一直潜水，大佬太多，望而生畏，今天鼓起勇气浮出水面，想向大佬们讨点投资建议。
我和男友都是多伦多IT从业人士，感情和收入都很稳定，一共有三个房子，一个CONDO镂花。
房1:我名下的CONDO，总价约莫60万，剩余贷款21万，固定利率1.65%（两年后到期），出租；
房2: 男友名下的CONDO，总价约莫60万，剩余贷款29万，固定利率2.79%（即将到期），出租；
房3: 我们俩共同拥有的FREEHOLD TOWNHOUSE （应该是美国同胞们说的SINGLE FAMILY HOME，没有管理费或HOA的，但是是联排，不是独幢），总价102万，剩余贷款81万，浮动利率6%以上（可能还会跟着加息的脚步继续增加），自住。
镂花：2026交接，需要45万资金CLOSE。
我们的目标：向大佬们一样，有朝一日靠投资房产实现财务自由，所以在筹划怎么资金和税务利益最大化。但是自从搬到房3，每个月不说捉襟见肘，但是存钱的能力绝对大大降低。
所以，做了一些关于租金和税务方面的咨询和调查后，我们决定委屈两年，把房3出租，搬去房1蜗居两年，因为：
1. 每月房屋开销少了近3000加币（水电暖等都包括在内 房3开销/月:5500+； 房1开销/月:1600）；
2. 房3月供最高，还是浮动，如果出租，利息可抵税，抵不掉的部分可以报rental loss，抵扣T4（Ｗ2）收入税，但即便如此，头两年每年依然要倒贴15000左右，但是综合下来，两年一共省了60K+；
3. 房1只剩21万贷款，还是超级低息，月供非常少，作为自住最划算；
4. 因为房2和3都出租，男友名下贷款额度全部回来了，可以REFINANCE房2、房3，等待时机2023或2024再买个single family home；
5. 房1地处市区，生活工作社交更加便利；
6. 合理地让房1现租客搬出（他的租金比现在的市场价少了1000，可即便这样，该房每年还是有近1万的RENTAL GAIN，逼迫我买RRSP（美国的401K）冲抵，我们自己搬过去，就没有超额rental gain的问题了）；
7. 我们存钱很快（因为比较朴素），如果搬家，每年可以额外往房3上多还款80000；
缺陷：
1. 房1太小，1室1厅，但是男友办公室离房1步行十分钟，他可以去办公室上班。而且我们才三十四五，现在忍忍，将来就可以活得更舒坦，打算假装自己在曼哈顿挤了两年。
2. 被迫downsize，心理上多少有些委屈。
3. 万一明后年有娃，担心不够住(父母的家离我们开车40分钟车程)。
最后，我们打算，两年后搬回房3，到时，撑得住，手里5个房子（加上即将CLOSING的镂花）；
撑不住，就卖掉房1，把资金放在房3上，自住房贷款大大降低，大额贷款全部转移到了利息可抵税的投资房上。
对了，加拿大自住房没有增值税 （除非LOT和足球场一样大）。
我们的T4（Ｗ2）总收入税前18万 （让美国同行见笑了）。
所有的数据都是根据各类软件计算出来的，误差不大。
这是我们目前能想到的最合适的规划，不知大佬们觉得我们这样的规划如何？有没有更好的建议？
非常欣赏你们的踏实与成就，对贷款大师的评论也很有头脑。建议家庭和孩子选择第一，也不应该影响继续投资。说些看法供你参考：
1. 没有杠杆，地产不如股市。关键是要买对deal，至少让每一个投资不影响继续贷款，这样可以不单纯依靠存钱做现金。楼花一般不符合这个条件，除非交房时有足够升值。
2. 时机和deal比努力重要，宁可不买不要买亏。但该买的deal一定借钱也要买下，10个投资房之后就看出区别了。如果买的对，10个可以让一个人quit 工作了。这就意味着自由时间。
