我曾经写过一篇像是论文的文章，详细介绍美国的房价统计方法， 主要是房价指数，对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章：
美国历史房价年均增幅到底是多少？
那篇文章中已经提到，美国房价的统计方法，基本就两类：
这两种统计方法，各有优缺点。
1. 中位数和均值法
中位数和均值法的优点是即时。
但它的最大缺点就是前后比较的不是同一个东西，基本上可以说是Apple vs Orange，而不是Apple vs Apple，这造成的直接后果就是在房价急剧变化时期，无论是在房价上升期还是下跌期（比如现在），都会过分夸大（也就是高估）升幅或跌幅。
为方便说明，我举个极端的例子。
假定城市A在房价高点时全国经济强劲，股市如日中天。可以理解，大家有钱了，买高端房的人会增加，我们假定当时交易的房都在1米以上。结果半年后时过境迁，经济衰退，股市损失惨重，高端房失去了市场，而当前交易的都是40万以下的中低端刚需房。
如果按照经纪协会的中位数和均值法，很容易看出，高点的中位数和均值都应该在1米以上，而现在的中位数和均值是在40万以下。这是否意味着以前1米的房子，现在跌到不到40万，也就是说跌幅达到60%了呢？ 显然不是。
所以，这种统计法会过分夸大涨跌幅度，这个在像旧金山等高低端房价格差别很大的地区，尤其严重。
最近，我们看到一些统计数据，比如一些统计显示旧金山的跌幅达到了35%， DC的达到了25%，都是这个原因！
当然，在房价差别不大的地区，影响会小一些。
2. 指数统计法
而指数统计法，由于前后统计的都是同一个房子，所以数据相对比较准确。但是，由于这种统计方法存在数据的滞后性问题，在房价急剧变化的时期，会稍微低估升幅或跌幅，但低估的幅度不大。
3. 小结
所以，你家房子的真实涨跌幅， 应该在介于中位数法和指数法之间，而更接近指数法。
建宁 2023/2/19
当然啦，你选个好区出来说它不准，那也是可能地。
房屋价格这个zip code 和 那个 zip code 就会不一样。即使临一条街，也可能差别很大。
但是三番那个跌幅一点也不离谱。
也就是说，一个城市或邮编区的中位数变化，不跟个体房屋的实际价值产生必然联系（实际价值是交易价）。个体房屋估值受临近房屋售价的影响更大，比如，一个房子被法拍，低于市场价30%售出，一英里范围内的房屋都可能会降低1%的估值。
总之，买卖一个房产时，地区中位价涨跌幅的%比，只能用做参考，中位价更多的意义是用于参考判断当地房价走势。
前几天，我还跟我的realtor朋友辩论了一下，她说本地房产没降，还一直在涨。我告诉她，不要忽略了数据是新建房在支撑，房子越建越大，卖价越来越贵，而旧房交易量大减。
去年6月（本周期最高点）到12月， 美国全国跌5%， 跌最大地区下跌13%，三番跌10%，当然数据滞后快两个月了：
2022年美国各都市区房价指数涨跌幅
请问房价指数是怎么算的？
另外我这里坐标多伦多。我们的高点在去年二三月份，之后就大幅下跌。跟南边还不太一样。
但加拿大下跌20~30%是可能的， 有两个原因：
1）加拿大的房价泡沫比美国要大， 美国已经经历过次贷危机， 房价已经调整过一次， 而加拿大、澳大利亚一直处于上升期， 没经过太大的调整，所以总体泡沫比美国要大
2）加拿大大多是浮动利率，美国大多是固定利率， 所以利率一提高对加拿大的打击要比美国大
加拿大没有三十年的固定利率。加拿大的所谓固定利率也就固定五年。相当于米国的arm吧。疫情期间买房的不少人还能再扛个一年两年。高利率环境维持再久一点可能情况跟现在又不一样了。
除了利率的因素外，多伦多这次房价的下跌跟政府的态度也有关系。去年接连出台了几个新政策打压房市。
跌跌更健康。
会按房价分market segment，比这些笼统的数据还是要精确。
可以很容易看到版上之前讨论的情况，高档房房价下跌，还有震荡。中低档基本没有很大的下跌。
假定我们把50万设为一个分界线， 分50万以上和50万以下， 房子A从55万跌倒49万， 房子B从49万跌倒47万， 房子A从上区跌倒下区， 如何去算？
不靠谱的只有在房价变动太大，房价又特别高昂的地区。比如现在的旧金山，中位数统计法说有的地区的跌幅达35%， 而房价指数显示的跌幅只有10%， 还不到15%，这个差距就太悬殊了。
也不是我死脑筋的没事找事，有时候有特殊情况。
不过判断房子能不能买用1%大约估计一下好像就可以了，好像那么精确的判断没啥具体的指导意义，除非像炒股一样中短线进出
我曾经写过一篇像是论文的文章，详细介绍美国的房价统计方法， 主要是房价指数，对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章：
