地主可能遇到的问题十七，要不要开公司

一年多

楼主 (文学城)

以前写过一篇，写的不严谨，博客里删掉了，删掉的很多篇，以后有机会再编写。现在重新整理一下这个问题，还是不很满意，个人经历和见识有限，仅供参考。

先要搞清逻辑，开公司之目的是经营生意，而不是专门用来避税。但做生意之目的是为了赚钱，赚钱就要交税，交多少合理不是自己说了算，有游戏规则，可以在游戏规则里行事。

还是逻辑问题，生意要想做大，开公司之路是必然。但是，生意没做大也不是不能开公司。大生意也是从小生意开始，有的亿万富豪从车库里的小打小闹走向自己的商业帝国。房地产从一两个房子的微弱地主做起，即使以后拥有几十上百个房子也许还是单打独斗。没有公司，就算做到大地主，还是收租公收租婆，一辈子不剃头也只是个连毛僧。我没有说做包租公包租婆有什么不好，挺好，小富即安，随遇而安。但如果你想百尺杆头更进一步，则应该通过开公司突破瓶颈。

经营房地产可以有不同的公司，其中一种是管理公司，我自己经营过，就是大家经常说起的PM，property managment，给别人做管理，收取管理费。收取房租的6%以下偏低，8%以下正常，10%以下也合理。超过10%有点偏高，也未尝不可。有些烂区的现金流很好，但所对付的房客非常tough，自己没本事荷枪实弹去收租，不妨多付钱给PM去干擦屎的烂活。

从房地产业主那里收取一定比例的管理费来经营这个公司，给自己发工资，和给人打工一样会有W2。有W2才能挣社安点数，然后买医疗保险，名正言顺的走掉一些开销。

什么叫名正言顺?举例来说，我的前老板，九十年代初期，光南加州有几千万的物业，国外产业更多，包括酒店。倒退三十年，几千万规模不算小了，开的是有限公司corporation。南加州房地产的厉害在于，即使不追加资金，靠惯性自然发展，大概今天上亿没有问题，这个规模的房租上涨也会数钱数的手抽筋，恕我小鼻子小眼，没见识过挣更大的钱。

我的老板除了给自己发工资，也把自己的子女家人列入发工资对象，买奔驰宝马劳斯莱斯自用，当然也有皮卡车给其他员工用。有时带员工去高尔夫度假村，San Diego County的La Costa 度假村非常的棒，两个18洞球场，酒店高档，餐馆豪华，连吃带玩住两晚度一个开心周末。公司的钱大把票子花着，逍遥自在好福利，就是我说过的所谓五子登科。而半年的净收入只有十万块钱，连会计师看着账目都说ugly！可又怎么了？一切都是在游戏规则里，查税就查好了，最后也就是entertainment一项开销太大，IRS不认同，补交税而已。

什么叫名不正言不顺?举例来说，占小便宜之心人皆有之，尤其我们这些打工仔，外出办点事，加油收据拿给会计报销，老板知道，睁一眼闭一眼。有一天老板发火了：

“不是不让你们加油，谁都来报销，我儿子也找我报销，让我骂了回去，你们看看，每天最少一两张收据报销，查税的来了怎么解释，搞长途贩运吗？”

天下没有不散的宴席，干了几年后，老板80岁了，结束营业，让我支取三个月薪水，挑一辆车子走人。以往的工作比较自由轻松，重新再去找份工不习惯，就像是和尚尼姑下山，心都野了，庙不想回去了，被迫成为职业地主。也幸亏经营属于自己眼前的一亩三分地好几年，并且在开始阶段极力扩张，殊方绝域，苦攻食淡，筚路蓝缕，以启山林，房地产形成了一定规模。

到了我自己开公司，corporation会面临double tax，再说没有太大规模，放弃。选择小公司夫妻店，general partnership，管理自己的房地产。基本上是萧随曹规，按部就班，和corporation没有太大区别。做事情都要本着合情合理，比如说管理费用，也就是从房租里抽调到公司里的费用，百分之十很正常，百分之十五也没问题，百分之二十有点偏高，百分之二十五就有点牵强，但即使是百分之三十也未必不可，要看公司是怎么运作的。当然，开公司要交EDD，Employment Development Department，按照工资的百分比，没有多少。我们是放大约租金的百分之十五左右，放多少用多少，公司不赚钱，打平即可。其中医疗保险是大头，要两万多，其他开销加起来几万块钱够用了。这15%的实际租金先免掉了交税，全都用在自己身上。另一方面，报个人税income tax时，实际收入少了这15%，再算上折旧，还贷款，维修开销等等，最后剩下的去报税。

