美国税法中关于折旧和recapture的规则是很复杂的。实际上，就连经常所说的depreciation recapture这个术语，大多情况下我们都是在错误地用它，也就是说，大多情况下那不是它的真正含义。
关于折旧和recapture，我曾经写过好几篇文章：
1. 美国出租房折旧及Recapture
2. 为何报税时应从房产中多分出个人财产
3. 出租房折旧报税需要注意的几个问题
4. 美国四种税率的个人收入税收计算
这些文章，对于我自己正确理解税法，是非常有帮助的，也可以算是我的学习总结。在读这篇文章之前，我建议您先读一读它们，否则，您可能很难理解这篇文章。
总之，我希望如果您要问问题，是在读完那几篇文章之后，而不是之前。
这篇文章，主要想说说出租房卖后折旧的recapture问题。
为方便说明，我还是用一个例子，我发现用例子说明更容易些。
假定小地主黄小仁买卖了一个出租房，这是与这个房子有关的折旧事件：
也就是说这个房子总共花了： 24（房子）+1（空调）+1.5（driveway）+0.3（冰箱）= 26.8万。
假定在十年后的2020年，黄小仁把这个房子卖了，卖价是40万（用40万为例主要是为了使卖价高于26.8万的成本价，这样既会有capital gain, 也会有recapture）。
我们先来看看房子卖后，上述四种资产各自折旧过的数额（为方便说明，这里只用大约值）：
简单而错误的Recapture法
因为没卖房子前每年报税需要填的只是4种资产折旧的总数这一个数字，所以有不少对折旧和recapture了解不多的报税者在房子卖掉后，会不分青红皂白，把4种资产折旧直接加起来，一起recapture。比如他们会先把上面提到的折旧直接加起来：
70000(房子)+3000(空调)+10000(driveway)+3000(冰箱) = 86000
因而得出这个房子卖掉后，capital gain是： 40万-26.8万=13.2万，而折旧是86000。
这种简单的报法是在捣糨糊，是不符合税法的，并且在大多数情况下也是要多交税的（多交税但不符合税法可以吗？这个我不清楚）。
正确的Recapture法
而正确的recapture法是把上述4种资产的买卖、折旧和recapture完全分开，就如同单独买卖4种完全不相干的资产一样对待，当然这里4种资产唯一的相关性就是它们的卖价总数是40万，也就是说我们需要把卖掉的40万分配到4种资产里，分配完后，各自计算自己的recapture。
以下是对这4种资产各自折旧的recapture分析。
资产1（房子）:
由于这个房子是盈利的，折旧掉的70000都属于Unrecaptured Section 1250 Gain，普通税率但不超过25%，这个比较简单明了。
与资产1（房子）不同的是，后3种资产卖掉时的价值一般都会低于成本价，所以recapture的情形会有所不同。
资产2（空调）:
我们来看3种情况：
Case 1 ：假定房子卖掉时空调的价值跟成本一样，仍然是1万，这种情况下折旧掉的3000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。
Case 2 ：假定房子卖掉时空调的价值是8000，这种情况下利润是：8000 -（10000-3000）=1000，这1000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。
Case 3 ：假定房子卖掉时空调的价值是5000，这种情况下损失是：5000 -（10000-3000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss， 可以从Ordinary Income 中减掉。
Case 2和Case 3是可能发生的情况，而Case 1 是不太可能的情况。
资产3（driveway）:
Case 1 ：假定房子卖掉时driveway的价值跟成本一样，仍然是1.5万，这种情况下折旧掉的10000属于利润，但由于driveway用了加速折旧， 所以其中的8000容许折旧属于Unrecaptured Section 1250 Gain；而超出容许折旧的2000属于Depreciation Recapture，是普通税率收入。
Case 2 ：假定房子卖掉时driveway的价值是7000，这种情况下利润是：7000 -（15000-10000）=2000，这2000应该属于Unrecaptured Section 1250 Gain(这个我不是100%确定)。
Case 3 ：假定房子卖掉时driveway的价值是3000，这种情况下损失是：3000 -（15000-10000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss，可以从Ordinary Income 中减掉。
