比如说一幢大楼，危机前价格是2千万，现在市场价格只有8百万，而贷款额有1千万，债务已经开始违约。如果银行收回大楼，它在当年年度财务会计报告上必须显示2百万的损失（借出1千万贷款，而大楼只值8百万），而如果它在年底前不收回大楼而拖到第二年，它当年的年度报告中就不需要按市值计价（Mark to Market），不需要显示任何损失（现在规则已经改了，必须要按市值计价，所以在今天他是无法这样操作的，这也说明人家善抓时机和善于利用规则）。
Sam Zell抓住银行等放贷机构不愿意在年度财务报告中显示损失的心里，并且在不可能得到银行新贷款的情况下，向银行提交了以下报价：
关于地产大亨Sam Zell第一大桶金的故事，我曾经在以前写过的一篇文章里提到过：
空手能不能套只兔子
现在特地再摘出来，是因为Sam Zell赚第一桶金的时机，跟现在有些相似。
大家知道，美国商业地产，主要是办公大楼，正面临崩盘，现在才刚刚开始。不少专家预测，一年以后，也就是从现在开始后的12~24月，可能是最惨烈的时候。
而Sam Zell，就是在上世纪七十年代一次惨烈的商业地产崩盘中发起来的。
以下是我写的那篇文章的节选：
地产大亨Sam Zell 是个具有传奇色彩的人物，他谈话直率，嗅觉灵敏，善抓时机，敢作敢为，也是创立REIT的先锋级人物。他真正意义上的第一大桶金就是利用了一次巨大的套利机会，也因此为他赢得了“Grave Dancer”（墓穴舞者）的绰号 – 意指在生死边缘仍然可以潇洒起舞的勇者，在危险境地仍然从容不迫的艺高胆大者！
次贷危机尽管是美国历史上非常严重的一次地产崩盘，但主要局限在民居市场，在商业地产上并不是最惨的一次。在这之前，曾经发生过更严重的几次。比如，上世纪七十年代中期，就发生过一次很严重的商业地产（包括办公楼，公寓楼，旅馆等）危机。当时，大量资本涌入商业地产，到处都是在建的办公大楼和公寓楼等，一时造成商业地产严重过剩，再加经济衰退，借贷违约率飙升，商业地产价格悬崖式下降，很多物业的价格远低于建筑成本，信用市场枯竭。商业地产市场上到处是便宜货，只是，没有一个银行肯借贷。
精明的Sam Zell从金融机构年度财务会计报告的一项特殊规则中找到了可乘之机。
比如说一幢大楼，危机前价格是2千万，现在市场价格只有8百万，而贷款额有1千万，债务已经开始违约。如果银行收回大楼，它在当年年度财务会计报告上必须显示2百万的损失（借出1千万贷款，而大楼只值8百万），而如果它在年底前不收回大楼而拖到第二年，它当年的年度报告中就不需要按市值计价（Mark to Market），不需要显示任何损失（现在规则已经改了，必须要按市值计价，所以在今天他是无法这样操作的，这也说明人家善抓时机和善于利用规则）。
Sam Zell抓住银行等放贷机构不愿意在年度财务报告中显示损失的心里，并且在不可能得到银行新贷款的情况下，向银行提交了以下报价：
以面值接手债务（例子中的1千万） 保证3年内债务不违约 1美元首付但有个条件是贷款利率要降到租金收入能负担起贷款月供的水平，基本上是比通胀率低3到4个百分点。当时是高通胀时期，通胀率在9%以上，他会要求以6%的利率接手。
就这样，通过这种方式，从1974到1977间，他以1美元为首付，在没有银行提供新贷款的情况下，总共购得40亿美元的物业，包括办公大楼，公寓楼，旅馆的，有很多都是顶级物业。他本来预计会赚取5千万美元(相当于现在的2.5亿)，结果后来通胀率越来越高，他实际赚取的比这更多。
他的整个操作，实际上就是空手套取3~4%的利率差。
以上情节取自他的自传 "Am I being Too Subtle?"，一本拿起来就不想放下的书。
Sam Zell的第一大桶金，为他赢得了“墓穴舞者”的美誉。
