今年财运不好。去年眼看通胀高企，预料美联储会大幅加息，势必影响商业地产估值，而且我对办公楼的长期前景不看好，所以决定卖掉办公楼。今年年初卖掉第一栋，算了一下，如果不做 1031交换的话要交不少税，所以就在成交之后买了一栋独立屋。当时市场还很热，买房要抢要加价。虽然办公楼是卖在高点，独立屋也是买在高点。买好之后马上出租，租客不错，但是买来之后房子状况不断。先是 city 要求砍树；后来空调坏了，修了几次还是过几天又坏了，最后换了一个新的空调；又做了 pest control；后来水管漏水，本来是很少量的漏水，补了水管以后因为水压过高反而引起水管爆裂，只能把水管彻底换了，租客因此一天没水用。一年不到，修理费用两万多。大幅加息之后，湾区的房价下跌不少，尤其是三米以上的房子受影响很大，低价房受影响小。我的这个投资房在湾区不算高价房，现在的价格比买价下跌5%到10%。这次买房给我的教训是房检要到位。当时买房的时候做房检，检查人员打开空调，当时空调是工作的，我就没有请专门做HVAC检查的公司，如果是专业的HVAC公司去检查，可能会查出问题。房检也没有查房子外部的水管，只是查房子内部有无漏水。反正给我的教训挺多。
夏天的时候又卖掉一栋办公楼。在续约完成之后卖的，以 6% 的 cap rate卖掉，我很满意了。续约不是很顺利，租客只肯续约3年，理由是疫情对业务有所影响，对办公空间的需求减少，他们打算把其他部门的员工也转移到我的办公楼，以节省开支。我本来就对办公楼的长期前景不看好，即使以 7% 的 cap rate卖掉我也愿意。卖掉之后我没有做 1031交换，保留现金，把现金分成4份，每周分批买最短期的美国国债。在 12 月的时候，只要股市上涨，我就陆续卖掉手上一些水下的股票，包括 Paypal，Facebook 和 Snap。这几个科技公司的基本面出现变化，长期前景不确定，可能股价很难再回到高峰，所以我就卖了，用股票的损失部分抵消办公楼的资本利得。
股票损失可以抵capital gain, 这个做法叫 tax loss harvesting。Losses on your investments are first used to offset capital gains of the same type. So, short-term losses are first deducted against short-term gains, and long-term losses are deducted against long-term gains. Net losses of either type can then be deducted against the other kind of gain。
tax loss harvesting 要注意不要 wash sale: To prevent investors from gaming the system to get a tax break, the tax code prohibits investors from deducting capital losses on what the IRS calls "wash sales," i.e., using a capital loss for tax-loss harvesting and then repurchasing the identical security (or a “substantially identical” security) within 60 days of the sale that generated the capital loss. This means that investors must refrain from purchasing an identical or “substantially identical” security—or even an option to buy such securities—for 30 days before and 30 days after the capital loss is realized.
请勿置顶，谢谢网管。
今年财运不好。去年眼看通胀高企，预料美联储会大幅加息，势必影响商业地产估值，而且我对办公楼的长期前景不看好，所以决定卖掉办公楼。今年年初卖掉第一栋，算了一下，如果不做 1031交换的话要交不少税，所以就在成交之后买了一栋独立屋。当时市场还很热，买房要抢要加价。虽然办公楼是卖在高点，独立屋也是买在高点。买好之后马上出租，租客不错，但是买来之后房子状况不断。先是 city 要求砍树；后来空调坏了，修了几次还是过几天又坏了，最后换了一个新的空调；又做了 pest control；后来水管漏水，本来是很少量的漏水，补了水管以后因为水压过高反而引起水管爆裂，只能把水管彻底换了，租客因此一天没水用。一年不到，修理费用两万多。大幅加息之后，湾区的房价下跌不少，尤其是三米以上的房子受影响很大，低价房受影响小。我的这个投资房在湾区不算高价房，现在的价格比买价下跌5%到10%。这次买房给我的教训是房检要到位。当时买房的时候做房检，检查人员打开空调，当时空调是工作的，我就没有请专门做HVAC检查的公司，如果是专业的HVAC公司去检查，可能会查出问题。房检也没有查房子外部的水管，只是查房子内部有无漏水。反正给我的教训挺多。
夏天的时候又卖掉一栋办公楼。在续约完成之后卖的，以 6% 的 cap rate卖掉，我很满意了。续约不是很顺利，租客只肯续约3年，理由是疫情对业务有所影响，对办公空间的需求减少，他们打算把其他部门的员工也转移到我的办公楼，以节省开支。我本来就对办公楼的长期前景不看好，即使以 7% 的 cap rate卖掉我也愿意。卖掉之后我没有做 1031交换，保留现金，把现金分成4份，每周分批买最短期的美国国债。在 12 月的时候，只要股市上涨，我就陆续卖掉手上一些水下的股票，包括 Paypal，Facebook 和 Snap。这几个科技公司的基本面出现变化，长期前景不确定，可能股价很难再回到高峰，所以我就卖了，用股票的损失部分抵消办公楼的资本利得。
明年报税有的忙了，因为有 1031，有房产的资本利得，还有股票的资本损失。
在过去的一周，我在国内的不少家人陆续阳了，包括几个年过八十的老人。这一个多星期，我每天提心吊胆，每天联系国内家人询问情况。生命太无常，金钱上的损失不是大事。祈祷投坛网友国内的家人没阳的平安无事，已经阳的能转危为安！
持有时间需要超过一年吗？
比如2023 我有20万股票亏损（有长期有短期）， 我有一个房子如果2023卖了可以德利20万，两者相抵，我不用交税？（其他成本和各种recapture暂不考虑细节）？我的理解对吗？
老房子全看保养，保养得不好的房子是钱坑。做1031不容易，即使你查出来，当时的市场卖家也不一定补偿。往开里想。
超过生活所需的钱，有价，健康和生命，无价。
祝来年好运！新年快乐！
股票损失可以抵capital gain, 这个做法叫 tax loss harvesting。Losses on your investments are first used to offset capital gains of the same type. So, short-term losses are first deducted against short-term gains, and long-term losses are deducted against long-term gains. Net losses of either type can then be deducted against the other kind of gain。
下面链接有更详细的：
https://blog.myrawealth.com/insights/can-stock-losses-offset-real-estate-gains?
tax loss harvesting 要注意不要 wash sale: To prevent investors from gaming the system to get a tax break, the tax code prohibits investors from deducting capital losses on what the IRS calls "wash sales," i.e., using a capital loss for tax-loss harvesting and then repurchasing the identical security (or a “substantially identical” security) within 60 days of the sale that generated the capital loss. This means that investors must refrain from purchasing an identical or “substantially identical” security—or even an option to buy such securities—for 30 days before and 30 days after the capital loss is realized.
外面的水管是埋在地下的，房检也不一定能看出问题，我的更麻烦，主水管破，导致 煤气管也漏，好几天没水没气的还要赔钱住酒店。