美国历史房价年均增幅到底是多少？
那篇文章中已经提到，美国房价的统计方法，基本就两类：
地方地产经纪协会（Realtor Association）所通用的中位数和均值统计法（以下简称中位数和均值法）， 就是把两个时期房价的中位数和均值做一个比较。 房价指数，主要有三大指数：Case-Shiller房价指数， FHFA房价指数，和Freddie Mac房价指数。这两种统计方法，各有优缺点。
1. 中位数和均值法
中位数和均值法的优点是即时。
但它的最大缺点就是前后比较的不是同一个东西，基本上可以说是Apple vs Orange，而不是Apple vs Apple，这造成的直接后果就是在房价急剧变化时期，无论是在房价上升期还是下跌期（比如现在），都会过分夸大（也就是高估）升幅或跌幅。
为方便说明，我举个极端的例子。
假定城市A在房价高点时全国经济强劲，股市如日中天。可以理解，大家有钱了，买高端房的人会增加，我们假定当时交易的房都在1米以上。结果半年后时过境迁，经济衰退，股市损失惨重，高端房失去了市场，而当前交易的都是40万以下的中低端刚需房。
如果按照经纪协会的中位数和均值法，很容易看出，高点的中位数和均值都应该在1米以上，而现在的中位数和均值是在40万以下。这是否意味着以前1米的房子，现在跌到不到40万，也就是说跌幅达到60%了呢？ 显然不是。
所以，这种统计法会过分夸大涨跌幅度，这个在像旧金山等高低端房价格差别很大的地区，尤其严重。
最近，我们看到一些统计数据，比如一些统计显示旧金山的跌幅达到了35%， DC的达到了25%，都是这个原因！
当然，在房价差别不大的地区，影响会小一些。
2. 指数统计法
而指数统计法，由于前后统计的都是同一个房子，所以数据相对比较准确。但是，由于这种统计方法存在数据的滞后性问题，在房价急剧变化的时期，会稍微低估升幅或跌幅，但低估的幅度不大。
3. 小结
所以，你家房子的真实涨跌幅， 应该在介于中位数法和指数法之间，而更接近指数法。
建宁 2023/2/19
当然啦，你选个好区出来说它不准，那也是可能地。
房屋价格这个zip code 和 那个 zip code 就会不一样。即使临一条街，也可能差别很大。
但是三番那个跌幅一点也不离谱。
也就是说，一个城市或邮编区的中位数变化，不跟个体房屋的实际价值产生必然联系（实际价值是交易价）。个体房屋估值受临近房屋售价的影响更大，比如，一个房子被法拍，低于市场价30%售出，一英里范围内的房屋都可能会降低1%的估值。
总之，买卖一个房产时，地区中位价涨跌幅的%比，只能用做参考，中位价更多的意义是用于参考判断当地房价走势。
前几天，我还跟我的realtor朋友辩论了一下，她说本地房产没降，还一直在涨。我告诉她，不要忽略了数据是新建房在支撑，房子越建越大，卖价越来越贵，而旧房交易量大减。
去年6月（本周期最高点）到12月， 美国全国跌5%， 跌最大地区下跌13%，三番跌10%，当然数据滞后快两个月了：
2022年美国各都市区房价指数涨跌幅
请问房价指数是怎么算的？
另外我这里坐标多伦多。我们的高点在去年二三月份，之后就大幅下跌。跟南边还不太一样。
但加拿大下跌20~30%是可能的， 有两个原因：
1）加拿大的房价泡沫比美国要大， 美国已经经历过次贷危机， 房价已经调整过一次， 而加拿大、澳大利亚一直处于上升期， 没经过太大的调整，所以总体泡沫比美国要大
2）加拿大大多是浮动利率，美国大多是固定利率， 所以利率一提高对加拿大的打击要比美国大
加拿大没有三十年的固定利率。加拿大的所谓固定利率也就固定五年。相当于米国的arm吧。疫情期间买房的不少人还能再扛个一年两年。高利率环境维持再久一点可能情况跟现在又不一样了。
除了利率的因素外，多伦多这次房价的下跌跟政府的态度也有关系。去年接连出台了几个新政策打压房市。
跌跌更健康。
会按房价分market segment，比这些笼统的数据还是要精确。
可以很容易看到版上之前讨论的情况，高档房房价下跌，还有震荡。中低档基本没有很大的下跌。
假定我们把50万设为一个分界线， 分50万以上和50万以下， 房子A从55万跌倒49万， 房子B从49万跌倒47万， 房子A从上区跌倒下区， 如何去算？
不靠谱的只有在房价变动太大，房价又特别高昂的地区。比如现在的旧金山，中位数统计法说有的地区的跌幅达35%， 而房价指数显示的跌幅只有10%， 还不到15%，这个差距就太悬殊了。
也不是我死脑筋的没事找事，有时候有特殊情况。
不过判断房子能不能买用1%大约估计一下好像就可以了，好像那么精确的判断没啥具体的指导意义，除非像炒股一样中短线进出