一直潜水,大佬太多,望而生畏,今天鼓起勇气浮出水面,想向大佬们讨点投资建议。
我和男友都是多伦多IT从业人士,感情和收入都很稳定,一共有三个房子,一个CONDO镂花。
房1:我名下的CONDO,总价约莫60万,剩余贷款21万,固定利率1.65%(两年后到期),出租;
房2: 男友名下的CONDO,总价约莫60万,剩余贷款29万,固定利率2.79%(即将到期),出租;
房3: 我们俩共同拥有的FREEHOLD TOWNHOUSE (应该是美国同胞们说的SINGLE FAMILY HOME,没有管理费或HOA的,但是是联排,不是独幢),总价102万,剩余贷款81万,浮动利率6%以上(可能还会跟着加息的脚步继续增加),自住。
镂花:2026交接,需要45万资金CLOSE。
我们的目标:向大佬们一样,有朝一日靠投资房产实现财务自由,所以在筹划怎么资金和税务利益最大化。但是自从搬到房3,每个月不说捉襟见肘,但是存钱的能力绝对大大降低。
所以,做了一些关于租金和税务方面的咨询和调查后,我们决定委屈两年,把房3出租,搬去房1蜗居两年,因为:
1. 每月房屋开销少了近3000加币(水电暖等都包括在内 房3开销/月:5500+; 房1开销/月:1600);
2. 房3月供最高,还是浮动,如果出租,利息可抵税,抵不掉的部分可以报rental loss,抵扣T4(W2)收入税,但即便如此,头两年每年依然要倒贴15000左右,但是综合下来,两年一共省了60K+;
3. 房1只剩21万贷款,还是超级低息,月供非常少,作为自住最划算;
4. 因为房2和3都出租,男友名下贷款额度全部回来了,可以REFINANCE房2、房3,等待时机2023或2024再买个single family home;
5. 房1地处市区,生活工作社交更加便利;
6. 合理地让房1现租客搬出(他的租金比现在的市场价少了1000,可即便这样,该房每年还是有近1万的RENTAL GAIN,逼迫我买RRSP(美国的401K)冲抵,我们自己搬过去,就没有超额rental gain的问题了);
7. 我们存钱很快(因为比较朴素),如果搬家,每年可以额外往房3上多还款80000;
缺陷:
1. 房1太小,1室1厅,但是男友办公室离房1步行十分钟,他可以去办公室上班。而且我们才三十四五,现在忍忍,将来就可以活得更舒坦,打算假装自己在曼哈顿挤了两年。
2. 被迫downsize,心理上多少有些委屈。
3. 万一明后年有娃,担心不够住(父母的家离我们开车40分钟车程)。
最后,我们打算,两年后搬回房3,到时,撑得住,手里5个房子(加上即将CLOSING的镂花);
撑不住,就卖掉房1,把资金放在房3上,自住房贷款大大降低,大额贷款全部转移到了利息可抵税的投资房上。
对了,加拿大自住房没有增值税 (除非LOT和足球场一样大)。
我们的T4(W2)总收入税前18万 (让美国同行见笑了)。
所有的数据都是根据各类软件计算出来的,误差不大。
这是我们目前能想到的最合适的规划,不知大佬们觉得我们这样的规划如何?有没有更好的建议?
