“挂羊头，卖狗肉”。看完标题和发贴人，有网友已在心里说出这句话。说得对，群众的眼睛是雪亮的。我是股市小小白，在投坦最没有资格谈股市的人。
不懂股市，我只知道数据，知道股市的长期回报率比房市高。
只投房市，我也知道数据，知道房市的增值是如何产生的。
所有人都知道房价会涨，有的年代多有的年代少。席勒找出了规律，房价与通货膨胀之间走势高度一致。百多年的数据显示，年均房价的涨幅略高于年均通胀率一点儿，全美房价的年均涨幅接近4%。为此，他拿了诺奖。
我猜，有第一次看到这理论的网友，心下算算，满心欢喜：我的投资更高！确实，99%以上的买房人，在过去十年（按11-21年的黄金期），在任何时间任何地点买入，房价年均涨幅都超过了4%。
那么，把时间段扩大到20年呢？全美只有不到1/3的地方达到了年均涨幅4%。
这几个数据，简单用文字表达，就是：抗通胀，时机，地点。
“时机”最具争议性，它既决定着成功与失败（或说回报好与坏），可它又不具象，用眼看不出物体，用手摸没有触感，所以，投资中不能timing market一说具有绝对的正确性。“不能”的意思是，人不具备这样的能力，并非指“能timing market是坏事”。解决“不能”的稳妥办法自然就是延长时间以获取平均值。
那么，既然股市平均涨幅在8%以上，而房市在4%（此处且不谈房产的“四重魔力”），为何依然有人投资房市呢（这里指的是有经济能力在股市和房市里做选择的群体）？
我的理解是，平均值对于个体来说，它的价值并不真实存在（左手付费右手就能取货）。无论股市房市，都有成功者和失败者，在房市里确实出不了几个顶级富翁，从另一个角度来看，也说明房市里的输家少或输得少（当然，房屋从本质上来说，属衣食住行，民生大事，受到政府的相应保护）。所以，寻求低风险的投资人会选择房市。
在投坦里，有人说投房赚很多钱，有人只赚一点儿，有人亏钱，有人觉得他人是胡说，用“平均值”来理解就清楚多了，时机与地点不同。
看到这里，相信绝大多数看官已在心里说：标题党，言之无物，这些都是最基本的投资道理。股市有股市的好，房市有房市的好，股市有人赚钱亏钱房市也有人赚钱亏钱，谁都知道。
是啊，道理真的很简单，可股市和房市谁更好之争却多年不断，每次争必有人面红耳赤，为何？我觉得吧，能到面红耳赤的地步，争论已超出辩论事实，而转变为争一口气：因为对方用其之良马来对付我之劣马，以其之长击我之短，不可不反击！
各种原因失败的地产投资者不会出现在这个坛子，他们没心情出来说自己的失败经历，导致投坛的经常发言的人都是成功者的偏差。
在今天如此高价位的房产市场，作为现在才入场的新地主，风险非常的高。投坛成功的地主都是在过去20年经历了谷底低价买房的过程，才有了今天的积累成绩。
投坛那些2008-2012成功捞底的投资者，想想那时候那些卖给你房子的巨大亏损的那些人。。。你今天在高价位开始买房投资，会不会下一次你就是这些被迫亏损卖房的人？
在大家赞美捞底成功的投资人的时候，应该立刻想到那些底部割肉亏损的人。这是风险意识，投坛从来不说。只见新人笑，不见旧人哭。
新手，在今天的高位房价入场，需要多考虑风险。投坛欠缺风险讨论，永远都是出租房能够给你财富自由的乌托邦状态，偶然有个不同意见的人，马上被砸“你每个月有可以随便花的房租吗？我有啊！”
股市也是一样，即使投资指数，风险也是存在的，有时候也是巨大的。例如2022年股市指数暴跌，你正好家里有人需要钱，孩子大学学费，家人生病。。。你怎么办？
投资，首先想到的应该是风险，而不是财富自由的梦幻。本钱亏没了，一切都是虚空的扯蛋。
尤其是新人，在成功者不断的给你灌输他们的巨大成功的自豪的时候，你要保持头脑清醒。你的能力，你的社会关系，你的贵人是否出现，你的财命。。。跟人家可能不一样。你如果试图走同样的路，人家成功，你可能死无葬身之地。
