我曾经写过一篇像是论文的文章,详细介绍美国的房价统计方法, 主要是房价指数,对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章:
美国历史房价年均增幅到底是多少?
那篇文章中已经提到,美国房价的统计方法,基本就两类:
这两种统计方法,各有优缺点。
1. 中位数和均值法
中位数和均值法的优点是即时。
但它的最大缺点就是前后比较的不是同一个东西,基本上可以说是Apple vs Orange,而不是Apple vs Apple,这造成的直接后果就是在房价急剧变化时期,无论是在房价上升期还是下跌期(比如现在),都会过分夸大(也就是高估)升幅或跌幅。
为方便说明,我举个极端的例子。
假定城市A在房价高点时全国经济强劲,股市如日中天。可以理解,大家有钱了,买高端房的人会增加,我们假定当时交易的房都在1米以上。结果半年后时过境迁,经济衰退,股市损失惨重,高端房失去了市场,而当前交易的都是40万以下的中低端刚需房。
如果按照经纪协会的中位数和均值法,很容易看出,高点的中位数和均值都应该在1米以上,而现在的中位数和均值是在40万以下。这是否意味着以前1米的房子,现在跌到不到40万,也就是说跌幅达到60%了呢? 显然不是。
所以,这种统计法会过分夸大涨跌幅度,这个在像旧金山等高低端房价格差别很大的地区,尤其严重。
最近,我们看到一些统计数据,比如一些统计显示旧金山的跌幅达到了35%, DC的达到了25%,都是这个原因!
当然,在房价差别不大的地区,影响会小一些。
2. 指数统计法
而指数统计法,由于前后统计的都是同一个房子,所以数据相对比较准确。但是,由于这种统计方法存在数据的滞后性问题,在房价急剧变化的时期,会稍微低估升幅或跌幅,但低估的幅度不大。
3. 小结
所以,你家房子的真实涨跌幅, 应该在介于中位数法和指数法之间,而更接近指数法。
建宁 2023/2/19
当然啦,你选个好区出来说它不准,那也是可能地。
房屋价格这个zip code 和 那个 zip code 就会不一样。即使临一条街,也可能差别很大。
但是三番那个跌幅一点也不离谱。
也就是说,一个城市或邮编区的中位数变化,不跟个体房屋的实际价值产生必然联系(实际价值是交易价)。个体房屋估值受临近房屋售价的影响更大,比如,一个房子被法拍,低于市场价30%售出,一英里范围内的房屋都可能会降低1%的估值。
总之,买卖一个房产时,地区中位价涨跌幅的%比,只能用做参考,中位价更多的意义是用于参考判断当地房价走势。
前几天,我还跟我的realtor朋友辩论了一下,她说本地房产没降,还一直在涨。我告诉她,不要忽略了数据是新建房在支撑,房子越建越大,卖价越来越贵,而旧房交易量大减。
去年6月(本周期最高点)到12月, 美国全国跌5%, 跌最大地区下跌13%,三番跌10%,当然数据滞后快两个月了:
2022年美国各都市区房价指数涨跌幅
请问房价指数是怎么算的?
另外我这里坐标多伦多。我们的高点在去年二三月份,之后就大幅下跌。跟南边还不太一样。
但加拿大下跌20~30%是可能的, 有两个原因:
1)加拿大的房价泡沫比美国要大, 美国已经经历过次贷危机, 房价已经调整过一次, 而加拿大、澳大利亚一直处于上升期, 没经过太大的调整,所以总体泡沫比美国要大
2)加拿大大多是浮动利率,美国大多是固定利率, 所以利率一提高对加拿大的打击要比美国大
加拿大没有三十年的固定利率。加拿大的所谓固定利率也就固定五年。相当于米国的arm吧。疫情期间买房的不少人还能再扛个一年两年。高利率环境维持再久一点可能情况跟现在又不一样了。
除了利率的因素外,多伦多这次房价的下跌跟政府的态度也有关系。去年接连出台了几个新政策打压房市。
跌跌更健康。
会按房价分market segment,比这些笼统的数据还是要精确。
可以很容易看到版上之前讨论的情况,高档房房价下跌,还有震荡。中低档基本没有很大的下跌。
假定我们把50万设为一个分界线, 分50万以上和50万以下, 房子A从55万跌倒49万, 房子B从49万跌倒47万, 房子A从上区跌倒下区, 如何去算?
不靠谱的只有在房价变动太大,房价又特别高昂的地区。比如现在的旧金山,中位数统计法说有的地区的跌幅达35%, 而房价指数显示的跌幅只有10%, 还不到15%,这个差距就太悬殊了。
也不是我死脑筋的没事找事,有时候有特殊情况。
不过判断房子能不能买用1%大约估计一下好像就可以了,好像那么精确的判断没啥具体的指导意义,除非像炒股一样中短线进出
我曾经写过一篇像是论文的文章,详细介绍美国的房价统计方法, 主要是房价指数,对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章:
美国历史房价年均增幅到底是多少?