非常欣赏你们的踏实与成就,对贷款大师的评论也很有头脑。建议家庭和孩子选择第一,也不应该影响继续投资。说些看法供你参考:
1. 没有杠杆,地产不如股市。关键是要买对deal,至少让每一个投资不影响继续贷款,这样可以不单纯依靠存钱做现金。楼花一般不符合这个条件,除非交房时有足够升值。
2. 时机和deal比努力重要,宁可不买不要买亏。但该买的deal一定借钱也要买下,10个投资房之后就看出区别了。如果买的对,10个可以让一个人quit 工作了。这就意味着自由时间。
3. 没有租不出去的房子,只有不合格的管理和租客。只要精心懂行,不要担心(合理价位的)租金收入断流,小马过河就知道了。
4. 生活一定会受一些投资的影响 (等到了一定规模会好一些)。所以如果决定走下去,要有合理的生活规划和心里准备。但不是说就不能同时养孩子和享受生活,自己调整就是。
在这样的大都市圈,以标准的首付(25%)来算,是很难有正现金流的,或者说,在相当长的时间内,在达到动态现金流之前,需要用其他收入来补贴。一个双职工的普通收入家庭,很难有足够的现金流来像老朽那样堆起以出租房投资为主体的,可以自动滚动的雪球。也就是说,在可控风险下,我们的房产的规模在大致上是有上限的,这主要由我们的收入水平和当地的租售比带来的限制。这不考虑收入的突然提升或者异地投资正现金流的可能。
正像您指出的,像王红雨的贷款最大化是绝对不适合我们的。一个大的经济衰退就可以让无数这样的高杠杆组合爆雷,而经济衰退是一定会来的。
我在达到目前收入水平下的房产规模上限大致有两年了。随着通货膨胀率的上升,绝对收入也在相应上升,其实是可以在可接受的风险下继续扩大规模。但我对债务绝对值的增长非常厌恶,毕竟债务根本上就是透支将来的收入,而将来的事是无法预见的。同时债务也限制了自由,就像圣经里说的,欠债人是债主的奴隶。我对不需要债务的投资更感兴趣。目前是把降低债务,甚至还清负债当成主要方向。房产规模适度就可以了,毕竟这只是我们的副业。将来用工资和租金收入可以做一些房产以外的投资。
另外一点题外话。这两年看了很多关于投资的书,也尝试了股票的投资,渐渐觉得其实我们还有一条不靠贷款也可以实现财务自由的路,就是长期的股票指数定投。我个人觉得这就是巴菲特和查理芒格的普通人版的长期投资之路。特别是查理芒格,他也是从一个普通工薪族开始,先通过房地产投资获得第一桶金,然后过渡到生意和股票投资。他们的成功不是我们可以复制的,但他们不断地学习,不停地更新自己的投资模式,从而摸索出适合自己的投资方式的故事,是非常值得借鉴的。
可以考虑卖掉一个房子,改善资产负债表。等利率下降,房市见底,可以用房屋净值贷款(HELOC)作首付。当然这与你对未来利率的走向的判断有关。
数数这坛子已经财务自由的有几个。大多数还是为几百块钱花上几个星期,几千块花上几个月。做地主就是自雇职业而已。
我在美国讨生计的年头跟你年龄差不多,认识的地主也有几十号,能实现财务自由的也就一个纽约市的地主,百分之几的概率。他调侃说,地产律师说他懂得比地产律师还多,个中艰辛,可想而知。
如果把全部人生投入成功率只有百分之几的地主事业,那就是把鸡蛋全放在一个篮子里,失去了很多幸福,还不一定能成功。而财务自由是人生的目的吗?不是,见:
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1604536.html
持续投资房产 - 某种意义上,这个大框架是对的。
但是,如果你扒开他说的那些话,写的那些文,今天quote这个大经济学家,明天引用那个大富豪,眼花缭乱,最后的最后,结论只有一个 —— 拉高你的杠杆,去BMO找他贷款。他并没有任何新的或者说有创意性的房产投资策略,他的那些策略和理论都是建立在BMO的贷款框架里的。
他还说,不能投资楼花,楼花买了肯定亏,他的证据也很奇葩,经不起推荐,他说他买过四个楼花,三个项目都黄了 - 是初生牛不怕虎,一口气买了四个,结果三个黄了?还是...买了一个,黄了;不接受教训,紧跟着又买了两个?多伦多特别靠谱的大开发商就那么几个,仅condo而言,就有:tridel, daniels,menkes,pemberton。他是业内资深砖家,和各大房地产投资公司的老总都是rubbing shoulder的关系,买之前一点没做调查?而且他买的是哪三个?他这么不怕得罪人,为大众服务,完全可以抖出来听听,免得大家跟着踩坑。终极原因只有一个,买楼花不能立刻去找他拿贷款,起码要等几年:)