靠地产投资成功的人都是在房市崩盘的时候入场的。投坛大部分成功的地主都是在09年房市崩盘之后抄底房地产。疫情期间的房价大涨是因为政府放水印钞引起的，如果没有疫情，2020年和2021年的房价大涨就不会出现。从09年到2021年，房价几乎一直在涨，再加上经纪人为了诱惑你买房，举一些极端的例子，所以很多人以为房价只涨不跌。在低位买房和在高位买房，是有巨大差别的。只有在房市崩盘的时候入场才能长期赚到高收益。
很多人只提到房市用杠杆的好处，但是杠杆是双刃剑，去年加息之后湾区的高价位房子跌了25%，高位买房的人首付就几乎跌没了。在2021年没有锁定30年低息的投资房，在高利息重贷的时候就会大大影响现金流。如果本来就没有多少现金流，再遇上高利息重贷，每个月现金流压力巨大。
房产除了租客的麻烦以外，还是个招人告的大招牌。麻烦真来了，伞险也未必挡得住
者，最少要放25％头款，加上有房租支撑，几乎不存在破产可能，除非租房子住的人都死光光。
失去房子的人不是投资，本来没有能力买房住，银行又容易贷款，赶在房价高点，随着金融危机，房价大跌，经济不好，失去工作，自然把房子扔给银行。其实，损失最大的是银行，许多人在房子里没有多少equity，加上完成 foreclosure 往往长达一年或更多，没付贷款还白住。
现在投资房地产不可能0头款了，像08年因为金融危机引起的崩盘不大可能。
投资房市需要耐心，定投股市基金何尝不需要耐心和定力？那些跟风投个股的，买卖乱折腾的，都会被股市割韭菜
而且因为地点不一样，结果差别太大了。
一个是2007年市场高点，在芝加哥市里，到现在卖都还要赔上中介费。我算过，加上租金这些年投资收益3%，抗通胀都不够
一个是2021年年初疫情中，夏威夷欧胡岛。买完两年涨30%
所以房市能不能赚钱和时机，地点，有太大的关系。离开这些重大因素谈房市投资一定赚钱就不切实际了
虽然还不得要领，需要继续学习。
很感谢此论坛中把自己的知识经验和思考分享给大家的所有人！
“挂羊头，卖狗肉”。看完标题和发贴人，有网友已在心里说出这句话。说得对，群众的眼睛是雪亮的。我是股市小小白，在投坦最没有资格谈股市的人。
不懂股市，我只知道数据，知道股市的长期回报率比房市高。
只投房市，我也知道数据，知道房市的增值是如何产生的。
所有人都知道房价会涨，有的年代多有的年代少。席勒找出了规律，房价与通货膨胀之间走势高度一致。百多年的数据显示，年均房价的涨幅略高于年均通胀率一点儿，全美房价的年均涨幅接近4%。为此，他拿了诺奖。
我猜，有第一次看到这理论的网友，心下算算，满心欢喜：我的投资更高！确实，99%以上的买房人，在过去十年（按11-21年的黄金期），在任何时间任何地点买入，房价年均涨幅都超过了4%。
那么，把时间段扩大到20年呢？全美只有不到1/3的地方达到了年均涨幅4%。
这几个数据，简单用文字表达，就是：抗通胀，时机，地点。
“时机”最具争议性，它既决定着成功与失败（或说回报好与坏），可它又不具象，用眼看不出物体，用手摸没有触感，所以，投资中不能timing market一说具有绝对的正确性。“不能”的意思是，人不具备这样的能力，并非指“能timing market是坏事”。解决“不能”的稳妥办法自然就是延长时间以获取平均值。
那么，既然股市平均涨幅在8%以上，而房市在4%（此处且不谈房产的“四重魔力”），为何依然有人投资房市呢（这里指的是有经济能力在股市和房市里做选择的群体）？
我的理解是，平均值对于个体来说，它的价值并不真实存在（左手付费右手就能取货）。无论股市房市，都有成功者和失败者，在房市里确实出不了几个顶级富翁，从另一个角度来看，也说明房市里的输家少或输得少（当然，房屋从本质上来说，属衣食住行，民生大事，受到政府的相应保护）。所以，寻求低风险的投资人会选择房市。
在投坦里，有人说投房赚很多钱，有人只赚一点儿，有人亏钱，有人觉得他人是胡说，用“平均值”来理解就清楚多了，时机与地点不同。
