当地建筑行业中材料与劳工的降低当然也是市场力量的结果:当地房价降低、很多builder hold back projects、建筑需求减少导致材料与人工降低。但本人认为,通货膨胀与全球供应链导致价格还是不能回到疫情前的2019年。全球供应链因为部分国家战争(包括贸易战与去全球化)不会在一两年内改善。以后恐怕也不会回复到疫情前的那个成本,只是看长多少的问题。
我新建好的出租物业ROE很低,但ROI and Cash on Cash return 不低,估计比一般地主买入的出租房return 高。高的原因是这些长期项目我付出了10来年的持有成本:时间、精力(资金的机会成本也计算在成本中了),再加上建筑的时间精力投入。这个不是靠”狗屎运“,靠的是付出的长期努力与时间的回报。
总算看到建筑木材与劳工成本大幅降价
如山
(2023年1月17日,星期二)
疫情三年是我建筑20年经历中建筑进度最慢、成本最高的三年。
建筑成本中最大的Lumber由2019年到2021年高峰期长了三倍多,总建筑成本(不计算资金成本)增加 35% 到 40%。
也许不必抱怨建筑成本上升太快与太高,因为与此同时,从2021年初开始到2022年中联邦银行开始加息前,西雅图东区房价上升了70%到80%!当然经历过这半年多来联邦银行的连续加息,西雅图东区房价已经下跌20%左右。合理呀,市场嘛,上升太快的必然下跌快。我14年前的博文已经揭示过这一规律。
而刚刚获得的Lumber供应商quotes 与去年5月比降低了40%!劳工Quotes降低不多,但也有5% 到10% 的降幅。关键是材料供应与劳工的schedules 容易,不必浪费在等待时间上。
略数2021到2022 物质供应的等待时间:水泥1个月(正常期3天到4天)、Lumber 中的 trusses 3到5个月、Windows 6 个月到8个月、Garage doors 8 个月到10个月(full glass styles)、Appliances 8 个月到10个月……
现在施工的工期预计比2021 到2022年中缩短30% 到40% 的时间。
当地建筑行业中材料与劳工的降低当然也是市场力量的结果:当地房价降低、很多builder hold back projects、建筑需求减少导致材料与人工降低。但本人认为,通货膨胀与全球供应链导致价格还是不能回到疫情前的2019年。全球供应链因为部分国家战争(包括贸易战与去全球化)不会在一两年内改善。以后恐怕也不会回复到疫情前的那个成本,只是看长多少的问题。
而现在假如是现买地建筑,Resale在当地未必合算。因为当地的土地供应有限,假如需要建筑贷款的话财务成本升高了很多,最关键的还是房价跌。不是说就不可能赚钱,只是自己需要看自己找到的deal 如何和个人财务计划。
读者可能问:那你现在还在做开发与建筑吗?我的回答是肯定的,只是多与少的问题。不过近几年我都是在做我早年买入的便宜Projects。我的成本很低。并且建好后并不打算卖,只是hold 来出租。去年建成的三个新房本来的计划也是长期出租,不是卖。
我新建好的出租物业ROE很低,但ROI and Cash on Cash return 不低,估计比一般地主买入的出租房return 高。高的原因是这些长期项目我付出了10来年的持有成本:时间、精力(资金的机会成本也计算在成本中了),再加上建筑的时间精力投入。这个不是靠”狗屎运“,靠的是付出的长期努力与时间的回报。
有人说过,成就伟大需要两样东西:一是专注,二是时间。我修改一下应用:想成为有成地主需要两样东西:一是专注,二是时间。
最后照例声明一下:该博文意在分享本人建筑与投资的经历与观察,并非投资建议。
谢谢诸位的阅读和捧场。
(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)
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把两篇文章合一起,才看明白你的思路,你不是先行一步,而是数步,十余年的积累。
整体建筑开工放缓,反倒令材料人工降低,各种衔接顺利。你早几个月已看到,已计划,有这样的思路和前瞻为助力,必然成就伟大。
也明白了你说的不会输,这样的起点,确实只会赢不可能输。
对我这些文字能够有一定理解的应该也不多。
1,我说的是我们当地情况,我不可能拿得到美国东西南北地方的quotes。没拿到就无法说别的地方也一样。一个简单逻辑是:前几年你们那里房价有我们这里升得那么多吗?没有的话,尽管材料人工在供应链问题与通货膨胀压力下也是会升,但不会也那么多。所以,现在降也不可能有那么多。不是还有群友说联邦银行升息后你们那里的房价都没跌吗?这就是不同点;2,我说的是建筑行业,不是装修。其实在真正这个行业里做一定知道新房建筑与装修不是一回事,材料供应与技术工人的来源与报价不一样;3,专业与业余偶尔客串的工程报告价肯定不一样。谢谢诸位阅读!