我说过很多次了，这十来年，我爱死两个词了，一个是杠杆（leverage），另一个是套利（arbitrage）。
下面说说与一个房子有关的一些套利操作。
十来年前刚开始投房的时候，从自住房拿出钱用现金买了个约10万的出租房A，这应该算是一个套利操作了。
一年半后出租房A增值了，做了cashout约14万，投到别的房子中去了，这也应该算是另一个套利操作。
又过了约6年后的2020年，出租房A又增值了，又做了cashout，拿出15万，固定利率3.75%，这次把它投到固定收益是10%的一个私募基金（抱歉，鉴于风险，我不想回答与私募基金有关的任何问题）里去了。
这个私募基金投入后至少三年后才可以取出，利息按天算，但按月分红。比如投入60000，年分红是60000*10%=6000，每天收益是6000/365=16.4，月底结算分红。我起初以为每月会拿正好6000/12=500，由于是按天算的，每月可能有28、30或31天，所以不会有每月整500 的可能。
除了按月分红的选择外，投资者还可以选择不按月拿分红，而是按月继续利滚利。
我当时也不需要现金流，就选择了让它继续利滚利。
前些日子三年的期限到了，当年的15万滚成了20.3万，空口无凭，有图为证：
期限到了，可以有几种选择：
恰好，因为市场利率提高了，它们新的3年期集资的利率提高到12%了，我便决定把钱取出来，把其中的20万投到新的三年期年收益12%的产品中去，并把利滚利改成按月分红，这样每年可以拿到2.4万的分红。毕竟没有工资收入了，多点现金流没坏处，大不了用不上的话再投到别的地方去，总比需要钱时没钱好。
这样的话，一年可以套利：
20万*12%（收益）- 15万*3.75%（贷款利息）= $18375
细心的朋友可能已经看出来了，我实际上是夸大了战果。因为20.3万中还有三年的利息没有减去，那利息只是让房租给还了，所以15万并没有真正滚成20.3万，而是滚成为：
20.3万-15万*3.75%*3（3年贷款利息）= $186125
所以一年实际套的利是：
186125*12%（收益）- 15万*3.75%（贷款利息）= $16710
考虑到刚开始买的白菜房，每个每年的租金利润也不过是三四千，一年套的利就相当于四五个白菜房的租金收益。
自己实际投入是多少呢？当然是零了，那15万资金又不是我的，这就是货真价实的空手套白狼！当然要承受一定的风险。
其实，我也不过是在学银行，银行整天干的不就是这种空手套白狼的勾当吗？不过人家叫arbitrage，或者说套利。
有些同学可能看不上这每年一两万，可千万别！
大忽悠Robert Allen在他的书Multiple Streams of Income中提到，每个人都应该创造尽可能多的收入支流（Stream of Income），每多买一个投资房，多投一份共同基金，多买一份债券，多套一份利，都会增加一个新的收入支流。每一个支流收入的数目也不见得非要太大，只要支流个数达到一定的数目，终有一天，涓涓细流会汇成大河，被动收入会超过工资收入，就有选择躺平的自由了。
我以前写过两篇有关套利的文章：
1）用房产净值投资私募基金的套利豪赌
2）空手能不能套只兔子
写第一篇时，糊涂兄曾提醒说，应在结尾加一句:“请勿轻易模仿”。
的确，这种操作是有风险的，不适合每个人。况且，市场是变化的，这种操作只有利率低时效果才好。投资也应该顺势而为，不同时机采取不同的策略，利率低时应该争取当borrower，利率高时应该争取当lender，才是上策！
我遵照糊涂兄的指示，最后加一句：请勿轻易模仿！这只是我自己的实际投资操作，不作为别人的投资建议！
Happy Labor Day Holiday Weekend！
建宁 2023/9/1
我说过很多次了，这十来年，我爱死两个词了，一个是杠杆（leverage），另一个是套利（arbitrage）。
下面说说与一个房子有关的一些套利操作。
十来年前刚开始投房的时候，从自住房拿出钱用现金买了个约10万的出租房A，这应该算是一个套利操作了。
一年半后出租房A增值了，做了cashout约14万，投到别的房子中去了，这也应该算是另一个套利操作。
又过了约6年后的2020年，出租房A又增值了，又做了cashout，拿出15万，固定利率3.75%，这次把它投到固定收益是10%的一个私募基金（抱歉，鉴于风险，我不想回答与私募基金有关的任何问题）里去了。
这个私募基金投入后至少三年后才可以取出，利息按天算，但按月分红。比如投入60000，年分红是60000*10%=6000，每天收益是6000/365=16.4，月底结算分红。我起初以为每月会拿正好6000/12=500，由于是按天算的，每月可能有28、30或31天，所以不会有每月整500 的可能。
除了按月分红的选择外，投资者还可以选择不按月拿分红，而是按月继续利滚利。
我当时也不需要现金流，就选择了让它继续利滚利。
前些日子三年的期限到了，当年的15万滚成了20.3万，空口无凭，有图为证：
期限到了，可以有几种选择：
不做任何改动，让它继续按原利率利滚利。 把钱取出来 投他们别的产品恰好，因为市场利率提高了，它们新的3年期集资的利率提高到12%了，我便决定把钱取出来，把其中的20万投到新的三年期年收益12%的产品中去，并把利滚利改成按月分红，这样每年可以拿到2.4万的分红。毕竟没有工资收入了，多点现金流没坏处，大不了用不上的话再投到别的地方去，总比需要钱时没钱好。
这样的话，一年可以套利：
20万*12%（收益）- 15万*3.75%（贷款利息）= $18375
细心的朋友可能已经看出来了，我实际上是夸大了战果。因为20.3万中还有三年的利息没有减去，那利息只是让房租给还了，所以15万并没有真正滚成20.3万，而是滚成为：
20.3万-15万*3.75%*3（3年贷款利息）= $186125
所以一年实际套的利是：
186125*12%（收益）- 15万*3.75%（贷款利息）= $16710
考虑到刚开始买的白菜房，每个每年的租金利润也不过是三四千，一年套的利就相当于四五个白菜房的租金收益。
自己实际投入是多少呢？当然是零了，那15万资金又不是我的，这就是货真价实的空手套白狼！当然要承受一定的风险。
其实，我也不过是在学银行，银行整天干的不就是这种空手套白狼的勾当吗？不过人家叫arbitrage，或者说套利。
有些同学可能看不上这每年一两万，可千万别！
大忽悠Robert Allen在他的书Multiple Streams of Income中提到，每个人都应该创造尽可能多的收入支流（Stream of Income），每多买一个投资房，多投一份共同基金，多买一份债券，多套一份利，都会增加一个新的收入支流。每一个支流收入的数目也不见得非要太大，只要支流个数达到一定的数目，终有一天，涓涓细流会汇成大河，被动收入会超过工资收入，就有选择躺平的自由了。
我以前写过两篇有关套利的文章：
1）用房产净值投资私募基金的套利豪赌
2）空手能不能套只兔子
写第一篇时，糊涂兄曾提醒说，应在结尾加一句:“请勿轻易模仿”。
的确，这种操作是有风险的，不适合每个人。况且，市场是变化的，这种操作只有利率低时效果才好。投资也应该顺势而为，不同时机采取不同的策略，利率低时应该争取当borrower，利率高时应该争取当lender，才是上策！
我遵照糊涂兄的指示，最后加一句：请勿轻易模仿！这只是我自己的实际投资操作，不作为别人的投资建议！
Happy Labor Day Holiday Weekend！
建宁 2023/9/1