看到这里，相信绝大多数看官已在心里说：标题党，言之无物，这些都是最基本的投资道理。股市有股市的好，房市有房市的好，股市有人赚钱亏钱房市也有人赚钱亏钱，谁都知道。
是啊，道理真的很简单，可股市和房市谁更好之争却多年不断，每次争必有人面红耳赤，为何？我觉得吧，能到面红耳赤的地步，争论已超出辩论事实，而转变为争一口气：因为对方用其之良马来对付我之劣马，以其之长击我之短，不可不反击！
各种原因失败的地产投资者不会出现在这个坛子，他们没心情出来说自己的失败经历，导致投坛的经常发言的人都是成功者的偏差。
在今天如此高价位的房产市场，作为现在才入场的新地主，风险非常的高。投坛成功的地主都是在过去20年经历了谷底低价买房的过程，才有了今天的积累成绩。
投坛那些2008-2012成功捞底的投资者，想想那时候那些卖给你房子的巨大亏损的那些人。。。你今天在高价位开始买房投资，会不会下一次你就是这些被迫亏损卖房的人？
在大家赞美捞底成功的投资人的时候，应该立刻想到那些底部割肉亏损的人。这是风险意识，投坛从来不说。只见新人笑，不见旧人哭。
新手，在今天的高位房价入场，需要多考虑风险。投坛欠缺风险讨论，永远都是出租房能够给你财富自由的乌托邦状态，偶然有个不同意见的人，马上被砸“你每个月有可以随便花的房租吗？我有啊！”
股市也是一样，即使投资指数，风险也是存在的，有时候也是巨大的。例如2022年股市指数暴跌，你正好家里有人需要钱，孩子大学学费，家人生病。。。你怎么办？
投资，首先想到的应该是风险，而不是财富自由的梦幻。本钱亏没了，一切都是虚空的扯蛋。
尤其是新人，在成功者不断的给你灌输他们的巨大成功的自豪的时候，你要保持头脑清醒。你的能力，你的社会关系，你的贵人是否出现，你的财命。。。跟人家可能不一样。你如果试图走同样的路，人家成功，你可能死无葬身之地。
靠地产投资成功的人都是在房市崩盘的时候入场的。投坛大部分成功的地主都是在09年房市崩盘之后抄底房地产。疫情期间的房价大涨是因为政府放水印钞引起的，如果没有疫情，2020年和2021年的房价大涨就不会出现。从09年到2021年，房价几乎一直在涨，再加上经纪人为了诱惑你买房，举一些极端的例子，所以很多人以为房价只涨不跌。在低位买房和在高位买房，是有巨大差别的。只有在房市崩盘的时候入场才能长期赚到高收益。
很多人只提到房市用杠杆的好处，但是杠杆是双刃剑，去年加息之后湾区的高价位房子跌了25%，高位买房的人首付就几乎跌没了。在2021年没有锁定30年低息的投资房，在高利息重贷的时候就会大大影响现金流。如果本来就没有多少现金流，再遇上高利息重贷，每个月现金流压力巨大。
房产除了租客的麻烦以外，还是个招人告的大招牌。麻烦真来了，伞险也未必挡得住
者，最少要放25％头款，加上有房租支撑，几乎不存在破产可能，除非租房子住的人都死光光。
失去房子的人不是投资，本来没有能力买房住，银行又容易贷款，赶在房价高点，随着金融危机，房价大跌，经济不好，失去工作，自然把房子扔给银行。其实，损失最大的是银行，许多人在房子里没有多少equity，加上完成 foreclosure 往往长达一年或更多，没付贷款还白住。
现在投资房地产不可能0头款了，像08年因为金融危机引起的崩盘不大可能。
投资房市需要耐心，定投股市基金何尝不需要耐心和定力？那些跟风投个股的，买卖乱折腾的，都会被股市割韭菜
而且因为地点不一样，结果差别太大了。
一个是2007年市场高点，在芝加哥市里，到现在卖都还要赔上中介费。我算过，加上租金这些年投资收益3%，抗通胀都不够
一个是2021年年初疫情中，夏威夷欧胡岛。买完两年涨30%
所以房市能不能赚钱和时机，地点，有太大的关系。离开这些重大因素谈房市投资一定赚钱就不切实际了
虽然还不得要领，需要继续学习。
很感谢此论坛中把自己的知识经验和思考分享给大家的所有人！