回到3%？
Jy有自己的团队，都是多年培养的且财力足，一般人做公寓没他那团队（都要找外面修管理），买的cap低，又5-7年贷款reset， 现在风险挺大的（驱逐，修理，空置，increased花费,city出现各种额外费用 ）。 前段时间一个集资买公寓的，还是几年前买的都要求投资人追加资金。 别忘了利率高到一定程度价钱是会下来的(投资人都精明)， 房价降了银行也要房东追加资金,都是风险，我记得你上次就跟闺妈扯过，你贴的话都见识到你的人品，说真的，你跟闺妈不是一个level， 你才是没大度, 就事论事别泼