昨天逛论坛看到糊涂大哥说十年国债收益5%买了躺赢，我想说在目前可行的地产投资，大家随便看看。
贷款利率上升对物业价值的打压不言而喻。以前贷款利率3-4%，出租房收益率5%以上就可以下手（升值另算），现在利率6-7%了，收益率要比贷款利率高才能有正的现金流，不过住宅投资暂时亏钱也不怕，租金年年上涨，最终会扭亏为盈。以后贷款利率降下去，就重贷。
举个星巴克的例子，National chain， sigle tenant, triple net income, 房东基本是甩手掌柜，现在一年收租12万，收益率5%，卖价$240 万，如果现金买入，好比买国债，每年纯收入12万，等待过几年，利率下降，收益率的要求也降，比如降到4%，12万除以4%就是300万，就是说可以卖300万，300-240=60万，利率变动1%，就引起物业价值的几十万的变动。
当然房地产投资的安全性和流动性跟国债没法比。风险在：租客走了，房子空了，或者好租客不续约差租客进来，租金变少了，再或者利率长期高位徘徊，等待
其实目前办公室最惨，也最有机会，比如等市场回暖或者办公转住宅，可惜银行基本都不敢贷款给办公室了，本身的烂账都不知道多久才能消化完。
美国政府的信用被降了，但还是有 AA+, Starbucks 信用只有 BBB+ ， cap 至少要到 6.5% 才合理。疫情前十年期国债收益率不到 2%，租给星巴克的房子 cap 4%。现在十年期国债收益率已经到了 4.5%，冲到 5% 都有可能。
5%的回报。当然，投房总是需要付出精神和力气的，即使用PM也是需要费点心思和脑力的，但是，计入时间变量的现金流和增值还是相当可观的。
我的意思是现在的租给星巴克的房子cap 5% 和风险不符，而且还没有跟着十年期国债收益率的上升节奏，有一个滞后，半年一年之后再看吧。
昨天逛论坛看到糊涂大哥说十年国债收益5%买了躺赢，我想说在目前可行的地产投资，大家随便看看。
贷款利率上升对物业价值的打压不言而喻。以前贷款利率3-4%，出租房收益率5%以上就可以下手（升值另算），现在利率6-7%了，收益率要比贷款利率高才能有正的现金流，不过住宅投资暂时亏钱也不怕，租金年年上涨，最终会扭亏为盈。以后贷款利率降下去，就重贷。
举个星巴克的例子，National chain， sigle tenant, triple net income, 房东基本是甩手掌柜，现在一年收租12万，收益率5%，卖价$240 万，如果现金买入，好比买国债，每年纯收入12万，等待过几年，利率下降，收益率的要求也降，比如降到4%，12万除以4%就是300万，就是说可以卖300万，300-240=60万，利率变动1%，就引起物业价值的几十万的变动。
当然房地产投资的安全性和流动性跟国债没法比。风险在：租客走了，房子空了，或者好租客不续约差租客进来，租金变少了，再或者利率长期高位徘徊，等待
其实目前办公室最惨，也最有机会，比如等市场回暖或者办公转住宅，可惜银行基本都不敢贷款给办公室了，本身的烂账都不知道多久才能消化完。
美国政府的信用被降了，但还是有 AA+, Starbucks 信用只有 BBB+ ， cap 至少要到 6.5% 才合理。疫情前十年期国债收益率不到 2%，租给星巴克的房子 cap 4%。现在十年期国债收益率已经到了 4.5%，冲到 5% 都有可能。
5%的回报。当然，投房总是需要付出精神和力气的，即使用PM也是需要费点心思和脑力的，但是，计入时间变量的现金流和增值还是相当可观的。
我的意思是现在的租给星巴克的房子cap 5% 和风险不符，而且还没有跟着十年期国债收益率的上升节奏，有一个滞后，半年一年之后再看吧。