3. 没有租不出去的房子，只有不合格的管理和租客。只要精心懂行，不要担心（合理价位的）租金收入断流，小马过河就知道了。
4. 生活一定会受一些投资的影响 （等到了一定规模会好一些）。所以如果决定走下去，要有合理的生活规划和心里准备。但不是说就不能同时养孩子和享受生活，自己调整就是。
在这样的大都市圈，以标准的首付（25%）来算，是很难有正现金流的，或者说，在相当长的时间内，在达到动态现金流之前，需要用其他收入来补贴。一个双职工的普通收入家庭，很难有足够的现金流来像老朽那样堆起以出租房投资为主体的，可以自动滚动的雪球。也就是说，在可控风险下，我们的房产的规模在大致上是有上限的，这主要由我们的收入水平和当地的租售比带来的限制。这不考虑收入的突然提升或者异地投资正现金流的可能。
正像您指出的，像王红雨的贷款最大化是绝对不适合我们的。一个大的经济衰退就可以让无数这样的高杠杆组合爆雷，而经济衰退是一定会来的。
我在达到目前收入水平下的房产规模上限大致有两年了。随着通货膨胀率的上升，绝对收入也在相应上升，其实是可以在可接受的风险下继续扩大规模。但我对债务绝对值的增长非常厌恶，毕竟债务根本上就是透支将来的收入，而将来的事是无法预见的。同时债务也限制了自由，就像圣经里说的，欠债人是债主的奴隶。我对不需要债务的投资更感兴趣。目前是把降低债务，甚至还清负债当成主要方向。房产规模适度就可以了，毕竟这只是我们的副业。将来用工资和租金收入可以做一些房产以外的投资。
另外一点题外话。这两年看了很多关于投资的书，也尝试了股票的投资，渐渐觉得其实我们还有一条不靠贷款也可以实现财务自由的路，就是长期的股票指数定投。我个人觉得这就是巴菲特和查理芒格的普通人版的长期投资之路。特别是查理芒格，他也是从一个普通工薪族开始，先通过房地产投资获得第一桶金，然后过渡到生意和股票投资。他们的成功不是我们可以复制的，但他们不断地学习，不停地更新自己的投资模式，从而摸索出适合自己的投资方式的故事，是非常值得借鉴的。
可以考虑卖掉一个房子，改善资产负债表。等利率下降，房市见底，可以用房屋净值贷款（HELOC)作首付。当然这与你对未来利率的走向的判断有关。
数数这坛子已经财务自由的有几个。大多数还是为几百块钱花上几个星期，几千块花上几个月。做地主就是自雇职业而已。
我在美国讨生计的年头跟你年龄差不多，认识的地主也有几十号，能实现财务自由的也就一个纽约市的地主，百分之几的概率。他调侃说，地产律师说他懂得比地产律师还多，个中艰辛，可想而知。
如果把全部人生投入成功率只有百分之几的地主事业，那就是把鸡蛋全放在一个篮子里，失去了很多幸福，还不一定能成功。而财务自由是人生的目的吗？不是，见：
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1604536.html
持续投资房产 - 某种意义上，这个大框架是对的。
但是，如果你扒开他说的那些话，写的那些文，今天quote这个大经济学家，明天引用那个大富豪，眼花缭乱，最后的最后，结论只有一个 —— 拉高你的杠杆，去BMO找他贷款。他并没有任何新的或者说有创意性的房产投资策略，他的那些策略和理论都是建立在BMO的贷款框架里的。
他还说，不能投资楼花，楼花买了肯定亏，他的证据也很奇葩，经不起推荐，他说他买过四个楼花，三个项目都黄了 - 是初生牛不怕虎，一口气买了四个，结果三个黄了？还是...买了一个，黄了；不接受教训，紧跟着又买了两个？多伦多特别靠谱的大开发商就那么几个，仅condo而言，就有：tridel, daniels，menkes，pemberton。他是业内资深砖家，和各大房地产投资公司的老总都是rubbing shoulder的关系，买之前一点没做调查？而且他买的是哪三个？他这么不怕得罪人，为大众服务，完全可以抖出来听听，免得大家跟着踩坑。终极原因只有一个，买楼花不能立刻去找他拿贷款，起码要等几年:）
