更新,房客跟我打官司的事之庭外调解。

守月
楼主 (文学城)

(以前的贴里有缘由,这里不再复述)

一点不麻烦,事先会收到一个链接,三方按时在zoom里开会。

事先,我写了一份简单的应诉书,提及几个主要时间点,并附上对话,收据和照片,上传到法庭(很简单,就是我前贴里简单总结的4点,没写任何牵扯的事或情绪。)调解会议并不需要看证据。我估计调解员是看过我上传的材料。

调解员先听原告叙述,然后让我说,我就按我写的几个时间点叙述。调解员再分别问了几个问题,之后分别与双方单独谈话,调解。

在我说的4点上,事房客反驳了两件事。1,离开时没有move-out walk through, 他坚持说之前rearltor频繁进入房内,都看到了房屋状况,(这与事实不符,特别是他用了“频繁”一次,让我体会到有的人真是可以张口就来。法律上定义很明确,move-out inspection是搬离时做,房客的辩解无意义),而且他录制了视频(仅为室内)。2,他不能清理落叶的原因是搬家时不在镇里免费收落叶的时间段。(我的照片显示有一年没清理过落叶),我反驳了这一点,房客可以自行送去树叶回收站。

调解员问我的问题很少,主要问了是否给房客发过清理树叶通知。我答,发过书面通知,三天时间自行清理或付费请人清理,房客拒绝自行清理。(肢体动作里--眼神的关注程度,这是调解员最关注的问题)。

从所有对话中,我确定了几点。1,我退还押金按时。2,取消第一张支票本身不是问题。房客可对287元的树叶清理费提起诉讼,“双倍押金”在这个案件里,是这287的双倍。

调解员与房客先单独谈话。之后,跟我谈:在X州是房客受保护州,我们都不能肯定法官会如何判决,他已跟房客交涉过,房客愿意以我付287元和解。

有意思的是,调解员提到我可以反诉房客时,我问他反诉是同一案件还是另立案件。他回答,反诉5000以内为同一案件,5000以上为另一案件。

我说,我不接受和解。我认为自己没有任何过错,想听法官的判决。调解员说,理解。又提了一句,若反诉要尽快提交材料。

三方再会合,两三分钟总结,散会。

估计正式开庭还要几周。

之后,我思考了一下,发现以前有朋友提到应该先反诉有其道理。因为作为被告方不提起反诉,原告不会有任何更多损失的担忧,和解与否就没有压力。

在这里我想问问有经验的朋友,现在,我是否应该反诉?哪些反诉有力?

实际损失方面,整个维修房屋到花费15000,一万跟房客无关。5000跟房客有关,比如刷墙(可收取部分),修剪矮花木从,清洁费,清理庭院,清理垃圾,房客搬离后还请人扔了点物品。我按正常情况里房东扣除押金计算,大约会扣3-4000。

还有哪些属实际损失?

 

 

 

 

 

新手地主刚上路
三四千足够反诉了,大概率你即使赢了也拿不到。原贴的连接附一个更好?
b
bobpainting
经验分享很好!不懂出租业务,看最后,清理院子,修剪花草,这些属于房客的责任吗?
守月
刚才散步想了一下,这官司房客没有“输点”,我只需反诉他付全这575,那么输点就出来了。我要打的就是个“理”字。

这样也无需去再争辩更多。

没精力去找原帖了。你若能找到帮我放个链接吧。

守月
看合同。我的合同是房客负责。
G
Girlsmom92
我觉得不要反诉太多。如果法官认为你有夸大的感觉(我这里是说感觉,不是事实),可能就会偏向房客。再说,你赢了也大概拿不到钱
守月
嗯。房客没有其他告点,调解员说了就这287。他跟房客调解时说明可能面临反诉,房客同意以287和解。那么我赢就该赢575。
M
MrsKwok
$287是所扣的押金用来清理树叶?为什么你赢了会有

双倍?惩罚性?

我知道的是如果房东逾期不退押金被告的,会有双倍或三倍的押金惩罚。

但这里是你扣他,不是他扣你啊……

$287如果是有收据正规公司清理,扣没啥不合理的,房客的不是收树叶日等完全站不住脚。

其它的反诉要看move-in checklist 和move-out的对比了。

没有做书面move-out,看现场证据了。

G
Girlsmom92
对,$575. $287 是你给她的优惠价。既然她告你,当然你要全价要回来。

不知道

G
Girlsmom92
$575 总的是clean 院子的費用。
G
Girlsmom92
不过要是她撤诉。要是我,我会接受
M
MrsKwok
就象我说的。move in out checklist 很重要。都是要对照的…这里貌似

租客就承认了未清理树叶(如果合约上就是他负责),那单单扣清理树叶的费用很好理解了,也容易通得过法官。

硅谷码工头
为这$287, 不值!折腾什么?
守月
房客要告的不成立。然后他解释说起诉时不知道我已经退还了押金(又胡说),但他认为我不该扣287。后来调解员跟我说他