这些是为了生计,忽悠忽悠也可以理解。
但是他不能害人,整天鼓动人不顾一切拉满杠杆,实力雄厚、有投资经验的,比如坛里诸位这种,能做好风险控制,杠杆拉大完全没问题;但是也有很多是被他洗了脑的小白,比如我的朋友,疫情期间在他的蛊惑下买了两三个,现在资金链都要拉断了。
他还建议过加按自住房,用拿出的钱做首付,买新自住房,对相关税务问题避重就轻。稍稍有点税务常识的人都知道,这样的话,你的大额债务永远都在自住房上,利息无法抵税。见下文:
https://www.ccpeople.ca/m/view.php?aid=5481
可是后来他好像又自我推翻,不建议加按自住房,自住房贷款高了,影响后面的贷款额度。反正,正反话都是他嘴里说出来的。
他在房东网最近的视频我没看,就看了网友评论,有网友也有一样的质疑,可以看看他的回答,呵呵。
否则要那么多钱干什么,不要男友女友了
总是可以挣的,过去了的时间是挣不回来的
时间比钱宝贵
我觉得你的想法挺好。搬到小房,是暂时的隐忍和不方便。熬过了,回报是大大的。
楼主这么年经这么有钱了,搞点别的事情整整!
估计主张多生娃的人,是自己年轻的时候没多生,现在有些后悔了。如果年轻的时候真生了很多娃的人,估计又会是另外的一种想法。这就像围城一样,“城外的人想进去,城里的人想出去”
把最好的房租给买不起房子的,增加他们的负担,显得不够中庸。还是自己承担吧!
搞点别的事情整整:好建议!现在除了努力工作,多挣点钱,暂时还没想到比掏粪和买大盘基金更好的理财规划,不过可以跟朋友合计合计
所以慢慢摸索出了文中的方案
50出头老二去大学了,我们重获自由了。结果不知道干啥好了
就投资而言我是很在意降低自己的生活质量去应付投资,除非外界环境逼得自己不得已而为之。从你的基本描述看来也没必要降低你们的生活水准。没有必要换去住一室condo。
你的两个condo已经付了很多的利息了,剩下的大多是付在本金上,所以多少低的利息都没必要太在意了。
你现在的问题是月付张力太大,月付太高,这样你每天生活会感到不安。需要重新贷款分配好你的总贷款130万。
我不熟悉大家拿,如果在美国的话,我会这么做。大家拿可以参考你那里的资源调整吧。
先把两个condo1 和condo2 重新贷款尽量贷足了,100万最好。
房3 拉一个尽量大的HELOC,可以到80万。剩余的30万贷款放在HELOC近几年里尽快付完。HELOC用first lien,银行通常会有好处或第一年给你promotion rate。如果这样就可以把HELOC全部拉出存CD或bond,ladder up一年。你的还款能力还是很强的,一年后应该会轻松不少。
要算一下如果月付比你现在放松能减少你的压力才值得做,而且这样做并不是一劳永逸。你要时时注意市场有机会减利息就重新贷款。我们这里这样的贷款都是no point no fee,4-6个月就可以重贷一次没有penalty,值得去做。你借钱是因为你需要借,有闲钱时就尽早还掉,不需要借钱时不借。别想着不借白不借,一借30年。那你付一个房子的钱就要付3个房子的利息养银行了。
你有80万的HELOC,50万即刻可拿的equity。只要房子不大跌紧急时足够应付各种情况了。
如果房子大跌就要把HELOC都拿出来防止银行关掉或cut line,或可以自住房做重新贷款留reserve。有足够的reserve你不需要租房的现金流,每年多一万少一万的有50万留着真就是小巫见大巫了。好好看着50万别让它无辜没了就行。
这个坦声称没现金流就是耍流氓,耍流氓也就耍流氓吧,把自己整舒服了先。要用钱就自住房里拿,管它自住房的钱是穷人的钱还是富人的钱,先拿用了再说。哈哈。
生小孩和投资一点没有矛盾,小孩照生,房子照买。只要有安排好的钱。
不知道为啥楼上这么多人要LZ生小孩?LZ是来求投资建议的,投资没有安定生小孩也不会安定。现在就是40岁了不想自己生不还是可以找人代孕生,就现在的科技很难吗?