这些是为了生计，忽悠忽悠也可以理解。
但是他不能害人，整天鼓动人不顾一切拉满杠杆，实力雄厚、有投资经验的，比如坛里诸位这种，能做好风险控制，杠杆拉大完全没问题；但是也有很多是被他洗了脑的小白，比如我的朋友，疫情期间在他的蛊惑下买了两三个，现在资金链都要拉断了。
他还建议过加按自住房，用拿出的钱做首付，买新自住房，对相关税务问题避重就轻。稍稍有点税务常识的人都知道，这样的话，你的大额债务永远都在自住房上，利息无法抵税。见下文：
https://www.ccpeople.ca/m/view.php?aid=5481
可是后来他好像又自我推翻，不建议加按自住房，自住房贷款高了，影响后面的贷款额度。反正，正反话都是他嘴里说出来的。
他在房东网最近的视频我没看，就看了网友评论，有网友也有一样的质疑，可以看看他的回答，呵呵。
否则要那么多钱干什么，不要男友女友了
总是可以挣的，过去了的时间是挣不回来的
时间比钱宝贵
我觉得你的想法挺好。搬到小房，是暂时的隐忍和不方便。熬过了，回报是大大的。
楼主这么年经这么有钱了，搞点别的事情整整！
估计主张多生娃的人，是自己年轻的时候没多生，现在有些后悔了。如果年轻的时候真生了很多娃的人，估计又会是另外的一种想法。这就像围城一样，“城外的人想进去，城里的人想出去”
把最好的房租给买不起房子的，增加他们的负担，显得不够中庸。还是自己承担吧！
搞点别的事情整整：好建议！现在除了努力工作，多挣点钱，暂时还没想到比掏粪和买大盘基金更好的理财规划，不过可以跟朋友合计合计
所以慢慢摸索出了文中的方案
50出头老二去大学了，我们重获自由了。结果不知道干啥好了
就投资而言我是很在意降低自己的生活质量去应付投资，除非外界环境逼得自己不得已而为之。从你的基本描述看来也没必要降低你们的生活水准。没有必要换去住一室condo。
你的两个condo已经付了很多的利息了，剩下的大多是付在本金上，所以多少低的利息都没必要太在意了。
你现在的问题是月付张力太大，月付太高，这样你每天生活会感到不安。需要重新贷款分配好你的总贷款130万。
我不熟悉大家拿，如果在美国的话，我会这么做。大家拿可以参考你那里的资源调整吧。
先把两个condo1 和condo2 重新贷款尽量贷足了，100万最好。
房3 拉一个尽量大的HELOC，可以到80万。剩余的30万贷款放在HELOC近几年里尽快付完。HELOC用first lien，银行通常会有好处或第一年给你promotion rate。如果这样就可以把HELOC全部拉出存CD或bond，ladder up一年。你的还款能力还是很强的，一年后应该会轻松不少。
要算一下如果月付比你现在放松能减少你的压力才值得做，而且这样做并不是一劳永逸。你要时时注意市场有机会减利息就重新贷款。我们这里这样的贷款都是no point no fee，4-6个月就可以重贷一次没有penalty，值得去做。你借钱是因为你需要借，有闲钱时就尽早还掉，不需要借钱时不借。别想着不借白不借，一借30年。那你付一个房子的钱就要付3个房子的利息养银行了。
你有80万的HELOC，50万即刻可拿的equity。只要房子不大跌紧急时足够应付各种情况了。
如果房子大跌就要把HELOC都拿出来防止银行关掉或cut line，或可以自住房做重新贷款留reserve。有足够的reserve你不需要租房的现金流，每年多一万少一万的有50万留着真就是小巫见大巫了。好好看着50万别让它无辜没了就行。
