巴菲特不买房，只买股票投资实业。我认为巴菲特懂房市，还记得他早在13/14年时说的话：”假如我有钱，我会把全美的所有SFH全部买下来。“记得清楚，是因为当时我刚入房市，其实并不完全知道自己在做什么，坚定买房，从外界动力因素来说，一是看懂了席勒获得诺奖的房市与出租那几条线，二就是巴菲特的这句话。
现在，巴菲特刚开仓了三只新股，是三大建商：D.R horton，Lennar，Ryan. 我是从5月开始关注本地新房，在这三家公司里看来看去，隐约地感觉到什么。我联想到的几个分散的点是：全美房屋短缺500万户，（这一数字在两三年前就存在），拜登总统提到过（我对拜登的话记忆度一向不高）要支持新房建设（是一两年前说的），今夏美国房市惜售（房贷利率火箭式上升，惜售我在一两个月前在帖子里已提过），新房与旧房出现了价值倒挂。
很快新房开工数据要出炉了，这数据会让迷雾似的房市清晰一些。新旧房销售比例，新房应该无悬念地大幅升高。拭目以待。
坦诚地说，我一直觉得自己很小白，对房市的理解仅如冰山之一小角。特别一提，劫因我认为投资是每个家庭的大事，真金白银，对家庭的经济与生活包括幸福影响非常大。所以，我希望大家谨慎看待我的话，用自己的头脑思考和做判断。
对未来，最能影响房市的两点。
1，加息与降息。
它们分别能解决部分问题，也会产生相应的负作用。（这方面坦里有高人，发言太少，希望他们有”受命于危难“之大义，分享看法）。这场抗通胀的战争我认为十分艰难，并非打的是兵强马壮，粮草充裕的仗，而是相反。我估摸所剩时间不多，一年半载吧，打不赢美联储也会投降，毕竟打仗是为”生“，国家要饿”死“了，仗也没打的意义了。
2，供需。
目前住房市场（特别是自住房）的供需失衡是显而易见的，它是导致今年房市回暖并继续上涨的主要原因。上月席勒说：加息停止日，房市欢宴终。我的解读是，除了现在人们买房有”可能越来越买不起买不到房“的恐忧，也有利率稳定后，有卖房打算的人能更清楚地掂量出自己手上砝码的重量。比方说，利率回到5水平，当初贷在5和4水平的想换房的房主就不会再觉得损失过大。
说到今天的主题上，新房对供需能产生多大影响？7月我发帖写过新房市场如何的热火朝天。一个小小的50万人口的都市区，一年能以千数地建新房，千数的市场，多久能补上500万套房的缺口呢？当时我这么想。现在巴菲特开仓三大建商的股票，这一春叶，让我看到新房如春笋拔地而起的景象。扩展开来说，房屋的供需紧张又会持续多久呢？
仅为个人不成熟的看法，希望能抛砖引玉。欢迎讨论。
现在盖房子的重点是在交通方便的地方盖多层公寓吸收老年人口。这个从几年前就开始了。
所以SFH以后的前途还是未可知的。
I had the similar thought with you: " 利率稳定后，有卖房打算的人能更清楚地掂量出自己手上砝码的重量。比方说，利率回到5水平，当初贷在5和4水平的想换房的房主就不会再觉得损失过大。"
1个房地产公司的股票MTH(Meritage), 它号称是专建luxury home. 但是， 2008期间，高档房卖不出去后，它建的房子材料有点偷工减料。买的时候不到$10, 涨到$18时，鬼迷心窍把它抛了，然后短期又买卖一次赚点小钱，现在它股价是146，股市上看花眼了。
买过住过MTH建的房子，7年之后卖掉，涨幅有限，原因是这期间房市一般，二是房子是社区里最大的房子之一，不容易出手。
接着买了D.R. Horton 的新房，当时可以付现金买，但是因为公司出钱Relo, 房子买卖费用不用自己出钱，当时的想法是用头款同样的钱买D.R. Horton的股票（当时$45左右，），看是房子增值快还是建商股票快。后来没有买DHI单股，买了REIT 指数基金。5年之后房子卖掉，房子增值幅度程度跟DHI差不多（～50%）。REIT 指数基金同期表现比DHI差。DHI现在是$126，又错过机会了。
结论：投资要做到最优化很难，但是不投更没有戏。
个人认为，美国以后的房市跟移民的走向关联很大，当然跟利率和通胀有关。芭菲大概看出利率明年可能下跌，买入建商股票的。
BTW, D.R.Horton的房子是大路货，适合大众市场，但是简陋了些。
公寓建完后，这块地区就没啥可建的了。