只提生孩子这样的建议是给LZ加压不是减压。
住房1, 投资股市。
先抄底股市,再抄底房市。
粗略计算了一下,不计算楼花,楼主家庭现有220万,贷款130万, 负债率将近60%。假设利率6%,本金3%,这月供大概1万。假设房1和房2的租金每月净收入2千,那么楼主需要月供7到8千。按照楼主稅前收入18万计算,如果失去一半的收入,并且没有足够的现金储备的话,会导致一段时间入不敷出,对家庭生活和婚姻会造成冲击。所以,我觉得,楼主投资组合的杠杆率偏高。楼主在4年后还有一个楼花需要贷款,可以预见在相当长的时间内会保持偏高的杠杆率。
在核心都市圈的房产投资很容易上高杠杆,这样的投资方式往往只适合低利率的环境下。今后的十年和二十年是大概率地高通胀,高利率(通胀率稍微大于利率),投资房产是一个好的方向,但由于各国国家和家庭负责率高启,市场和经济生活会波动更剧烈,更脆弱,高杠杆的投资在这样的环境下是需要非常小心的。我会在这样的环境下尽量降低杠杆率,避免负现金流,保持充裕的现金储备。
另外,楼主的投资组合在您的年龄就有了70万的净资产,已经超越了大多数的同龄人。您不需要高杠杆就可以很快地达到财务自由的。
房1-2既然是出租房,多背房贷也无所谓。
不要急于求成,赚钱无止境。如果为了赶走1的房客加租金,是可以搬到1住一年,否则不必为了钱牺牲自己的生活品质。多伦多的房价就算没到底也不会有太大跌幅,看看头几年温哥华的涨跌就知道了。利息最多还有0.5%的空间,算算帐知道总现金流的情况好心里有底。可以去贷款银行把1、2的HELOC开了,有几十万的额度在手心里就不慌了。
他的出租房有正现金流,要上税。
绷太紧,真要生宝宝,压力很大——这就是我们自作孽,想一口吃成个胖子的下场
1. 首先是明确目标和优先级。钱是为人服务的,不能倒过来。想想清楚赚钱今后为什么用的?如果为退休,多大年龄退?退休后需要多少收入维持?现在资产总额(不仅仅考虑房产,还有退休资产和其他投资,甚至将来可能继承的父母遗产)怎么增长才可以满足退休养老的需要?你们没有明确计划孩子的养育,这个是需要明确的,不仅是个人生选项,对财务安排的影响也是巨大的。想想养大一个或两个孩子、供他们上学需要多长财务资源?
2. 单纯从你提供的资料上看,你的计划是可行的。趁没有孩子时候downsize,降低生活成本,有更多的资源用于投资,未来更充裕。
3.你没有提供出租房租金、成本这些数据,不好再详细测算。还有你们的日常收支现金流,也需要列入考虑。
4.你没有说到规划的时期为多长。例如,出租房贷款还有多少年付清?之后盈余的现金流如何打算?有没有投资多样化的考虑?
5.税务方面如何能最优,可能需要熟悉加拿大税务的朋友提提意见。咨询当地会计师?
先想到这些,有啥回头再补充吧!