这个坦声称没现金流就是耍流氓，耍流氓也就耍流氓吧，把自己整舒服了先。要用钱就自住房里拿，管它自住房的钱是穷人的钱还是富人的钱，先拿用了再说。哈哈。
生小孩和投资一点没有矛盾，小孩照生，房子照买。只要有安排好的钱。
不知道为啥楼上这么多人要LZ生小孩？LZ是来求投资建议的，投资没有安定生小孩也不会安定。现在就是40岁了不想自己生不还是可以找人代孕生，就现在的科技很难吗？
只提生孩子这样的建议是给LZ加压不是减压。
住房1, 投资股市。
先抄底股市，再抄底房市。
粗略计算了一下，不计算楼花，楼主家庭现有220万，贷款130万, 负债率将近60%。假设利率6%，本金3%，这月供大概1万。假设房1和房2的租金每月净收入2千，那么楼主需要月供7到8千。按照楼主稅前收入18万计算，如果失去一半的收入，并且没有足够的现金储备的话，会导致一段时间入不敷出，对家庭生活和婚姻会造成冲击。所以，我觉得，楼主投资组合的杠杆率偏高。楼主在4年后还有一个楼花需要贷款，可以预见在相当长的时间内会保持偏高的杠杆率。
在核心都市圈的房产投资很容易上高杠杆，这样的投资方式往往只适合低利率的环境下。今后的十年和二十年是大概率地高通胀，高利率（通胀率稍微大于利率），投资房产是一个好的方向，但由于各国国家和家庭负责率高启，市场和经济生活会波动更剧烈，更脆弱，高杠杆的投资在这样的环境下是需要非常小心的。我会在这样的环境下尽量降低杠杆率，避免负现金流，保持充裕的现金储备。
另外，楼主的投资组合在您的年龄就有了70万的净资产，已经超越了大多数的同龄人。您不需要高杠杆就可以很快地达到财务自由的。
房1-2既然是出租房，多背房贷也无所谓。
不要急于求成，赚钱无止境。如果为了赶走1的房客加租金，是可以搬到1住一年，否则不必为了钱牺牲自己的生活品质。多伦多的房价就算没到底也不会有太大跌幅，看看头几年温哥华的涨跌就知道了。利息最多还有0.5%的空间，算算帐知道总现金流的情况好心里有底。可以去贷款银行把1、2的HELOC开了，有几十万的额度在手心里就不慌了。
他的出租房有正现金流，要上税。
绷太紧，真要生宝宝，压力很大——这就是我们自作孽，想一口吃成个胖子的下场
1. 首先是明确目标和优先级。钱是为人服务的，不能倒过来。想想清楚赚钱今后为什么用的？如果为退休，多大年龄退？退休后需要多少收入维持?现在资产总额（不仅仅考虑房产，还有退休资产和其他投资，甚至将来可能继承的父母遗产）怎么增长才可以满足退休养老的需要？你们没有明确计划孩子的养育，这个是需要明确的，不仅是个人生选项，对财务安排的影响也是巨大的。想想养大一个或两个孩子、供他们上学需要多长财务资源？
2. 单纯从你提供的资料上看，你的计划是可行的。趁没有孩子时候downsize，降低生活成本，有更多的资源用于投资，未来更充裕。
3.你没有提供出租房租金、成本这些数据，不好再详细测算。还有你们的日常收支现金流，也需要列入考虑。
4.你没有说到规划的时期为多长。例如，出租房贷款还有多少年付清？之后盈余的现金流如何打算？有没有投资多样化的考虑？
5.税务方面如何能最优，可能需要熟悉加拿大税务的朋友提提意见。咨询当地会计师？
先想到这些，有啥回头再补充吧！
我们咨询了一些过去帮我们报过税的会计师，针对性地问了人家几个问题，可能不是很全面，因为都是我们主观提出的问题，没有我在文中写得这么详细，我打算把你的4和5综合起来，花点钱，找会计再好好问问
用来买自住，是不可以的。给您看个多伦多这里的一个华人会计的博客：
https://jktax.ca/贷款利息如何抵扣/
的月付就可以减压不少。两个都付掉就正常了。近几年努力多付。
一直潜水，大佬太多，望而生畏，今天鼓起勇气浮出水面，想向大佬们讨点投资建议。