到下一次商业地产崩盘的八十年代底，当时的几个因素，包括 S&L危机、打击地产逃税的86税改、再加87年股市的崩盘，导致经济衰退，商业地产崩盘，商业地产跌幅达50%。
精明如Sam Zell当然嗅到了其中的商机。但是，跟70年代的那次崩盘相比，现在的规则变了。70年代时，年底物业不需要按市值计价，银行为保全面子，愿意做Seller Refinancing，以低息让Sam Zell接受债务。但现在的规则改了，年底物业必须要按市值计价，银行再也不会为单纯保全面子而提供低息贷款了。
老神在在的Sam Zell意识到，上次空手套白狼的把戏，这次是玩不转了，这次必须要有真金白银才行。
而Sam Zell跟其他人一样， 手上根本就没有真金白银！
于是Sam Zell就打电话给美林银行，向他们提出集资成立私募基金投资地产的建议。美林银行很喜欢他的建议，尽管以前从来没人做过，美林银行还是同意了他的请求，并答应提供5%的初始资金，其它的资金由Sam Zell自己来募集。
Sam Zell便开始马不停蹄地募资，最终募到了4亿美元。他成了在危机低谷很少几个拥有真金白银的人，也因此发了。后来，他把几个做得好的私募基金上市了，成为上市的REIT。
Sam Zell也因此成为第一个私募众筹投资地产的人！
到2008年时，已经是亿万身家、并继续享受“墓穴舞者”美誉的Sam Zell，接到了很多人打来的电话：听说你在墓地跳舞跳的好，俺也想跟你到墓穴学跳舞！Sam Zell 只好反复跟他们解释说，现在跟以前不一样，这次商业地产跌幅不大，贷款利率低，即便贷款到期了银行也愿意自动延期，根本没有到墓穴跳舞的机会。
而即将到来的这次商业地产危机，既不像70年代的那次，也不像次贷危机，而更像80年代底发生的那一次。
目前，做为商贷主力的中小银行自身难保，上市的REIT很多也自顾不暇。即便地产跌幅再大，再便宜，也需要资金。现在，跟80年代Sam Zell面临的一样，私募基金基本上是主要的解决途径。也就是说，能否抓住这次商业地产危机，基本就看公司或个人的融资能力。
现在跟80年代底不一样的是，Sam Zell是第一个成立私募基金的人，当时就他一个人有钱，事情好办。现在的私募基金是多如牛毛，有海量资金需要配置，竞争也就要大得多。
尽管我上面说的这么热闹，实际上，跟我们这些小地主关系不大。
如果小地主也想在这次商业地产危机中捞一把的话，只有REIT，或者参加私募众筹等不多的几种选择。
提起私募众筹，我便想起了搞众筹的菊子姐，菊子姐最初就是搞办公楼众筹的，后来转向公寓楼。估计，不用我提醒，在不久的将来，菊子姐也会再次转向办公楼。
同时，也提醒商业地产大拿们，要想抓住这次机会，不能搞单打独斗，要找合作伙伴或集资。
又一篇赵括式纸上谈兵的瞎掰，瞎掰也得掰，哈哈！
建宁 2023/5/16
银行对我们这些小人物不感兴趣，后来投坛成立了投坛公司，众筹了17个米，买下大概35米的物业.
这个就是江湖传说中的13颗青松的故事.
这些物业基本上都卖出退出了，投坛公司已经不做项目很多年，不过还是挺不错的，当年200多个投坛朋友，基本上都没见过面的，这种信任是无法比的，幸亏到最后做的不错，几百人没一个人是亏钱退出的.
现在还是 active的合伙人大概还有100多号，虽然现在已经不再做项目，但是经过多年的磨合，我估计现在如果想筹1百万就是10分钟的事情，5百万大概需要一天.
投坛投资的项目，大部分都卖了，不舍得卖的都是年回报10-20%，还有一些是refi过，本金已经退回.
江湖故事里，凡是我九爷门口一站，就知道赚不赚钱.
thx
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