我们咨询了一些过去帮我们报过税的会计师,针对性地问了人家几个问题,可能不是很全面,因为都是我们主观提出的问题,没有我在文中写得这么详细,我打算把你的4和5综合起来,花点钱,找会计再好好问问
用来买自住,是不可以的。给您看个多伦多这里的一个华人会计的博客:
https://jktax.ca/贷款利息如何抵扣/
的月付就可以减压不少。两个都付掉就正常了。近几年努力多付。
一直潜水,大佬太多,望而生畏,今天鼓起勇气浮出水面,想向大佬们讨点投资建议。
我和男友都是多伦多IT从业人士,感情和收入都很稳定,一共有三个房子,一个CONDO镂花。
房1:我名下的CONDO,总价约莫60万,剩余贷款21万,固定利率1.65%(两年后到期),出租;
房2: 男友名下的CONDO,总价约莫60万,剩余贷款29万,固定利率2.79%(即将到期),出租;
房3: 我们俩共同拥有的FREEHOLD TOWNHOUSE (应该是美国同胞们说的SINGLE FAMILY HOME,没有管理费或HOA的,但是是联排,不是独幢),总价102万,剩余贷款81万,浮动利率6%以上(可能还会跟着加息的脚步继续增加),自住。
镂花:2026交接,需要45万资金CLOSE。
我们的目标:向大佬们一样,有朝一日靠投资房产实现财务自由,所以在筹划怎么资金和税务利益最大化。但是自从搬到房3,每个月不说捉襟见肘,但是存钱的能力绝对大大降低。
所以,做了一些关于租金和税务方面的咨询和调查后,我们决定委屈两年,把房3出租,搬去房1蜗居两年,因为:
1. 每月房屋开销少了近3000加币(水电暖等都包括在内 房3开销/月:5500+; 房1开销/月:1600);
2. 房3月供最高,还是浮动,如果出租,利息可抵税,抵不掉的部分可以报rental loss,抵扣T4(W2)收入税,但即便如此,头两年每年依然要倒贴15000左右,但是综合下来,两年一共省了60K+;
3. 房1只剩21万贷款,还是超级低息,月供非常少,作为自住最划算;
4. 因为房2和3都出租,男友名下贷款额度全部回来了,可以REFINANCE房2、房3,等待时机2023或2024再买个single family home;
5. 房1地处市区,生活工作社交更加便利;
6. 合理地让房1现租客搬出(他的租金比现在的市场价少了1000,可即便这样,该房每年还是有近1万的RENTAL GAIN,逼迫我买RRSP(美国的401K)冲抵,我们自己搬过去,就没有超额rental gain的问题了);
7. 我们存钱很快(因为比较朴素),如果搬家,每年可以额外往房3上多还款80000;
缺陷:
1. 房1太小,1室1厅,但是男友办公室离房1步行十分钟,他可以去办公室上班。而且我们才三十四五,现在忍忍,将来就可以活得更舒坦,打算假装自己在曼哈顿挤了两年。
2. 被迫downsize,心理上多少有些委屈。
3. 万一明后年有娃,担心不够住(父母的家离我们开车40分钟车程)。
最后,我们打算,两年后搬回房3,到时,撑得住,手里5个房子(加上即将CLOSING的镂花);
撑不住,就卖掉房1,把资金放在房3上,自住房贷款大大降低,大额贷款全部转移到了利息可抵税的投资房上。
对了,加拿大自住房没有增值税 (除非LOT和足球场一样大)。
我们的T4(W2)总收入税前18万 (让美国同行见笑了)。
所有的数据都是根据各类软件计算出来的,误差不大。
这是我们目前能想到的最合适的规划,不知大佬们觉得我们这样的规划如何?有没有更好的建议?