那篇文章中已经提到,美国房价的统计方法,基本就两类:
地方地产经纪协会(Realtor Association)所通用的中位数和均值统计法(以下简称中位数和均值法), 就是把两个时期房价的中位数和均值做一个比较。 房价指数,主要有三大指数:Case-Shiller房价指数, FHFA房价指数,和Freddie Mac房价指数。这两种统计方法,各有优缺点。
1. 中位数和均值法
中位数和均值法的优点是即时。
但它的最大缺点就是前后比较的不是同一个东西,基本上可以说是Apple vs Orange,而不是Apple vs Apple,这造成的直接后果就是在房价急剧变化时期,无论是在房价上升期还是下跌期(比如现在),都会过分夸大(也就是高估)升幅或跌幅。
为方便说明,我举个极端的例子。
假定城市A在房价高点时全国经济强劲,股市如日中天。可以理解,大家有钱了,买高端房的人会增加,我们假定当时交易的房都在1米以上。结果半年后时过境迁,经济衰退,股市损失惨重,高端房失去了市场,而当前交易的都是40万以下的中低端刚需房。
如果按照经纪协会的中位数和均值法,很容易看出,高点的中位数和均值都应该在1米以上,而现在的中位数和均值是在40万以下。这是否意味着以前1米的房子,现在跌到不到40万,也就是说跌幅达到60%了呢? 显然不是。
所以,这种统计法会过分夸大涨跌幅度,这个在像旧金山等高低端房价格差别很大的地区,尤其严重。
最近,我们看到一些统计数据,比如一些统计显示旧金山的跌幅达到了35%, DC的达到了25%,都是这个原因!
当然,在房价差别不大的地区,影响会小一些。
2. 指数统计法
而指数统计法,由于前后统计的都是同一个房子,所以数据相对比较准确。但是,由于这种统计方法存在数据的滞后性问题,在房价急剧变化的时期,会稍微低估升幅或跌幅,但低估的幅度不大。
3. 小结
所以,你家房子的真实涨跌幅, 应该在介于中位数法和指数法之间,而更接近指数法。
建宁 2023/2/19
当然啦,你选个好区出来说它不准,那也是可能地。
房屋价格这个zip code 和 那个 zip code 就会不一样。即使临一条街,也可能差别很大。
但是三番那个跌幅一点也不离谱。
也就是说,一个城市或邮编区的中位数变化,不跟个体房屋的实际价值产生必然联系(实际价值是交易价)。个体房屋估值受临近房屋售价的影响更大,比如,一个房子被法拍,低于市场价30%售出,一英里范围内的房屋都可能会降低1%的估值。
总之,买卖一个房产时,地区中位价涨跌幅的%比,只能用做参考,中位价更多的意义是用于参考判断当地房价走势。
前几天,我还跟我的realtor朋友辩论了一下,她说本地房产没降,还一直在涨。我告诉她,不要忽略了数据是新建房在支撑,房子越建越大,卖价越来越贵,而旧房交易量大减。
去年6月(本周期最高点)到12月, 美国全国跌5%, 跌最大地区下跌13%,三番跌10%,当然数据滞后快两个月了:
2022年美国各都市区房价指数涨跌幅
请问房价指数是怎么算的?
另外我这里坐标多伦多。我们的高点在去年二三月份,之后就大幅下跌。跟南边还不太一样。
但加拿大下跌20~30%是可能的, 有两个原因:
1)加拿大的房价泡沫比美国要大, 美国已经经历过次贷危机, 房价已经调整过一次, 而加拿大、澳大利亚一直处于上升期, 没经过太大的调整,所以总体泡沫比美国要大
2)加拿大大多是浮动利率,美国大多是固定利率, 所以利率一提高对加拿大的打击要比美国大
加拿大没有三十年的固定利率。加拿大的所谓固定利率也就固定五年。相当于米国的arm吧。疫情期间买房的不少人还能再扛个一年两年。高利率环境维持再久一点可能情况跟现在又不一样了。
除了利率的因素外,多伦多这次房价的下跌跟政府的态度也有关系。去年接连出台了几个新政策打压房市。
跌跌更健康。
会按房价分market segment,比这些笼统的数据还是要精确。
可以很容易看到版上之前讨论的情况,高档房房价下跌,还有震荡。中低档基本没有很大的下跌。
假定我们把50万设为一个分界线, 分50万以上和50万以下, 房子A从55万跌倒49万, 房子B从49万跌倒47万, 房子A从上区跌倒下区, 如何去算?
不靠谱的只有在房价变动太大,房价又特别高昂的地区。比如现在的旧金山,中位数统计法说有的地区的跌幅达35%, 而房价指数显示的跌幅只有10%, 还不到15%,这个差距就太悬殊了。
也不是我死脑筋的没事找事,有时候有特殊情况。
不过判断房子能不能买用1%大约估计一下好像就可以了,好像那么精确的判断没啥具体的指导意义,除非像炒股一样中短线进出