2）去年由于疫情延期而晚交付的新建房，最后两个月没租出去，今年才租出去。开始本来想偷懒，不准备报去年那个房子的税了，而想拖到从今年起才开始报，因为完全可以说今年1月才in-service。但当我报税才意识到，如果从去年的Certificate of Occupancy那天开始报起的话，可以减掉很大一笔费用，用于抵消被动利润，看来这个懒还真是偷不得！
比如，如果能分出1万美元的个人财产，22%的边际税率，相当于今年可以延缴2200美元，来换取未来的capital gain税率。考虑到目前long term capital gain的最高税率是20%，再加3.8%的NII Tax，相当于未来税率至多是23.8%。也就是说，今年少交2200美元，未来至多需要补交2380美元。
刚报完税，这次报税的主题是合法抵消被动利润。关于这个话题，我以前曾写过一篇类似的文章：
合理利用被动损失
从今年起，家里没有工资收入了。以前家里有工资收入，我对投资房现金流的多少并不在意，只要不是负现金流，总资产回报率还说得过去，我就没啥意见。但没有了工资收入，现金流就显得异常重要，不仅需要它来糊口，也需要它来维持借贷力。近来，在现金流方面做了些努力，关键是归功于租金的上涨，现金流竟然见涨。但现金流多了也不全是好事，因为存在着交税的问题。
以房租为主的被动收入，在税率上是普通税率，单从税率上讲不是什么好东西。但被动收入有一项很大的优势，就是存在着巨大的可操作空间，甚至可以在实际收入不改变的情况下，人为且合法地操纵它的多少。
采取的具体措施
与去年税务有关的事，主要做了三件：
1）在去年底交了本来是今年初该交的地产税，因为去年家里有工资收入，今年就没了。这里地产税的期限是一月底，我一般是一月交，这样去年实际上交了两年的地产税。
2）去年由于疫情延期而晚交付的新建房，最后两个月没租出去，今年才租出去。开始本来想偷懒，不准备报去年那个房子的税了，而想拖到从今年起才开始报，因为完全可以说今年1月才in-service。但当我报税才意识到，如果从去年的Certificate of Occupancy那天开始报起的话，可以减掉很大一笔费用，用于抵消被动利润，看来这个懒还真是偷不得！
3）刚开始时第二条都不想做，就更不用说这第三条了。前面两条做完后，还有多余的被动利润，就在想是否还可以采取些其它的措施，来进一步抵消掉些利润。其实也没什么别的选择，剩下唯一可做的就是通过加速折旧，确切地说就是多分出可快速折旧资产（主要是个人资产），甚至可以通过Cost Segregation来达到目的。
前年我曾经写过一篇文章：
Cost Segregation能替代1031 Exchange吗
讲述了我用Cost Segregation，间接抵消掉了2020年卖房的约十万利润。
但去年我没有卖房利润，其它的被动利润，通过前两条措施也减掉大半了，这样以来，正式的Cost Segregation是否值得做，若做的话，该分出多少可快速折旧资产，就需要费些思量。于是，我就把2022年的收入、以及2023年和2024年的预期可能收入，以及可能分出可快速折旧资产数额的不同情况，和可能采取的不同折旧速度，做了一个全面的沙盘推演，最终得出了一个我认为最优化的税务方案。
沙盘推演表明，正式的Cost Segregation没有必要，且不说正式的Cost Segregation需要花钱请人来做，分出的可快速折旧资产的数额（Cost Segregation一般可分出20~35%的可快速折旧资产），我也用不了那么多。
但是，如果能分出少些数额的可快速折旧资产，对我还是非常有利的。
于是，我便决定自己来做个简单的Cost Segregation。关于如何做Cost Segregation，IRS有很多建议。其中就提到，如果可能的话，新建房可以用建筑成本。而我恰好就有新建房每一项花费的详细清单，有了这份清单，我自己就做了一个简单的Cost Segregation，最终如愿分出我想要数额的可快速折旧资产，主要是15年折旧期的车道和其它5年折旧期的个人资产。
本来，这两项都可以用100% Bonus Depreciation在一年内减掉，但那样做对我并不最有利。最终，15年的车道，我选择用的是100% Bonus Depreciation在一年内减掉；而其它的5年折旧资产，我还是选择用常规的MACRS折旧法。
小结
通过采取上述三项措施，延缴了不少的税。而上述三项措施，都是完全合法的，甚至连模糊空间都不存在。
我个人认为，如果一个家庭在一年内能同时满足以下三个条件：
有足够的被动利润或卖房利润 边际税率在22%或者以上 在这一年中买了投资房，并且打算持有至少五年以上那么，就应该争取采取一些措施来延税，具体就是争取多分出些个人财产来加速折旧。关于为何要多分出个人财产，我以前曾经专门写过一篇文章：
为何报税时应从房产中多分出个人财产
比如，如果能分出1万美元的个人财产，22%的边际税率，相当于今年可以延缴2200美元，来换取未来的capital gain税率。考虑到目前long term capital gain的最高税率是20%，再加3.8%的NII Tax，相当于未来税率至多是23.8%。也就是说，今年少交2200美元，未来至多需要补交2380美元。
有些朋友会说，未来要交的2380还是要多于目前的2200，但千万别忘了两个因素： 1）2380是未来通货膨胀后贬值的钱，当然这个延期时间越长效果越明显；2）现在的2200会有投资回报。试想想，如果可以延期20年，未来的2380会有多少购买力？若每年回报率是10%，2200美元20年会有多少投资回报？这后者的答案是，2200美元20年会变成14800美元。
如果家庭边际税率更高，比如加上NII Tax，税率达到40%以上，那么今年延缴4000多，可以换取未来补缴至多2380，就是件很美的事了。
如果家庭边际税率很低，比如只有12%，也就是说用今年的1200，来换取未来的2380，尽管长期的话，比如延期时间在20年以上，也不见得吃亏，但短期内效果不明显，甚至会划不来，这也是为什么我说的条件中有家庭边际税率在22%以上的原因。
冷漠而枯燥的数字，原来就是真金白银，哈哈！
建宁 2023/3/17
地产延税是很重要的，我每年最大的工作就是如何努力的保持着低档中产阶级的收入，结果就是需要不停的买买买，大量的翻修改造，layered all expenses.
对应您的文章里提到的：
”
我个人认为，如果一个家庭在一年内能同时满足以下三个条件：
有足够的被动利润或卖房利润 边际税率在22%或者以上 在这一年中买了投资房，并且打算持有至少五年以上那么，就应该争取采取一些措施来延税，具体就是争取多分出些个人财产来加速折旧。“
比较容易分的是除空调和热水器以外的所有电器（包括窗式空调），家具，窗帘，吊灯等。
还有像尽管不是个人资产但也可以分出来的像车道，游泳池，fense, land improvment等。
再复杂的就得请人做Cost segregation了。
carry over loss seems better (at least not worse) then depreciate 15 years.
未来几年的边际税率比现在减掉后的边际税率很可能会高点。