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非常欣赏你们的踏实与成就,对贷款大师的评论也很有头脑。建议家庭和孩子选择第一,也不应该影响继续投资。说些看法供你参考:
1. 没有杠杆,地产不如股市。关键是要买对deal,至少让每一个投资不影响继续贷款,这样可以不单纯依靠存钱做现金。楼花一般不符合这个条件,除非交房时有足够升值。
2. 时机和deal比努力重要,宁可不买不要买亏。但该买的deal一定借钱也要买下,10个投资房之后就看出区别了。如果买的对,10个可以让一个人quit 工作了。这就意味着自由时间。
3. 没有租不出去的房子,只有不合格的管理和租客。只要精心懂行,不要担心(合理价位的)租金收入断流,小马过河就知道了。
4. 生活一定会受一些投资的影响 (等到了一定规模会好一些)。所以如果决定走下去,要有合理的生活规划和心里准备。但不是说就不能同时养孩子和享受生活,自己调整就是。
在这样的大都市圈,以标准的首付(25%)来算,是很难有正现金流的,或者说,在相当长的时间内,在达到动态现金流之前,需要用其他收入来补贴。一个双职工的普通收入家庭,很难有足够的现金流来像老朽那样堆起以出租房投资为主体的,可以自动滚动的雪球。也就是说,在可控风险下,我们的房产的规模在大致上是有上限的,这主要由我们的收入水平和当地的租售比带来的限制。这不考虑收入的突然提升或者异地投资正现金流的可能。
正像您指出的,像王红雨的贷款最大化是绝对不适合我们的。一个大的经济衰退就可以让无数这样的高杠杆组合爆雷,而经济衰退是一定会来的。
我在达到目前收入水平下的房产规模上限大致有两年了。随着通货膨胀率的上升,绝对收入也在相应上升,其实是可以在可接受的风险下继续扩大规模。但我对债务绝对值的增长非常厌恶,毕竟债务根本上就是透支将来的收入,而将来的事是无法预见的。同时债务也限制了自由,就像圣经里说的,欠债人是债主的奴隶。我对不需要债务的投资更感兴趣。目前是把降低债务,甚至还清负债当成主要方向。房产规模适度就可以了,毕竟这只是我们的副业。将来用工资和租金收入可以做一些房产以外的投资。
另外一点题外话。这两年看了很多关于投资的书,也尝试了股票的投资,渐渐觉得其实我们还有一条不靠贷款也可以实现财务自由的路,就是长期的股票指数定投。我个人觉得这就是巴菲特和查理芒格的普通人版的长期投资之路。特别是查理芒格,他也是从一个普通工薪族开始,先通过房地产投资获得第一桶金,然后过渡到生意和股票投资。他们的成功不是我们可以复制的,但他们不断地学习,不停地更新自己的投资模式,从而摸索出适合自己的投资方式的故事,是非常值得借鉴的。
可以考虑卖掉一个房子,改善资产负债表。等利率下降,房市见底,可以用房屋净值贷款(HELOC)作首付。当然这与你对未来利率的走向的判断有关。
数数这坛子已经财务自由的有几个。大多数还是为几百块钱花上几个星期,几千块花上几个月。做地主就是自雇职业而已。
我在美国讨生计的年头跟你年龄差不多,认识的地主也有几十号,能实现财务自由的也就一个纽约市的地主,百分之几的概率。他调侃说,地产律师说他懂得比地产律师还多,个中艰辛,可想而知。
如果把全部人生投入成功率只有百分之几的地主事业,那就是把鸡蛋全放在一个篮子里,失去了很多幸福,还不一定能成功。而财务自由是人生的目的吗?不是,见:
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1604536.html
持续投资房产 - 某种意义上,这个大框架是对的。
但是,如果你扒开他说的那些话,写的那些文,今天quote这个大经济学家,明天引用那个大富豪,眼花缭乱,最后的最后,结论只有一个 —— 拉高你的杠杆,去BMO找他贷款。他并没有任何新的或者说有创意性的房产投资策略,他的那些策略和理论都是建立在BMO的贷款框架里的。
他还说,不能投资楼花,楼花买了肯定亏,他的证据也很奇葩,经不起推荐,他说他买过四个楼花,三个项目都黄了 - 是初生牛不怕虎,一口气买了四个,结果三个黄了?还是...买了一个,黄了;不接受教训,紧跟着又买了两个?多伦多特别靠谱的大开发商就那么几个,仅condo而言,就有:tridel, daniels,menkes,pemberton。他是业内资深砖家,和各大房地产投资公司的老总都是rubbing shoulder的关系,买之前一点没做调查?而且他买的是哪三个?他这么不怕得罪人,为大众服务,完全可以抖出来听听,免得大家跟着踩坑。终极原因只有一个,买楼花不能立刻去找他拿贷款,起码要等几年:)