我和男友都是多伦多IT从业人士，感情和收入都很稳定，一共有三个房子，一个CONDO镂花。
房1:我名下的CONDO，总价约莫60万，剩余贷款21万，固定利率1.65%（两年后到期），出租；
房2: 男友名下的CONDO，总价约莫60万，剩余贷款29万，固定利率2.79%（即将到期），出租；
房3: 我们俩共同拥有的FREEHOLD TOWNHOUSE （应该是美国同胞们说的SINGLE FAMILY HOME，没有管理费或HOA的，但是是联排，不是独幢），总价102万，剩余贷款81万，浮动利率6%以上（可能还会跟着加息的脚步继续增加），自住。
镂花：2026交接，需要45万资金CLOSE。
我们的目标：向大佬们一样，有朝一日靠投资房产实现财务自由，所以在筹划怎么资金和税务利益最大化。但是自从搬到房3，每个月不说捉襟见肘，但是存钱的能力绝对大大降低。
所以，做了一些关于租金和税务方面的咨询和调查后，我们决定委屈两年，把房3出租，搬去房1蜗居两年，因为：
1. 每月房屋开销少了近3000加币（水电暖等都包括在内 房3开销/月:5500+； 房1开销/月:1600）；
2. 房3月供最高，还是浮动，如果出租，利息可抵税，抵不掉的部分可以报rental loss，抵扣T4（Ｗ2）收入税，但即便如此，头两年每年依然要倒贴15000左右，但是综合下来，两年一共省了60K+；
3. 房1只剩21万贷款，还是超级低息，月供非常少，作为自住最划算；
4. 因为房2和3都出租，男友名下贷款额度全部回来了，可以REFINANCE房2、房3，等待时机2023或2024再买个single family home；
5. 房1地处市区，生活工作社交更加便利；
6. 合理地让房1现租客搬出（他的租金比现在的市场价少了1000，可即便这样，该房每年还是有近1万的RENTAL GAIN，逼迫我买RRSP（美国的401K）冲抵，我们自己搬过去，就没有超额rental gain的问题了）；
7. 我们存钱很快（因为比较朴素），如果搬家，每年可以额外往房3上多还款80000；
缺陷：
1. 房1太小，1室1厅，但是男友办公室离房1步行十分钟，他可以去办公室上班。而且我们才三十四五，现在忍忍，将来就可以活得更舒坦，打算假装自己在曼哈顿挤了两年。
2. 被迫downsize，心理上多少有些委屈。
3. 万一明后年有娃，担心不够住(父母的家离我们开车40分钟车程)。
最后，我们打算，两年后搬回房3，到时，撑得住，手里5个房子（加上即将CLOSING的镂花）；
撑不住，就卖掉房1，把资金放在房3上，自住房贷款大大降低，大额贷款全部转移到了利息可抵税的投资房上。
对了，加拿大自住房没有增值税 （除非LOT和足球场一样大）。
我们的T4（Ｗ2）总收入税前18万 （让美国同行见笑了）。
所有的数据都是根据各类软件计算出来的，误差不大。
这是我们目前能想到的最合适的规划，不知大佬们觉得我们这样的规划如何？有没有更好的建议？
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非常欣赏你们的踏实与成就，对贷款大师的评论也很有头脑。建议家庭和孩子选择第一，也不应该影响继续投资。说些看法供你参考：
1. 没有杠杆，地产不如股市。关键是要买对deal，至少让每一个投资不影响继续贷款，这样可以不单纯依靠存钱做现金。楼花一般不符合这个条件，除非交房时有足够升值。
2. 时机和deal比努力重要，宁可不买不要买亏。但该买的deal一定借钱也要买下，10个投资房之后就看出区别了。如果买的对，10个可以让一个人quit 工作了。这就意味着自由时间。
