迟到的2022 总结

1
1000units
楼主 (文学城)
潜水很多年, 感谢很多老前辈的指点, 才入了slum lord 这个坑.

2022 一个房子也没有买, 一米左右的cash 一直在side line, 但是一直没有等到deal. 全部买了treasure bill 和放 HYS accounts 里. 做为一个投资者, 4% 的return , 赶不上通胀, interest 还是ordinary income, 很郁闷, 却又无解.

房子, Equity 4 米左右, Total income 670k, net income 220k
50% LTV

股票 2.5 米, 大部分是VTI, 有些300$ 建仓的Tesla, 个股大部分FOMO 的心态买的, 目前15% 的loss.

租金净收入220k, 刚好够我们全家一年开销, 但是会有点紧张. 股市的收入完全不敢 count on, 对4% SWR 心存质疑.

所以还是更倾向于房产里再增加每年100k 的收入. 但是面临下面几个问题, 希望这里见识多广的人给点意见.

1. 普遍面临保险200% to 400% 的涨幅, 很可能触发一个大雷.

2. 烦! 烦房客, 烦我的on site manager. 几次想Fire 他, 但是找不到合适的人选. 每天接触的人不是租客, 就是contractors, 心里压力很大, 没有提供正面情绪的社交.

3. 维修成本越来越高! 急需找到更多靠谱的handyman ( 我都在想是不是该去home deport 去做个part time , 去勾搭几个靠谱的contractors. )

4. LD w2 , 所以基本我一个人管, 说了他也帮不了忙, 所以都是我一个人扛着, 有的时候觉得很孤独无助.

5. Tax ! 每年25 -35万左右的税务负担! Uncle Sam 比我们全家花的还多! 每天都在研究各种loophole, 急切盼望flat tax. 我会少长不少白发.

6. 安全感没有随着net worth 增加而增加, 每天都在搜索purpose.

做为新人, 不想占用太多的篇幅, 祝大家新年都心想事成.

h
hhtt
劝你把这总结还是删了?否则你这帖可能会造成99%的投坛网友去买豆腐!
绿
绿蚁采菊
租房净收入很高了,着啥急,如果有几十套房子,把有问题的房子抓紧卖掉,把贷款还掉一部分,这样的方式也能增加现金流。

另外你的成本四十多万都是啥?总共房产才400万,200万贷款,5% 利率才十万的利息,剩下的三十万付的是什么?而且还有那么多现金,是因为贷款的利息更低吗?如果5%的话不是要先还贷吗?不知道你的年龄,如果五十岁以上,可以躺平了,没必要焦虑,损害身体不值得,如果不想躺平,就把解决这些问题当做解闷,或者乐趣,另外你有多少房子,需要每天见租客或工人?如果几十套房子,那需要升级出租房,出租房档次高的话,租客档次也高,基本不会烦你,有的一住三五年,一年也见不到一次。但你的房子回报实在太高了,你不舍得卖就看看怎么节约成本吧,我看不明白三十多万的非房贷成本都是啥,除非你的数字有误。 

你是资深地主,只缘身在此山中,把钱看淡一些就不焦虑了,

绿
绿蚁采菊
买豆腐去撞? 我感觉她数字有误。
s
soldanella
你房子好多.你提及的问题太多,这得一个个解.便宜可靠的handyman真的是不好找
s
soldanella
4和6是纯心态问题.我也曾有相同的苦恼.后来就都看开了
t
tboy
有670k房租,只有4百万Equity,有些低. 出租屋6%return 我就谢天谢地,东部用PM

决对做不到的.看来你们地区出租房有10%return?

不声不响
恭喜! 我的理解是总共8个米的资产,equtiy 4米

1)假定你有100门,670K 租金,实际上每门才600元租金/月,有些低。不知道是租金没有涨,还是区不好。如果区不好,建议慢慢换成好一些的区,租客质量好坏,直接影响情绪。如果租金没有涨,可以涨租增加收入。

2)看不懂你为什么付那么多税,地产投资基本打不上上税的。除非你的LD W2 非常高。

3)维修工人都会慢慢涨价的。是不是要换一下,如果PM觉得你离不开他的话,就会漫天要价。

 

米奇的厨房
8百万价值的房子,equity4百万,租金670K,好像还好啊
c
caren
做的很好了!赞!

关于保险,我现在也有类似情况。我现在开始每个月往一个账号里存1500块(每个没贷款房子每月100),这样一年就有18000,再加投资return作为保险

米奇的厨房
你房子都是payoff的那些吧?相当于self insure了?
c
caren
是啊。有贷款的还是要买保险的
1
1000units
right now 有一个floor 下的水管裂了, 一个AC 着火了, waste management contract 霸
1
1000units
没有PM. 好多才5% 的margin, 根本用不起Pm. 一个免费住那的handyman, 啥技术活都另外请人, 他也就是我和
1
1000units
一部分pay off 的就只买了liability insurance. 我们这保险有的时候比税还贵!
米奇的厨房
我不少保险都比地税贵啊,但是有贷款就没办法。
Q
QKA
保险涨了200%-400%? 那么多吗?
h
hhtt
有一份高收入的W2,在房产上有220K的净现金流,楼主还在担心,那其他网友不是要去买块豆腐了?
d
dlui02
住弯曲远程投的房吧 远程没办法
s
stop-loss
女汉子!顶
y
yangyang08
没有正面的社交生活影响很大,建议把麻烦的房子卖掉
宇都宫
财富与幸福指数未能成正比,不值!
浅潜
“正面的社交生活” 好似在邀约骗子们提供情绪价值似的lol
浅潜
看着都痛。。好辛苦的样子
I
IEbird
恭喜!大家面临同样问题-高通胀。已列出各项应对是开源节流。没提涨租开销增抵税。现金贬值3万下功夫找远高通胀deal。
P
Peace2019
取决于心态。楼主可能最麻烦的地方是修理。修理可以处理得相对简单,把握住大方向就行,也可以处理得特别复杂,把自己烦死。
老远
这个论坛不是正面社交?LOL
菊花茶香
很棒!赞!其实可以试着想这是business' growing pain,当你把它系统化了,人请到位了,你会轻松很多的。