这些是为了生计,忽悠忽悠也可以理解。
但是他不能害人,整天鼓动人不顾一切拉满杠杆,实力雄厚、有投资经验的,比如坛里诸位这种,能做好风险控制,杠杆拉大完全没问题;但是也有很多是被他洗了脑的小白,比如我的朋友,疫情期间在他的蛊惑下买了两三个,现在资金链都要拉断了。
他还建议过加按自住房,用拿出的钱做首付,买新自住房,对相关税务问题避重就轻。稍稍有点税务常识的人都知道,这样的话,你的大额债务永远都在自住房上,利息无法抵税。见下文:
https://www.ccpeople.ca/m/view.php?aid=5481
可是后来他好像又自我推翻,不建议加按自住房,自住房贷款高了,影响后面的贷款额度。反正,正反话都是他嘴里说出来的。
他在房东网最近的视频我没看,就看了网友评论,有网友也有一样的质疑,可以看看他的回答,呵呵。
🛋️ 沙发板凳
否则要那么多钱干什么,不要男友女友了
总是可以挣的,过去了的时间是挣不回来的
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我觉得你的想法挺好。搬到小房,是暂时的隐忍和不方便。熬过了,回报是大大的。
楼主这么年经这么有钱了,搞点别的事情整整!
估计主张多生娃的人,是自己年轻的时候没多生,现在有些后悔了。如果年轻的时候真生了很多娃的人,估计又会是另外的一种想法。这就像围城一样,“城外的人想进去,城里的人想出去”
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搞点别的事情整整:好建议!现在除了努力工作,多挣点钱,暂时还没想到比掏粪和买大盘基金更好的理财规划,不过可以跟朋友合计合计
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50出头老二去大学了,我们重获自由了。结果不知道干啥好了
就投资而言我是很在意降低自己的生活质量去应付投资,除非外界环境逼得自己不得已而为之。从你的基本描述看来也没必要降低你们的生活水准。没有必要换去住一室condo。
你的两个condo已经付了很多的利息了,剩下的大多是付在本金上,所以多少低的利息都没必要太在意了。
你现在的问题是月付张力太大,月付太高,这样你每天生活会感到不安。需要重新贷款分配好你的总贷款130万。
我不熟悉大家拿,如果在美国的话,我会这么做。大家拿可以参考你那里的资源调整吧。
先把两个condo1 和condo2 重新贷款尽量贷足了,100万最好。
房3 拉一个尽量大的HELOC,可以到80万。剩余的30万贷款放在HELOC近几年里尽快付完。HELOC用first lien,银行通常会有好处或第一年给你promotion rate。如果这样就可以把HELOC全部拉出存CD或bond,ladder up一年。你的还款能力还是很强的,一年后应该会轻松不少。
要算一下如果月付比你现在放松能减少你的压力才值得做,而且这样做并不是一劳永逸。你要时时注意市场有机会减利息就重新贷款。我们这里这样的贷款都是no point no fee,4-6个月就可以重贷一次没有penalty,值得去做。你借钱是因为你需要借,有闲钱时就尽早还掉,不需要借钱时不借。别想着不借白不借,一借30年。那你付一个房子的钱就要付3个房子的利息养银行了。
你有80万的HELOC,50万即刻可拿的equity。只要房子不大跌紧急时足够应付各种情况了。
如果房子大跌就要把HELOC都拿出来防止银行关掉或cut line,或可以自住房做重新贷款留reserve。有足够的reserve你不需要租房的现金流,每年多一万少一万的有50万留着真就是小巫见大巫了。好好看着50万别让它无辜没了就行。
这个坦声称没现金流就是耍流氓,耍流氓也就耍流氓吧,把自己整舒服了先。要用钱就自住房里拿,管它自住房的钱是穷人的钱还是富人的钱,先拿用了再说。哈哈。
生小孩和投资一点没有矛盾,小孩照生,房子照买。只要有安排好的钱。
不知道为啥楼上这么多人要LZ生小孩?LZ是来求投资建议的,投资没有安定生小孩也不会安定。现在就是40岁了不想自己生不还是可以找人代孕生,就现在的科技很难吗?