要287才和解。我不答应。

他撤诉,我也没打算跟他纠缠。他要打我正好想看法官在事实面前怎么保护租客,现在他要打的官司是我不该扣287,我认为应该该扣,那么,若法官认为我该扣,我就要求把278(善心)收回。想了想,觉得这个反诉不错,又是同一案件,无需额外口舌。

b
bobpainting
谢谢分享!
2
2008VGirl
希望你成功!我们州对房东比较友好。
守月
单清理费是700+200+150。575是700里写明的树叶清理费,因为150写的是清理后院垃圾和一部割草机,房客说割草

机不是他的。

我不想跟他扯,也不想把事情说复杂了,就一直说575,那张收据是700。

我通知他三天清理,他警告过我,说我敢扣就告我。那么我只能扣了。管理房客上,我一向自觉照顾房客三分,但言出必行。

到最后写支票给他时,心里又软了一下,觉得这房客穷,扣他一半就算了。

不过,这也是第一次遇到房客告我。我也正好体会一下法庭是怎么回事。

 

 

守月
他没常识,没有经过检查就离开了(文字记录,声称身体不舒服,过几天回来拿剩下的物品),还理直气壮,拿他有何办法。
新手地主刚上路
对,随手反诉一下,对方就撤了。调解员见多了,提示你
守月
早起回溯整个过程,生出挺多不解,最疑惑的是觉得司法欠严谨,即使是小额法庭,也挺儿戏。

房客告上法庭,可以完全歪曲事实,想怎么说就怎么说。

1,没有做房屋检查就离开了,而在起诉书里,却言之凿凿,搬家当天接受了检查。

2,在8月30日已收到通知(短信和电子邮件),第二张支票寄出。在起诉时却又一次装作全然不知。

告人可以混淆是非。

起诉书共5点,叙事和目的占3点,告两条,一是取消了第一张支票,告五千。二是超过月底没收到押金,告双倍押金赔偿。这两条之间穿插了一句话,因为拒绝支付清理费。

法官或旁人看完,组织起来的故事应该是这样:房客接受房屋检查后搬家,房东扣了欠费后退还了押金,然后又要扣更多押金,并以此为由,取消了支票,至今不退还押金。(起诉时间是9月初)

调解员问过双方后,房客发现其他告不了,又改口称提起诉讼时不知道押金已寄出(我估计开庭在证据面前他会改口没有收到短信和电邮,甚至可以说第一张支票取消后给他造成了巨大伤害,不再相信第二张会是真支票),也不知道清理树叶的具体费用,直到9月17日收到支票后,才知道比第一张支票少了287,现在要追究这287的赔偿。

就这几个简单事实,所有事件都有文字记录(调解会不看任何证据)。房客明显说谎歪曲,也敢告上法庭。我依然想不明白,法庭对说谎和乱告是否太包容。美国社会立足于诚信,撒谎一词用来骂人是狠毒之语。而法庭是讲真相的最神圣殿堂,却似乎又是谎言最多的地方。

之前,我知道第一张支票没用挂号信会成为攻击点。调解员对此事只一听而过,对第二张支票却问过双方,在对方否认知道30号寄出后,一直追问什么时候收到,什么时候兑现。

现在,我想法官无需判断清理树叶费是否该扣,合同清楚且合理合法。法官的重点会是寄出第一张支票后,再扣是否成立。我的理解是,房客自行离开,房屋检查等同于一直没有完成,早期我寄出第一张支票是基于我对房客的帮助之心,如同之后扣清树叶费只扣一半,都是基于自愿帮助,但是,清理树叶的责任由房客承担这点明确无误,在30天期限内房东发现的房客责任费用,都有权力追究,甚至包括已寄出并兑现了支票,房东依然有权力去法庭追究。(我这事的客观事实也确实如此,在房客离开后的两周,大家的精力都集中在维修方面,对清洁和树叶方面没有关心。)

目前我还没想出法官还有其他问题可问。

M
MrsKwok
上次那个septic 管的事最后咋样啦?你就按这里

最后解释第二张支票口法的说...由法官决。这件案子太小,不值得花太多脑子。

商人还是以金钱大小来决定事情...

我的经验是一般法官树叶事情你胜算是百分之百。不过也难保也会有刁钻法官会搬出法律小细节来搪塞。

所以自己先去研究本州的出租法很重要。

最爱荷花
mm是个严谨的人,但是很多时候那法官都不一定认真看case, 对那些满嘴谎话,混淆视听的人也没有惩戒办法
守月
还没了呢。事情一桩接一桩,这房客案对我是属于新奇好玩换脑子的事,属易掌控事件。不好玩的是数字类,近段真把我累坏了。
守月
从小就比较喜欢做推理类游戏,当换脑子玩,这次的经历感觉很值得。毕竟是第一次被告。