资产4（冰箱）:
我们来看2种情况：
Case 1 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是500, 这种情况下这500应该属于Section 1245 Depreciation Recapture，普通税率。
Case 2 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是0，这种情况下，没有任何利润，也没有任何需要Recapture的。这是对报税者最有利的情形，并且5年后假定冰箱价值为零也不算离谱。
（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/2/5
真正的depreciation recapture应该是普通税率，包括Section 1245 Depreciation Recapture。
而Unrecaptured Section 1250 Gain是普通税率，但不超过25%。我们通常说的Depreciation Recapture都是指这个，尽管这是不正确的叫法。
如果早年买的房子价格低，所以base也低，depreciation也少，这些年来房租涨了不少，depreciation抵掉的收入也少，得多交税。这种情况下是不是要把房子卖了另换一个还是有其它办法？
假如有5万装修维修费，其中什么都包括，在报税时，我要如何拆分它们？或是否我无法做到，只有CPA才能？
把所有出租房算一起，若现金流包括折旧后仍大于5万维修费。有无可能延续到下一年？
维修费主要发生在一个房子上，有无可能，只把这个房子的负数延至下一年？
我的目标是希望推迟一年抵税。
就是大体的思路，谢谢。
我是直接打在当年的维修费用。
首先， 看起来你这5万是repair, 不是improvement, 如果是improvement会折旧，会分摊到多年，所以这不是你的情形。
并且你说这5万是折旧后的损失，也就是说这是5万的passive loss. 注意passive loss只能offset passive gain。如果你家的MAGI大于15万，你的5万passive loss只能carry forward到下一年，所以说你今年报也没问题， 反正会带到下一年， 可以offset 未来的passive gain和卖房的long term capital gain. 如果你家MAGI小于10万，你可以今年offset 2.5万的passive Loss， 把另2.5万带到下一年。
所以，我没想出如果把费用拖到下一年，我只是感觉早报一年没坏处。
你为什么要拖到下一年？
如果invoice 是22年的，就要在22年报。每个房子的profit/loss分开算，最后加起来，不可以把一个房子的loss 放到下一年，只有全部的房子加起来还有loss, 才有可能延迟到下一年。
我的意思是，假如现金流是8万-折旧2万-维修5万=1万，是正数。是否税法要求今年必须把5万抵掉。
而我希望，今年报3万盈利，把维修的2万留到明年用。这跟你们都想尽早抵掉的思路不同，你要转个方向想我的问题，哈哈，
我想问这样是否合法，或应该怎么设计到报税表上。
一般都是要早报loss,你这个要求特殊
突然一年太大的费用，会增加audit 的可能，另外多一点profit, 也能增加贷款的能力。
这部分负的投资亏损只能carry over到下一年，如果卖房时这个数还是负的，是不是会计入capital loss去降低卖房capical gain的税？相当于抵消了recapture那边对于这部分折旧交的税？这样理解对吗？
总的recapture就是7万3千，然后估价， 需要找专业人士吗? 谢谢！
不知你的州如何，加州property tax 可分两次交，如果想要23年多费用，就在23年付22年的2nd 部分，再付23年的1st and 2nd 部分，房子多的话，是一笔不小的费用。
其中房子的7万和车道的2千是相同的， 都是Unrecaptured Section 1250 Gain， 普通税率，但不超过25%；
而冰箱的1000是Section 1245 Depreciation Recapture， 完全是普通税率， 所以这个不能直接加起来。
关于估价，我不是CPA， 我感觉不需要找专业人士估价，CPA或自己估个价，只要不太离谱，应该没问题。因为估价影响的不是利润的总额，只是税率的分配，是普通税率，Unrecaptured Section 1250 Gain，还是logn term capital gain.