3. 没有租不出去的房子，只有不合格的管理和租客。只要精心懂行，不要担心（合理价位的）租金收入断流，小马过河就知道了。
4. 生活一定会受一些投资的影响 （等到了一定规模会好一些）。所以如果决定走下去，要有合理的生活规划和心里准备。但不是说就不能同时养孩子和享受生活，自己调整就是。
在这样的大都市圈，以标准的首付（25%）来算，是很难有正现金流的，或者说，在相当长的时间内，在达到动态现金流之前，需要用其他收入来补贴。一个双职工的普通收入家庭，很难有足够的现金流来像老朽那样堆起以出租房投资为主体的，可以自动滚动的雪球。也就是说，在可控风险下，我们的房产的规模在大致上是有上限的，这主要由我们的收入水平和当地的租售比带来的限制。这不考虑收入的突然提升或者异地投资正现金流的可能。
正像您指出的，像王红雨的贷款最大化是绝对不适合我们的。一个大的经济衰退就可以让无数这样的高杠杆组合爆雷，而经济衰退是一定会来的。
我在达到目前收入水平下的房产规模上限大致有两年了。随着通货膨胀率的上升，绝对收入也在相应上升，其实是可以在可接受的风险下继续扩大规模。但我对债务绝对值的增长非常厌恶，毕竟债务根本上就是透支将来的收入，而将来的事是无法预见的。同时债务也限制了自由，就像圣经里说的，欠债人是债主的奴隶。我对不需要债务的投资更感兴趣。目前是把降低债务，甚至还清负债当成主要方向。房产规模适度就可以了，毕竟这只是我们的副业。将来用工资和租金收入可以做一些房产以外的投资。
另外一点题外话。这两年看了很多关于投资的书，也尝试了股票的投资，渐渐觉得其实我们还有一条不靠贷款也可以实现财务自由的路，就是长期的股票指数定投。我个人觉得这就是巴菲特和查理芒格的普通人版的长期投资之路。特别是查理芒格，他也是从一个普通工薪族开始，先通过房地产投资获得第一桶金，然后过渡到生意和股票投资。他们的成功不是我们可以复制的，但他们不断地学习，不停地更新自己的投资模式，从而摸索出适合自己的投资方式的故事，是非常值得借鉴的。
可以考虑卖掉一个房子，改善资产负债表。等利率下降，房市见底，可以用房屋净值贷款（HELOC)作首付。当然这与你对未来利率的走向的判断有关。
数数这坛子已经财务自由的有几个。大多数还是为几百块钱花上几个星期，几千块花上几个月。做地主就是自雇职业而已。
我在美国讨生计的年头跟你年龄差不多，认识的地主也有几十号，能实现财务自由的也就一个纽约市的地主，百分之几的概率。他调侃说，地产律师说他懂得比地产律师还多，个中艰辛，可想而知。
如果把全部人生投入成功率只有百分之几的地主事业，那就是把鸡蛋全放在一个篮子里，失去了很多幸福，还不一定能成功。而财务自由是人生的目的吗？不是，见：
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1604536.html
持续投资房产 - 某种意义上，这个大框架是对的。
但是，如果你扒开他说的那些话，写的那些文，今天quote这个大经济学家，明天引用那个大富豪，眼花缭乱，最后的最后，结论只有一个 —— 拉高你的杠杆，去BMO找他贷款。他并没有任何新的或者说有创意性的房产投资策略，他的那些策略和理论都是建立在BMO的贷款框架里的。
他还说，不能投资楼花，楼花买了肯定亏，他的证据也很奇葩，经不起推荐，他说他买过四个楼花，三个项目都黄了 - 是初生牛不怕虎，一口气买了四个，结果三个黄了？还是...买了一个，黄了；不接受教训，紧跟着又买了两个？多伦多特别靠谱的大开发商就那么几个，仅condo而言，就有：tridel, daniels，menkes，pemberton。他是业内资深砖家，和各大房地产投资公司的老总都是rubbing shoulder的关系，买之前一点没做调查？而且他买的是哪三个？他这么不怕得罪人，为大众服务，完全可以抖出来听听，免得大家跟着踩坑。终极原因只有一个，买楼花不能立刻去找他拿贷款，起码要等几年:）
