请教几个概念上的问题

快乐的长耳朵
楼主 (文学城)

比如自住房2010买时是100万, 现在卖是180万. 目前贷款还剩30万,夫妻50万免税额度。

1. 1031 exchange 是要求新买的房子是大于1.8m, 还是大于30万(180-100-50), 还是150万(180-30),还是其他算法?

2. 如果用1031 exchange 买了一个房子,第一年出租,第二年起开始自己住。以后可以claim自住房拿50万免税额度吗(或是 50*(x-1)/x, x is total years of holding)?

柠檬椰子汁
一句话把你打死:自住房不能1031 exchange。

1. 如果这个房子是出租房,要求是你不拿出来现金,也不降低贷款额度。

所以换房子以后,卖房子出来的现金必须全部投到新房子里面(有1031 中介保管),而且必须贷款30万以上。

你现在卖房子是180万,还掉贷款省150万;不能拿现金出来,不能减低贷款额度,所以新房子(单数或者复数)必须价值180万以上,包括30万贷款。

2. 如果这个房子是出租房,下一个1031 exchange的房子,

租三年,自住两年,两百万卖掉,

那么1百万盈利里面,3/5 (五年内出租三年)60万必须付增值税,2/5(五年内自住两年)也就是40万可以享受自住房免税额。

租一年,自住四年,两百万卖掉

一百万年盈利里面,1/5 10万必须付增值税,4/5 自住期间的盈利比例(80万),50万免税额,剩下30万也要付增值税。

米奇的厨房
柠檬够狠!
守月
1.大于1.8M。2,换后先出租一年再自住两年后可享受自住房免税,按出租自住比例算,直到自住满5年。

假设房价不再增值,交易费用也暂时不算,按100万买180万卖增值80万计,再卖时50万免增值税,交30万增值税。

柠檬椰子汁
如果不拥有满五年,需要满足某些条件才能享受免税额。

最好是拥有满五年,自住起码两年,出租几年无所谓。

因为法律上规定是五年内自住两年,拥有不满五年就是例外,需要满足条件,比如离婚,换工作,medical problem etc。

 

 

守月
1031之前的出租年限呢?
申巷九
如果夫妻住在不同的城市,两个house都算自住房吗?
柠檬椰子汁
都清零了。按照新房子算。1031只是延税。
快乐的长耳朵
非常清晰!太谢谢啦!

加州的房子太容易超过50万的增幅了。看来一定要出租两年以上,把它变成出租房。继续推演。假设出租四年再卖。(1-4/(2023-2010))*50万 这是免税的额度吗 (say Y)?(180-30-Y)是可以做1031的额度吗?(180-100-Y)是需要交税的吗(如果不能做1031)?

柠檬椰子汁
不知道你在说什么,有时候自己说不清楚就说明没有想清楚。

出租四年你就丧失了自住房的免税额,注意是五年内两年自住。

H
HenryLi
投资者有以下几种方法可以降低交税的金额或者延长交税的时间:

用其他的投资损失来抵消卖房子的利润。例如当年股票投资的损失或者出售其他房屋的损失。

使用1031延税条款。在规定的时间6个月以内购买另一个投资房屋。投资者必须在房屋出售45天内确定将要购买的下一个房屋。

投资者出售自住房屋而非投资房。因为自住房享有25万美元个人免税,夫妇两个人50万美元免税的优惠。而后搬到投资房居住。但是投资房出租期间的每年折旧额必须在日后出售房屋时一并计算。

快乐的长耳朵
你已经猜到了我的问题并完美回答了。:)

我发了这个问题就是想问,是不是出租三年以上马上卖就完全不能claim自住房了。谢谢!

快乐的长耳朵
谢谢大家解答!看来加州的自住房卖起来会很肉痛的。

我大概会转出租房,然后1031,换现金流好一点的房子。不然钱都在房子里,还是要一直打工呀。

柠檬椰子汁
涨钱的时候不喊痛,真是让人嫌。
D
DD2020
得了便宜还嫌得的便宜不够多

看把你酸的

快乐的长耳朵
我错了 :)
D
DD2020
重新贷款掏出来的钱不用交税。
快乐的长耳朵
对。还可以这样。
何时归故里
第二条,如果是先买一个房子,六个月之内把房子卖出去可以么?
m
mimi56
先买后卖做1031费用很高的