巴菲特不买房，只买股票投资实业。我认为巴菲特懂房市，还记得他早在13/14年时说的话：”假如我有钱，我会把全美的所有SFH全部买下来。“记得清楚，是因为当时我刚入房市，其实并不完全知道自己在做什么，坚定买房，从外界动力因素来说，一是看懂了席勒获得诺奖的房市与出租那几条线，二就是巴菲特的这句话。
现在，巴菲特刚开仓了三只新股，是三大建商：D.R horton，Lennar，Ryan. 我是从5月开始关注本地新房，在这三家公司里看来看去，隐约地感觉到什么。我联想到的几个分散的点是：全美房屋短缺500万户，（这一数字在两三年前就存在），拜登总统提到过（我对拜登的话记忆度一向不高）要支持新房建设（是一两年前说的），今夏美国房市惜售（房贷利率火箭式上升，惜售我在一两个月前在帖子里已提过），新房与旧房出现了价值倒挂。
很快新房开工数据要出炉了，这数据会让迷雾似的房市清晰一些。新旧房销售比例，新房应该无悬念地大幅升高。拭目以待。
坦诚地说，我一直觉得自己很小白，对房市的理解仅如冰山之一小角。特别一提，劫因我认为投资是每个家庭的大事，真金白银，对家庭的经济与生活包括幸福影响非常大。所以，我希望大家谨慎看待我的话，用自己的头脑思考和做判断。
对未来，最能影响房市的两点。
1，加息与降息。
它们分别能解决部分问题，也会产生相应的负作用。（这方面坦里有高人，发言太少，希望他们有”受命于危难“之大义，分享看法）。这场抗通胀的战争我认为十分艰难，并非打的是兵强马壮，粮草充裕的仗，而是相反。我估摸所剩时间不多，一年半载吧，打不赢美联储也会投降，毕竟打仗是为”生“，国家要饿”死“了，仗也没打的意义了。
2，供需。
目前住房市场（特别是自住房）的供需失衡是显而易见的，它是导致今年房市回暖并继续上涨的主要原因。上月席勒说：加息停止日，房市欢宴终。我的解读是，除了现在人们买房有”可能越来越买不起买不到房“的恐忧，也有利率稳定后，有卖房打算的人能更清楚地掂量出自己手上砝码的重量。比方说，利率回到5水平，当初贷在5和4水平的想换房的房主就不会再觉得损失过大。
说到今天的主题上，新房对供需能产生多大影响？7月我发帖写过新房市场如何的热火朝天。一个小小的50万人口的都市区，一年能以千数地建新房，千数的市场，多久能补上500万套房的缺口呢？当时我这么想。现在巴菲特开仓三大建商的股票，这一春叶，让我看到新房如春笋拔地而起的景象。扩展开来说，房屋的供需紧张又会持续多久呢？
仅为个人不成熟的看法，希望能抛砖引玉。欢迎讨论。
现在盖房子的重点是在交通方便的地方盖多层公寓吸收老年人口。这个从几年前就开始了。
所以SFH以后的前途还是未可知的。
I had the similar thought with you: " 利率稳定后，有卖房打算的人能更清楚地掂量出自己手上砝码的重量。比方说，利率回到5水平，当初贷在5和4水平的想换房的房主就不会再觉得损失过大。"
1个房地产公司的股票MTH(Meritage), 它号称是专建luxury home. 但是， 2008期间，高档房卖不出去后，它建的房子材料有点偷工减料。买的时候不到$10, 涨到$18时，鬼迷心窍把它抛了，然后短期又买卖一次赚点小钱，现在它股价是146，股市上看花眼了。
买过住过MTH建的房子，7年之后卖掉，涨幅有限，原因是这期间房市一般，二是房子是社区里最大的房子之一，不容易出手。
接着买了D.R. Horton 的新房，当时可以付现金买，但是因为公司出钱Relo, 房子买卖费用不用自己出钱，当时的想法是用头款同样的钱买D.R. Horton的股票（当时$45左右，），看是房子增值快还是建商股票快。后来没有买DHI单股，买了REIT 指数基金。5年之后房子卖掉，房子增值幅度程度跟DHI差不多（～50%）。REIT 指数基金同期表现比DHI差。DHI现在是$126，又错过机会了。
结论：投资要做到最优化很难，但是不投更没有戏。
个人认为，美国以后的房市跟移民的走向关联很大，当然跟利率和通胀有关。芭菲大概看出利率明年可能下跌，买入建商股票的。
BTW, D.R.Horton的房子是大路货，适合大众市场，但是简陋了些。
公寓建完后，这块地区就没啥可建的了。