这些是为了生计，忽悠忽悠也可以理解。
但是他不能害人，整天鼓动人不顾一切拉满杠杆，实力雄厚、有投资经验的，比如坛里诸位这种，能做好风险控制，杠杆拉大完全没问题；但是也有很多是被他洗了脑的小白，比如我的朋友，疫情期间在他的蛊惑下买了两三个，现在资金链都要拉断了。
他还建议过加按自住房，用拿出的钱做首付，买新自住房，对相关税务问题避重就轻。稍稍有点税务常识的人都知道，这样的话，你的大额债务永远都在自住房上，利息无法抵税。见下文：
https://www.ccpeople.ca/m/view.php?aid=5481
可是后来他好像又自我推翻，不建议加按自住房，自住房贷款高了，影响后面的贷款额度。反正，正反话都是他嘴里说出来的。
他在房东网最近的视频我没看，就看了网友评论，有网友也有一样的质疑，可以看看他的回答，呵呵。
🛋️ 沙发板凳
否则要那么多钱干什么，不要男友女友了
总是可以挣的，过去了的时间是挣不回来的
时间比钱宝贵
我觉得你的想法挺好。搬到小房，是暂时的隐忍和不方便。熬过了，回报是大大的。
楼主这么年经这么有钱了，搞点别的事情整整！
估计主张多生娃的人，是自己年轻的时候没多生，现在有些后悔了。如果年轻的时候真生了很多娃的人，估计又会是另外的一种想法。这就像围城一样，“城外的人想进去，城里的人想出去”
把最好的房租给买不起房子的，增加他们的负担，显得不够中庸。还是自己承担吧！
搞点别的事情整整：好建议！现在除了努力工作，多挣点钱，暂时还没想到比掏粪和买大盘基金更好的理财规划，不过可以跟朋友合计合计
所以慢慢摸索出了文中的方案
50出头老二去大学了，我们重获自由了。结果不知道干啥好了
就投资而言我是很在意降低自己的生活质量去应付投资，除非外界环境逼得自己不得已而为之。从你的基本描述看来也没必要降低你们的生活水准。没有必要换去住一室condo。
你的两个condo已经付了很多的利息了，剩下的大多是付在本金上，所以多少低的利息都没必要太在意了。
你现在的问题是月付张力太大，月付太高，这样你每天生活会感到不安。需要重新贷款分配好你的总贷款130万。
我不熟悉大家拿，如果在美国的话，我会这么做。大家拿可以参考你那里的资源调整吧。
先把两个condo1 和condo2 重新贷款尽量贷足了，100万最好。
房3 拉一个尽量大的HELOC，可以到80万。剩余的30万贷款放在HELOC近几年里尽快付完。HELOC用first lien，银行通常会有好处或第一年给你promotion rate。如果这样就可以把HELOC全部拉出存CD或bond，ladder up一年。你的还款能力还是很强的，一年后应该会轻松不少。
要算一下如果月付比你现在放松能减少你的压力才值得做，而且这样做并不是一劳永逸。你要时时注意市场有机会减利息就重新贷款。我们这里这样的贷款都是no point no fee，4-6个月就可以重贷一次没有penalty，值得去做。你借钱是因为你需要借，有闲钱时就尽早还掉，不需要借钱时不借。别想着不借白不借，一借30年。那你付一个房子的钱就要付3个房子的利息养银行了。
你有80万的HELOC，50万即刻可拿的equity。只要房子不大跌紧急时足够应付各种情况了。
如果房子大跌就要把HELOC都拿出来防止银行关掉或cut line，或可以自住房做重新贷款留reserve。有足够的reserve你不需要租房的现金流，每年多一万少一万的有50万留着真就是小巫见大巫了。好好看着50万别让它无辜没了就行。
