比如自住房2010买时是100万, 现在卖是180万. 目前贷款还剩30万，夫妻50万免税额度。
1. 1031 exchange 是要求新买的房子是大于1.8m, 还是大于30万（180-100-50）， 还是150万（180-30），还是其他算法？
2. 如果用1031 exchange 买了一个房子，第一年出租，第二年起开始自己住。以后可以claim自住房拿50万免税额度吗（或是 50*(x-1）/x, x is total years of holding)？
1. 如果这个房子是出租房，要求是你不拿出来现金，也不降低贷款额度。
所以换房子以后，卖房子出来的现金必须全部投到新房子里面（有1031 中介保管），而且必须贷款30万以上。
你现在卖房子是180万，还掉贷款省150万；不能拿现金出来，不能减低贷款额度，所以新房子（单数或者复数）必须价值180万以上，包括30万贷款。
2. 如果这个房子是出租房，下一个1031 exchange的房子，
租三年，自住两年，两百万卖掉，
那么1百万盈利里面，3/5 （五年内出租三年）60万必须付增值税，2/5（五年内自住两年）也就是40万可以享受自住房免税额。
租一年，自住四年，两百万卖掉
一百万年盈利里面，1/5 10万必须付增值税，4/5 自住期间的盈利比例（80万），50万免税额，剩下30万也要付增值税。
假设房价不再增值，交易费用也暂时不算，按100万买180万卖增值80万计，再卖时50万免增值税，交30万增值税。
最好是拥有满五年，自住起码两年，出租几年无所谓。
因为法律上规定是五年内自住两年，拥有不满五年就是例外，需要满足条件，比如离婚，换工作，medical problem etc。
加州的房子太容易超过50万的增幅了。看来一定要出租两年以上，把它变成出租房。继续推演。假设出租四年再卖。（1-4/(2023-2010））*50万 这是免税的额度吗 （say Y)？(180-30-Y)是可以做1031的额度吗？（180-100-Y）是需要交税的吗（如果不能做1031）？
出租四年你就丧失了自住房的免税额，注意是五年内两年自住。
用其他的投资损失来抵消卖房子的利润。例如当年股票投资的损失或者出售其他房屋的损失。
使用1031延税条款。在规定的时间6个月以内购买另一个投资房屋。投资者必须在房屋出售45天内确定将要购买的下一个房屋。
投资者出售自住房屋而非投资房。因为自住房享有25万美元个人免税，夫妇两个人50万美元免税的优惠。而后搬到投资房居住。但是投资房出租期间的每年折旧额必须在日后出售房屋时一并计算。
我发了这个问题就是想问，是不是出租三年以上马上卖就完全不能claim自住房了。谢谢！
我大概会转出租房，然后1031，换现金流好一点的房子。不然钱都在房子里，还是要一直打工呀。
看把你酸的
比如自住房2010买时是100万, 现在卖是180万. 目前贷款还剩30万，夫妻50万免税额度。
1. 1031 exchange 是要求新买的房子是大于1.8m, 还是大于30万（180-100-50）， 还是150万（180-30），还是其他算法？
2. 如果用1031 exchange 买了一个房子，第一年出租，第二年起开始自己住。以后可以claim自住房拿50万免税额度吗（或是 50*(x-1）/x, x is total years of holding)？
1. 如果这个房子是出租房，要求是你不拿出来现金，也不降低贷款额度。
所以换房子以后，卖房子出来的现金必须全部投到新房子里面（有1031 中介保管），而且必须贷款30万以上。
你现在卖房子是180万，还掉贷款省150万；不能拿现金出来，不能减低贷款额度，所以新房子（单数或者复数）必须价值180万以上，包括30万贷款。
2. 如果这个房子是出租房，下一个1031 exchange的房子，
租三年，自住两年，两百万卖掉，
那么1百万盈利里面，3/5 （五年内出租三年）60万必须付增值税，2/5（五年内自住两年）也就是40万可以享受自住房免税额。
租一年，自住四年，两百万卖掉
一百万年盈利里面，1/5 10万必须付增值税，4/5 自住期间的盈利比例（80万），50万免税额，剩下30万也要付增值税。
假设房价不再增值，交易费用也暂时不算，按100万买180万卖增值80万计，再卖时50万免增值税，交30万增值税。
最好是拥有满五年，自住起码两年，出租几年无所谓。
因为法律上规定是五年内自住两年，拥有不满五年就是例外，需要满足条件，比如离婚，换工作，medical problem etc。
加州的房子太容易超过50万的增幅了。看来一定要出租两年以上，把它变成出租房。继续推演。假设出租四年再卖。（1-4/(2023-2010））*50万 这是免税的额度吗 （say Y)？(180-30-Y)是可以做1031的额度吗？（180-100-Y）是需要交税的吗（如果不能做1031）？
出租四年你就丧失了自住房的免税额，注意是五年内两年自住。
用其他的投资损失来抵消卖房子的利润。例如当年股票投资的损失或者出售其他房屋的损失。
使用1031延税条款。在规定的时间6个月以内购买另一个投资房屋。投资者必须在房屋出售45天内确定将要购买的下一个房屋。
投资者出售自住房屋而非投资房。因为自住房享有25万美元个人免税，夫妇两个人50万美元免税的优惠。而后搬到投资房居住。但是投资房出租期间的每年折旧额必须在日后出售房屋时一并计算。
我发了这个问题就是想问，是不是出租三年以上马上卖就完全不能claim自住房了。谢谢！
我大概会转出租房，然后1031，换现金流好一点的房子。不然钱都在房子里，还是要一直打工呀。
看把你酸的