当然如果你想play safe, 可以直接用IRS的直线折旧额， 比如冰箱的折旧期是5年， 那5年后定为零是可以接受的。 车道是15年的，成本1.5万，如果折旧了8年，估剩下的值为7千，肯定没问题， 这样的recapture 为零。 这样对空调可能太保守， 空调是按27.5年折旧的， 但一般空调的寿命也就10~15年， 所以10~15年后估值为零，也不离谱。
欢迎CPA等专业人士谈谈他们的意见， 免得我误人子弟！
美国税法中关于折旧和recapture的规则是很复杂的。实际上，就连经常所说的depreciation recapture这个术语，大多情况下我们都是在错误地用它，也就是说，大多情况下那不是它的真正含义。
关于折旧和recapture，我曾经写过好几篇文章：
1. 美国出租房折旧及Recapture
2. 为何报税时应从房产中多分出个人财产
3. 出租房折旧报税需要注意的几个问题
4. 美国四种税率的个人收入税收计算
这些文章，对于我自己正确理解税法，是非常有帮助的，也可以算是我的学习总结。在读这篇文章之前，我建议您先读一读它们，否则，您可能很难理解这篇文章。
总之，我希望如果您要问问题，是在读完那几篇文章之后，而不是之前。
这篇文章，主要想说说出租房卖后折旧的recapture问题。
为方便说明，我还是用一个例子，我发现用例子说明更容易些。
假定小地主黄小仁买卖了一个出租房，这是与这个房子有关的折旧事件：
黄小仁在2010年花了24万买了个房子，其中土地4万， 也就是说折旧的basis是20万，显然这是不动产（Real Property），折旧期是27.5年，这里不妨称之为资产（Property）1。 2011年换了一个新空调，1万，这也是不动产，折旧期也是27.5年，这里称之为资产2。 2012年新做了driveway，花了1.5万，这也是不动产，但折旧期是15年，用的是加速折旧（accelerated depreciation），因为少于20年折旧期的可以用加速折旧，这里称之为资产3。 2013年换了个新冰箱， 花了3000，这是个人财产（Personal Property），折旧期是5年，这里称之为资产4。也就是说这个房子总共花了： 24（房子）+1（空调）+1.5（driveway）+0.3（冰箱）= 26.8万。
假定在十年后的2020年，黄小仁把这个房子卖了，卖价是40万（用40万为例主要是为了使卖价高于26.8万的成本价，这样既会有capital gain, 也会有recapture）。
我们先来看看房子卖后，上述四种资产各自折旧过的数额（为方便说明，这里只用大约值）：
资产1（房子）：房子已经折旧10年了，折旧额大约是70000： (200000*10/27.5). 资产2（空调）：空调已经折旧9年了，折旧额大约是3000 ：(10000*9/27.5). 资产3（driveway）：driveway已经折旧8年了，折旧额大约是10000 (如果是用直线折旧的话应该是8000). 资产4（冰箱）：冰箱的折旧期只有5年，已经7年过去了，早折旧完了，折旧额是全部的3000。简单而错误的Recapture法
因为没卖房子前每年报税需要填的只是4种资产折旧的总数这一个数字，所以有不少对折旧和recapture了解不多的报税者在房子卖掉后，会不分青红皂白，把4种资产折旧直接加起来，一起recapture。比如他们会先把上面提到的折旧直接加起来：
70000(房子)+3000(空调)+10000(driveway)+3000(冰箱) = 86000
因而得出这个房子卖掉后，capital gain是： 40万-26.8万=13.2万，而折旧是86000。
这种简单的报法是在捣糨糊，是不符合税法的，并且在大多数情况下也是要多交税的（多交税但不符合税法可以吗？这个我不清楚）。
正确的Recapture法
而正确的recapture法是把上述4种资产的买卖、折旧和recapture完全分开，就如同单独买卖4种完全不相干的资产一样对待，当然这里4种资产唯一的相关性就是它们的卖价总数是40万，也就是说我们需要把卖掉的40万分配到4种资产里，分配完后，各自计算自己的recapture。
以下是对这4种资产各自折旧的recapture分析。
资产1（房子）:
由于这个房子是盈利的，折旧掉的70000都属于Unrecaptured Section 1250 Gain，普通税率但不超过25%，这个比较简单明了。
与资产1（房子）不同的是，后3种资产卖掉时的价值一般都会低于成本价，所以recapture的情形会有所不同。
资产2（空调）:
我们来看3种情况：
Case 1 ：假定房子卖掉时空调的价值跟成本一样，仍然是1万，这种情况下折旧掉的3000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。
Case 2 ：假定房子卖掉时空调的价值是8000，这种情况下利润是：8000 -（10000-3000）=1000，这1000也属于Unrecaptured Section 1250 Gain。
Case 3 ：假定房子卖掉时空调的价值是5000，这种情况下损失是：5000 -（10000-3000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss， 可以从Ordinary Income 中减掉。
Case 2和Case 3是可能发生的情况，而Case 1 是不太可能的情况。
资产3（driveway）:
我们来看3种情况：
Case 1 ：假定房子卖掉时driveway的价值跟成本一样，仍然是1.5万，这种情况下折旧掉的10000属于利润，但由于driveway用了加速折旧， 所以其中的8000容许折旧属于Unrecaptured Section 1250 Gain；而超出容许折旧的2000属于Depreciation Recapture，是普通税率收入。