这个坦声称没现金流就是耍流氓，耍流氓也就耍流氓吧，把自己整舒服了先。要用钱就自住房里拿，管它自住房的钱是穷人的钱还是富人的钱，先拿用了再说。哈哈。
生小孩和投资一点没有矛盾，小孩照生，房子照买。只要有安排好的钱。
不知道为啥楼上这么多人要LZ生小孩？LZ是来求投资建议的，投资没有安定生小孩也不会安定。现在就是40岁了不想自己生不还是可以找人代孕生，就现在的科技很难吗？
只提生孩子这样的建议是给LZ加压不是减压。
住房1, 投资股市。
先抄底股市，再抄底房市。
粗略计算了一下，不计算楼花，楼主家庭现有220万，贷款130万, 负债率将近60%。假设利率6%，本金3%，这月供大概1万。假设房1和房2的租金每月净收入2千，那么楼主需要月供7到8千。按照楼主稅前收入18万计算，如果失去一半的收入，并且没有足够的现金储备的话，会导致一段时间入不敷出，对家庭生活和婚姻会造成冲击。所以，我觉得，楼主投资组合的杠杆率偏高。楼主在4年后还有一个楼花需要贷款，可以预见在相当长的时间内会保持偏高的杠杆率。
在核心都市圈的房产投资很容易上高杠杆，这样的投资方式往往只适合低利率的环境下。今后的十年和二十年是大概率地高通胀，高利率（通胀率稍微大于利率），投资房产是一个好的方向，但由于各国国家和家庭负责率高启，市场和经济生活会波动更剧烈，更脆弱，高杠杆的投资在这样的环境下是需要非常小心的。我会在这样的环境下尽量降低杠杆率，避免负现金流，保持充裕的现金储备。
另外，楼主的投资组合在您的年龄就有了70万的净资产，已经超越了大多数的同龄人。您不需要高杠杆就可以很快地达到财务自由的。
房1-2既然是出租房，多背房贷也无所谓。
不要急于求成，赚钱无止境。如果为了赶走1的房客加租金，是可以搬到1住一年，否则不必为了钱牺牲自己的生活品质。多伦多的房价就算没到底也不会有太大跌幅，看看头几年温哥华的涨跌就知道了。利息最多还有0.5%的空间，算算帐知道总现金流的情况好心里有底。可以去贷款银行把1、2的HELOC开了，有几十万的额度在手心里就不慌了。
他的出租房有正现金流，要上税。
绷太紧，真要生宝宝，压力很大——这就是我们自作孽，想一口吃成个胖子的下场
1. 首先是明确目标和优先级。钱是为人服务的，不能倒过来。想想清楚赚钱今后为什么用的？如果为退休，多大年龄退？退休后需要多少收入维持?现在资产总额（不仅仅考虑房产，还有退休资产和其他投资，甚至将来可能继承的父母遗产）怎么增长才可以满足退休养老的需要？你们没有明确计划孩子的养育，这个是需要明确的，不仅是个人生选项，对财务安排的影响也是巨大的。想想养大一个或两个孩子、供他们上学需要多长财务资源？
2. 单纯从你提供的资料上看，你的计划是可行的。趁没有孩子时候downsize，降低生活成本，有更多的资源用于投资，未来更充裕。
3.你没有提供出租房租金、成本这些数据，不好再详细测算。还有你们的日常收支现金流，也需要列入考虑。
4.你没有说到规划的时期为多长。例如，出租房贷款还有多少年付清？之后盈余的现金流如何打算？有没有投资多样化的考虑？
5.税务方面如何能最优，可能需要熟悉加拿大税务的朋友提提意见。咨询当地会计师？
先想到这些，有啥回头再补充吧！
我们咨询了一些过去帮我们报过税的会计师，针对性地问了人家几个问题，可能不是很全面，因为都是我们主观提出的问题，没有我在文中写得这么详细，我打算把你的4和5综合起来，花点钱，找会计再好好问问
用来买自住，是不可以的。给您看个多伦多这里的一个华人会计的博客：
https://jktax.ca/贷款利息如何抵扣/
的月付就可以减压不少。两个都付掉就正常了。近几年努力多付。