我不否认股市里赚钱，有些炒股高手能赚大钱。但不要忘记，螳螂捕蝉黄雀在后，山姆大爷时时刻刻眼睛都盯着你从股市里赚的每一块钱，而且你束手无策。而在南加州这里，当你持之以恒十年二十年做房地产，其数目达到超过十个房进入中层次地主，或者更多一些，二十几个，三十几个房。通过每年一是开公司，二是折旧，三是对比其他州的高地税，这三项里每一项都有可能是一个中产阶级的年收入。

地主有没有必要开公司，我以前写过多篇，不再赘述，基本要看对自己有没有利，以我自己为例子做参考。

一，给自己发工资。发多少自己掌握，账面上的事情家里另一位负责，我不知道具体数字，大概一个人一年不到一万块钱。

二，上面说过了，只有工资才能给自己发W2，堂堂正正报税，挣够四十点，退休以后一样拿社安金，收租公收租婆不行。工资不需要多，每年几千块钱就可以拿到4点，我们经营房地产早，现金流充裕，略给自己多开一点。那些出来晒工资单的高薪码工，年薪一米半米的，即使几十个米，每年你也和我们一样挣4个点，绝对挣不出5点，不服不行，游戏规则。

三，给自己买医疗保险。买合适的，给自己发福利。

四，公司要运转，要买车，电脑，电话，要的东西多了。

五，有车就要加油，要修理，要带人看房，要应酬，要的东西多了。

等等，可以去发挥自己的想象力。

general partnership 和LLC基本上是一类东西，是小型公司，有什么大的区别应该去请教会计师。个人房产我的意见是不必转入公司名下，公司只起管理作用，公司是你自己掌控，自己管理。如果做信托trust则可以放公司名下，然后所有财产全放trust里面。后代可能没有能力管理，就找管理公司来管。没钱赚的时候，什么都不用在乎，不买保险赌一把。出了什么大事情，要钱没有，要命不给，要房拿去。反正脑门子上长瘤子，后面的贷款负担沉重，没有多少equity。等到有钱赚时，净值增加，每个房买够保险另加一个所有房的雨伞险umbrella insurance便高枕无忧，开销都可抵税。

如果是业余地主，两个人都有W2，或者其中之一有，可以从打工单位买医疗保险，不存在健康保险问题，要不要再开公司应该看看有没有这个必要。仅仅只有几个房，规模不大，属于微弱小地主，不一定非要去弄个公司。但是南加这里有几个破房每月一万块钱毛收入不是难事，从房租里拿出百分之十五到二十给公司运作，比如每月两千块，就像是交管理费给别人。因为有份工作，有W2，也不需要给自己发工资挣点数，工作单位也有医疗保险，所以这两千块钱能做不少的事情。租个车，汽车保险，汽油，电话费，手机，应酬等足够用了。你要非把坐邮轮，到大溪地加勒比海度假的费用也从公司走账就不合情理。

什么叫合情合理?按我的小公司规模，非弄一辆法拉利就不合理，会计师说我最好买辆两三万的车子，而租车子的弹性比较大。那我就租车子，每月几百块钱而已，全从开销走掉。每两三年换一辆，永远开新车，新车除了换机油，没有维修费，即使有维修费也走开销。再说，有几万块钱再添加点钱用做头款可买个房子，弄好了每月赚几百块，车子白开，还抵税。

做房地产的命运是掌握在自己手里，房租收入有毛收入gross income和净收入net income之分。当你需要大数字时，就说毛收入，如果某个房每月两千多的房租，一年是三万，从里面提出百分之十五，约四千五的费用给公司运作，也可能有三个月的空置率，不管了，不去计算那个四千五空置率，租金也满打满算，特别是申请贷款和重新贷款，需要账目上最大的数字，好看。当你报税的时候，也就是需要那个小的数字时，就要计算净收入，每月减去管理费，房贷，地税，维修，开销，折旧，空置等等，一年下来还剩多少？东扣西扣搞七搞八您给说个数?两千如何？两千块钱能交多少税？

所以，当你给狐群狗党吹牛逼的时候，老子一年一个房租金收好几万，豪情万丈，牛逼哄哄。当你的亲朋好友想跟你借钱，立马哭穷装孙子，小弟一年一个房还挣不到两千块钱啊？即使房子多，也是武大郎的脚趾头没一个好东西，不信你看看我的税单，就这么多仨瓜俩枣。

老