Case 2 ：假定房子卖掉时driveway的价值是7000，这种情况下利润是：7000 -（15000-10000）=2000，这2000应该属于Unrecaptured Section 1250 Gain(这个我不是100%确定)。
Case 3 ：假定房子卖掉时driveway的价值是3000，这种情况下损失是：3000 -（15000-10000）= -2000，这2000的损失属于Section 1231 Loss，可以从Ordinary Income 中减掉。
Case 2和Case 3是可能发生的情况，而Case 1 是不太可能的情况。
资产4（冰箱）:
我们来看2种情况：
Case 1 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是500, 这种情况下这500应该属于Section 1245 Depreciation Recapture，普通税率。
Case 2 ：假定房子卖掉时冰箱的价值是0，这种情况下，没有任何利润，也没有任何需要Recapture的。这是对报税者最有利的情形，并且5年后假定冰箱价值为零也不算离谱。
（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）
建宁 2023/2/5
真正的depreciation recapture应该是普通税率，包括Section 1245 Depreciation Recapture。
而Unrecaptured Section 1250 Gain是普通税率，但不超过25%。我们通常说的Depreciation Recapture都是指这个，尽管这是不正确的叫法。
如果早年买的房子价格低，所以base也低，depreciation也少，这些年来房租涨了不少，depreciation抵掉的收入也少，得多交税。这种情况下是不是要把房子卖了另换一个还是有其它办法？
假如有5万装修维修费，其中什么都包括，在报税时，我要如何拆分它们？或是否我无法做到，只有CPA才能？
把所有出租房算一起，若现金流包括折旧后仍大于5万维修费。有无可能延续到下一年？
维修费主要发生在一个房子上，有无可能，只把这个房子的负数延至下一年？
我的目标是希望推迟一年抵税。
就是大体的思路，谢谢。
我是直接打在当年的维修费用。
首先， 看起来你这5万是repair, 不是improvement, 如果是improvement会折旧，会分摊到多年，所以这不是你的情形。
并且你说这5万是折旧后的损失，也就是说这是5万的passive loss. 注意passive loss只能offset passive gain。如果你家的MAGI大于15万，你的5万passive loss只能carry forward到下一年，所以说你今年报也没问题， 反正会带到下一年， 可以offset 未来的passive gain和卖房的long term capital gain. 如果你家MAGI小于10万，你可以今年offset 2.5万的passive Loss， 把另2.5万带到下一年。
所以，我没想出如果把费用拖到下一年，我只是感觉早报一年没坏处。
你为什么要拖到下一年？
如果invoice 是22年的，就要在22年报。每个房子的profit/loss分开算，最后加起来，不可以把一个房子的loss 放到下一年，只有全部的房子加起来还有loss, 才有可能延迟到下一年。
我的意思是，假如现金流是8万-折旧2万-维修5万=1万，是正数。是否税法要求今年必须把5万抵掉。
而我希望，今年报3万盈利，把维修的2万留到明年用。这跟你们都想尽早抵掉的思路不同，你要转个方向想我的问题，哈哈，
我想问这样是否合法，或应该怎么设计到报税表上。
一般都是要早报loss,你这个要求特殊
突然一年太大的费用，会增加audit 的可能，另外多一点profit, 也能增加贷款的能力。
这部分负的投资亏损只能carry over到下一年，如果卖房时这个数还是负的，是不是会计入capital loss去降低卖房capical gain的税？相当于抵消了recapture那边对于这部分折旧交的税？这样理解对吗？
总的recapture就是7万3千，然后估价， 需要找专业人士吗? 谢谢！
不知你的州如何，加州property tax 可分两次交，如果想要23年多费用，就在23年付22年的2nd 部分，再付23年的1st and 2nd 部分，房子多的话，是一笔不小的费用。
其中房子的7万和车道的2千是相同的， 都是Unrecaptured Section 1250 Gain， 普通税率，但不超过25%；
而冰箱的1000是Section 1245 Depreciation Recapture， 完全是普通税率， 所以这个不能直接加起来。
关于估价，我不是CPA， 我感觉不需要找专业人士估价，CPA或自己估个价，只要不太离谱，应该没问题。因为估价影响的不是利润的总额，只是税率的分配，是普通税率，Unrecaptured Section 1250 Gain，还是logn term capital gain.
当然如果你想play safe, 可以直接用IRS的直线折旧额， 比如冰箱的折旧期是5年， 那5年后定为零是可以接受的。 车道是15年的，成本1.5万，如果折旧了8年，估剩下的值为7千，肯定没问题， 这样的recapture 为零。 这样对空调可能太保守， 空调是按27.5年折旧的， 但一般空调的寿命也就10~15年， 所以10~15年后估值为零，也不离谱。
欢迎CPA等专业人士谈谈他们的意见， 免得我误人子弟！