秉公判案七品芝麻官 - 昨天又是一个庭审日,之前因房客covid法庭恩准延期一个月的eviction再次开审 –

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IEbird
楼主 (文学城)

看到法庭门前电子显示屏有原告名字出了一口长气,房客可算"阴了" 可以出庭了。

驱逐公司的新面孔出庭律师姗姗来迟。上次出庭律师法庭外与房东交流了不少材料和背景信息。律师自己也是房东表达了一定的同情心,今天的律师与房东简短互报身份后径直走向房客。几分钟后拿来几份房客为出庭准备的材料。

最令人毫无准备大吃一惊的是面前7份来自租客银行的zelle 汇款记录,显示房客过去几个月全款汇出租金。律师立刻问我们有无银行记录与租客对质。俺问律师为啥事先不与房东分享材料做庭审准备。律师答曰她也是刚刚拿到这份材料。律师直言如果拿不出证据对质,这个case输定了。此刻俺如雷灌顶慌了神。没带notebook,有手机但从未做过online banking,也没有网上给任何人用zelle转过钱。哆哆嗦嗦手机上了银行网,过度紧张一时半会却看不到所需要的transition记录。此时8:30am, 银行要10am 才开门。俺提议领导留下等出庭,我去最近银行等开门拿到打印转账记录。律师说只有这样了。

一转念律师又说,我不想输掉这个case 被你们blame。我可以要求推迟开庭你们将证据准备的充分一些。说罢忽略我们又走向房客去交涉。房客说她只能最早1月30号到庭。俺要求律师将租客zelle证明再让我们看一眼拍照复制。房客拒绝了说只能庭上呈递法官。试图与房客商量一个早点的出庭时间,房客也许看出房东weakness,说要今天上庭。

被律师斜视了一眼,她有点责怪我们没有同意房客提出的下次出庭时间。律师去赶另一法庭出庭,交代我们不要离开等待稍后出庭。明摆着是面对突如其来的弥天大谎自救!如同赶考只有全力一搏。手机信号时强时弱时断网。全神贯注熟悉银行手机界面,争分夺秒检索出至少18个月的全部transition记录,同时用另一部手机拍照。还有时间终于找到只检测zelle transition 的filler,简化了记录重新拍照准备庭上对质。

等待出庭与时间赛跑的1.5小时被证明至关重要。进入庭审法官接受了房客现场提交的zelle记录作为应诉的附加文件。进入判案法官聚焦在租客的zelle文件。他显然看出文件的破绽。

法官:请问被告这几份文件从哪里来?

房客:来自银行的Email。

法官:时间?

房客:去年12月22日前后。

法官:我是熟悉zelle应用的,请你再仔细看看文件的出处。

房客:是来自Emil,但是来自我前夫。

法官:你能用手机显示举证日期给银行支付过支票或现金?

房客:我的手机只能显示过去3个月的转账记录。

法官:给你多长时间可以出示法庭需要的转账记录?

房客:呃呃 。。。

此刻法官将目光转向原告,律师说尊敬的法官,我的原告有 rebuttal 证据。机会来了ld沉着自信按法官要求将手机放在投影仪上。之后法官要求就2份显示日期的Zelle 文件出示手机转账记录现场对质。结果不言而喻。

谎言被当场揭穿,其它房客提供的文件形同废纸法官没再有任何发问。

经过惊心动魄的一个早晨,我们终于从法官那里拿到胜诉的判决。

面对非法占据出租房手握厚厚一叠文件想蒙混过关的气傲白女房客,面对不给力只会走法庭程序甚至偏向房客的白女律师,我们终于成功脱险自救。

衷心感谢秉公执法慧眼如珠精通业务的法官,偏巧是一位白人中年法官。如果他不熟悉zelle和计算机手机的应用,昨日的结果又会有几种可能呢 。。。。

有点长将法庭经历分享给大家希望有用,谢谢阅读。

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borisg
really nice. The feeling that you

become a smarter person by far surpass the feeling of getting a few dollar's rent...

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IEbird
Indeed。 In powered ourselves.
柠檬椰子汁
Probably a common lie, judge saw it many times.
I
IEbird
It is really a first-time shucking surprise trick to us.
柠檬椰子汁
hearsay

The tenant presented email from her husband including certain zelle transaction receipt.  This might be a hearsay evidence inadmissible. https://en.wikipedia.org/wiki/Hearsay

What the judge needs to see is a direct evidence from zelle/bank.  Not passing through her husband.  That's why he asked for something tenant couldn't provide. 

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IEbird
Thanks! learned from you daily.
守月
嘿。房客若已转过账,哪会等到见法官才出示证据,早追着房东问,怕钱转丢了。zelle有钱到账也会email通知。

糊涂律师以为遇见了更糊涂的房东。哈哈。

结局不错,虽然有点迟。

感叹,这世间真有烤不红脸的螃蟹...

t
thankful
祝贺赢了官司!谢谢分享!不过这个房客没付房租是这个case的最主要问题,不管怎样都应该准备好证据啊

你的律师肯定是不咋的。但是你自己也应该把有关的证据(物证包括人证)带上法庭啊。

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IEbird
老眼昏花家庭不管账的法官也许会落入圈套误判或延期。不能完全靠自己的律师,小地主线上理财一定要过关出庭前准备充分。
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IEbird
批评的对。应诉法庭文件上没提供此证据但有选项可庭上补交任何证据被房客钻了空子。应当事先料到这一步。
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thankful
没有批评益鸟姐的意思:-)只是心疼你太老实,自己要保护好自己,不能全信别人:房客,律师,都靠不住
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IEbird
好建议不轻信当清醒聪明的小地主。
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MrsKwok
所以啊,不要银行转帐 ,支票,本票,现金最好。支票的话他们出示不了

银行兑现的了证据吧?

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IEbird
存入的支票银行都有详细影印存档。zelle只有转账人姓名数额,银行退不回去。自己退除非知道转账人和地址。
M
MrsKwok
银行支票是说那种寄来房东自己存的,绝不让租客自个往里存
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tiger_beibei
律师不给力,幸亏法官靠谱,当房东真的是小心翼翼,如履薄冰
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IEbird
谢谢是俺想表达的。
最爱荷花
请教柠檬大侠,假如这是租客自己的,不是从其他人那里拿到的,这属于提供伪证吗?要付法律责任吗?