只提生孩子这样的建议是给LZ加压不是减压。
住房1, 投资股市。
先抄底股市,再抄底房市。
粗略计算了一下,不计算楼花,楼主家庭现有220万,贷款130万, 负债率将近60%。假设利率6%,本金3%,这月供大概1万。假设房1和房2的租金每月净收入2千,那么楼主需要月供7到8千。按照楼主稅前收入18万计算,如果失去一半的收入,并且没有足够的现金储备的话,会导致一段时间入不敷出,对家庭生活和婚姻会造成冲击。所以,我觉得,楼主投资组合的杠杆率偏高。楼主在4年后还有一个楼花需要贷款,可以预见在相当长的时间内会保持偏高的杠杆率。
在核心都市圈的房产投资很容易上高杠杆,这样的投资方式往往只适合低利率的环境下。今后的十年和二十年是大概率地高通胀,高利率(通胀率稍微大于利率),投资房产是一个好的方向,但由于各国国家和家庭负责率高启,市场和经济生活会波动更剧烈,更脆弱,高杠杆的投资在这样的环境下是需要非常小心的。我会在这样的环境下尽量降低杠杆率,避免负现金流,保持充裕的现金储备。
另外,楼主的投资组合在您的年龄就有了70万的净资产,已经超越了大多数的同龄人。您不需要高杠杆就可以很快地达到财务自由的。
房1-2既然是出租房,多背房贷也无所谓。
不要急于求成,赚钱无止境。如果为了赶走1的房客加租金,是可以搬到1住一年,否则不必为了钱牺牲自己的生活品质。多伦多的房价就算没到底也不会有太大跌幅,看看头几年温哥华的涨跌就知道了。利息最多还有0.5%的空间,算算帐知道总现金流的情况好心里有底。可以去贷款银行把1、2的HELOC开了,有几十万的额度在手心里就不慌了。
他的出租房有正现金流,要上税。
绷太紧,真要生宝宝,压力很大——这就是我们自作孽,想一口吃成个胖子的下场
1. 首先是明确目标和优先级。钱是为人服务的,不能倒过来。想想清楚赚钱今后为什么用的?如果为退休,多大年龄退?退休后需要多少收入维持?现在资产总额(不仅仅考虑房产,还有退休资产和其他投资,甚至将来可能继承的父母遗产)怎么增长才可以满足退休养老的需要?你们没有明确计划孩子的养育,这个是需要明确的,不仅是个人生选项,对财务安排的影响也是巨大的。想想养大一个或两个孩子、供他们上学需要多长财务资源?
2. 单纯从你提供的资料上看,你的计划是可行的。趁没有孩子时候downsize,降低生活成本,有更多的资源用于投资,未来更充裕。
3.你没有提供出租房租金、成本这些数据,不好再详细测算。还有你们的日常收支现金流,也需要列入考虑。
4.你没有说到规划的时期为多长。例如,出租房贷款还有多少年付清?之后盈余的现金流如何打算?有没有投资多样化的考虑?
5.税务方面如何能最优,可能需要熟悉加拿大税务的朋友提提意见。咨询当地会计师?
先想到这些,有啥回头再补充吧!
我们咨询了一些过去帮我们报过税的会计师,针对性地问了人家几个问题,可能不是很全面,因为都是我们主观提出的问题,没有我在文中写得这么详细,我打算把你的4和5综合起来,花点钱,找会计再好好问问
用来买自住,是不可以的。给您看个多伦多这里的一个华人会计的博客:
https://jktax.ca/贷款利息如何抵扣/
的月付就可以减压不少。两个都付掉就正常了。近几年努力多付。