前一段时间， AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬，坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识，不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO， SLG， BXP. 其中 BXP是老大， 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别，其９０％ 以上资产是位于Manhattan 高尚写字楼。
为什么是VNO ，SLG ？ 因为受升息大环境影响，这对公主姐妹跌出了一个大坑， 而我喜欢跳坑，更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜，得到一些甜头。 这次在坑里的是钻石，引得我时时回头，眼睛都离不开了。 当然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产，投资血本无归。
记得上次买白菜， 我的原则是只买有良好住家环境的，至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。 假如是Manhattan的店铺，Mall 那不会有问题， 写字楼就不知道到了，也许写字楼不一定要在Manhattan。 Manhattan写字楼 是一种什么样物业？望有人解答。
我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业，只要价格合理有很多买家（ 如黑石）愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团 位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ，还带动了整个商楼 REITS 板块。
最重要的问题是债务。VNO 有９ B， SLG有６.６ B， 是他们的软肋。特别是近期债务。 当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上 自４ 月以来， 走出低谷， 我买的 VNO 已涨了３０％。 但仓位不够， 只买了 ２０％。 最近一个月走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲， 由此引发利息会上升， TLT 应声大跌， 几乎破位。这本来对VNO SLG 是很大的利空，居然也没能阻止他们继续上涨。 我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。
基本面还是很糟糕，不信看季报，看年报。旧的高租金租约结束，新的租约签不到，租不出去，或者新租金降低，办公室租金不是象住宅一样每年都可以更新的，一签就是几年到十几年。
我就是不确定这一点。因为 写字楼不一定要在Manhattan。
我又查了一下，VNO 现在DC已没有物业。主要在 Manhattan， 很少量在旧金山， 芝加哥。看来VNO在十几年 变化很大。你觉得VNO management team 如何？ 前景如何？
你也可以说人家骗你进去。这是股市最难的地方。
旧金山的办公楼市场现在很惨吧？我原先是在芝加哥的Merchandise Mart division，不看好他们的物业，多是class B甚至更低，目前市场只有class A properties才顶得住，tradeshow生意更是从GFC开始就大受冲击了。自从Kennedy家族的人离开Mart以后整个板块有点变味了LOL。Roth经历了好几个地产cycles，不太可能做蠢事，当年他跟Sam Zell眉来眼去好像要买下EOP的资产，但没materialize。以前VNO retail division的头Sandeep Mathrani后来也去芝加哥做了GGP的CEO，现在好像是wework的ceo 了。我在VNO近十年，那时公司里finance一块好多印度人，我接触到的都是业务水平高工作特别努力的，跟我听说的IT业老印完全不同LOL
office reits和retail reits肯定接下来很艰难了，mortgage reits会受利率波动的影响较大，diversified reits如果偏重industrial则可能在上升期。还有apartment reits似乎很火热，感觉这个东东可能会逐步将类似本坛聚集的微小个人地主给挤出市场，但如果立法上有变化就难说，总之变数很大
VNO多年来一直是Manhattan最大的office landlord，算是龙头吧。所以如果空置率低于市场平均值那么就算不错。毕竟纽约不仅是美国的纽约，还是世界的纽约。另外不能光看空置率，因为那是一个point in time measurement （点量），不说明趋势。必须要看annual expiring sf，expiring rate vs market rate， 10 year contractual rent等多个指标一起分析
前一段时间， AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬，坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识，不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO， SLG， BXP. 其中 BXP是老大， 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别，其９０％ 以上资产是位于Manhattan 高尚写字楼。
为什么是VNO ，SLG ？ 因为受升息大环境影响，这对公主姐妹跌出了一个大坑， 而我喜欢跳坑，更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜，得到一些甜头。 这次在坑里的是钻石，引得我时时回头，眼睛都离不开了。 当然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产，投资血本无归。
记得上次买白菜， 我的原则是只买有良好住家环境的，至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。 假如是Manhattan的店铺，Mall 那不会有问题， 写字楼就不知道到了，也许写字楼不一定要在Manhattan。 Manhattan写字楼 是一种什么样物业？望有人解答。
我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业，只要价格合理有很多买家（ 如黑石）愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团 位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ，还带动了整个商楼 REITS 板块。
最重要的问题是债务。VNO 有９ B， SLG有６.６ B， 是他们的软肋。特别是近期债务。 当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上 自４ 月以来， 走出低谷， 我买的 VNO 已涨了３０％。 但仓位不够， 只买了 ２０％。 最近一个月走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲， 由此引发利息会上升， TLT 应声大跌， 几乎破位。这本来对VNO SLG 是很大的利空，居然也没能阻止他们继续上涨。 我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。
基本面还是很糟糕，不信看季报，看年报。旧的高租金租约结束，新的租约签不到，租不出去，或者新租金降低，办公室租金不是象住宅一样每年都可以更新的，一签就是几年到十几年。
我就是不确定这一点。因为 写字楼不一定要在Manhattan。
我又查了一下，VNO 现在DC已没有物业。主要在 Manhattan， 很少量在旧金山， 芝加哥。看来VNO在十几年 变化很大。你觉得VNO management team 如何？ 前景如何？
你也可以说人家骗你进去。这是股市最难的地方。
旧金山的办公楼市场现在很惨吧？我原先是在芝加哥的Merchandise Mart division，不看好他们的物业，多是class B甚至更低，目前市场只有class A properties才顶得住，tradeshow生意更是从GFC开始就大受冲击了。自从Kennedy家族的人离开Mart以后整个板块有点变味了LOL。Roth经历了好几个地产cycles，不太可能做蠢事，当年他跟Sam Zell眉来眼去好像要买下EOP的资产，但没materialize。以前VNO retail division的头Sandeep Mathrani后来也去芝加哥做了GGP的CEO，现在好像是wework的ceo 了。我在VNO近十年，那时公司里finance一块好多印度人，我接触到的都是业务水平高工作特别努力的，跟我听说的IT业老印完全不同LOL
office reits和retail reits肯定接下来很艰难了，mortgage reits会受利率波动的影响较大，diversified reits如果偏重industrial则可能在上升期。还有apartment reits似乎很火热，感觉这个东东可能会逐步将类似本坛聚集的微小个人地主给挤出市场，但如果立法上有变化就难说，总之变数很大
VNO多年来一直是Manhattan最大的office landlord，算是龙头吧。所以如果空置率低于市场平均值那么就算不错。毕竟纽约不仅是美国的纽约，还是世界的纽约。另外不能光看空置率，因为那是一个point in time measurement （点量），不说明趋势。必须要看annual expiring sf，expiring rate vs market rate， 10 year contractual rent等多个指标一起分析