也谈穷人花钱基本靠借…

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smlandlord
楼主 (文学城)

说到掏粪,无外就两个事情,OPM/OPT,投资房产,基本上大家的路都是差不多,1. 个人投资,2,个房贷款,3. 合作关系,4. 社会融资,5. 商业放款.

这个topic我一直说我写一段,不过想来想去还真不知道有什么好写的东西,直到昨天和一个好久没见的朋友牡丹楼上碰到了,我这个朋友本身是个CPA,退休前一直是CEO管理一个很大的nursing home, 然后业余时间在 Columbus OH 投资房子,大概有60多个房,我们当年是差不多同一时间开始买房,我10来个的时候他也是不到20个房,15年过去了他60多个,我超过1000个门,所以他感叹了一翻,说当年没个mentor带着跨入商贷的门.

所以我想了想,其实商业贷款也是很简单的事情,所有银行贷款都是你需要钱的时候它不鸟你,你不需要贷款的时候它就大开水龙头,所以对银行来说,物业好坏固然重要,但是更重要的是你的 track records, 它们想看的是过往的管理,有没有商业地产的经验,LOL,所以跨入门槛的key就是,fake it til you make it.

我就说说我做过见过的商业贷款模式.

1. 私人商贷,当年我是馅饼掉头上,所以糊里糊涂的买了个40门,这个4门当时管理不善而且是私人贷款的,我是直接和lender谈好把楼买下,接着还贷款,这样就跳了40门.

2. 卖家贷款,07-10年前后,房市开始疲弱,小的 complex卖价高但是没人想买,因为是大家local的人,所以我就这样 seller’s financing买入了20几个门.

3. credit Union’s blanket loans, 做房地产永远都不够钱的,所以当时我把好些房连一起打包refi,这种loan做的银行不多,小的 local banks or credit unions,有可能做到.

4. local bank small commercial loans, 一般来说local的银行比较喜欢贷给local的物业,我开始的时候也是没银行愿意商贷,这个最好有长时间的 banking relationships, especially depositary relationships, 就是说想它借钱给你,你要先借钱给它,我曾经得到过一个1.5 million 的loan ,但是它需要我先 deposit 50万 for 6 months, and hold it there for additional 12 months after closing.

5. Fannie Mae, 前面说的都是 recourse 的loans,Fannie家的是 non-recourse, 它是直接和物业挂钩,贷款人需要一定的经验,和身家清白,但是费用很高,要求的保险也是比一般银行多很多不同的 coverages, 做下来的话,要准备5-7% 的loan的钱 as Loan startup expenses, 有 prepayment penalties, generally based on yield maintenance over the course of the loan.

6. Freddie, 这个和Fannie的差不多,但是rate好一点,不过需要 owner lives within 100 miles of the property, 有 prepayment penalties, 可以是 yield or step down.

7. 大型商业放款,这个确实不难, LOL,到了一定程度,你就可以随便的借个20个米.

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DJGO_SF1996
谢谢分享!妥妥的富人财富积累方式!
守月
以前不明白你说自己是穷人,花钱靠借。后来琢磨琢磨,你说话还挺实,只是借不到钱的是真穷人,随时能从资产里借出钱的是真富人。
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red_flower
没想到有这么多种借款方式,微小地主如我只知道向银行贷款这个方式
绣球花开
有长久合作关系的银行+w2 贷款不难

如果退休账户, 平时的checking account 有相当多的钱放在那里, 有些银行会提供专门的relationship manager 服务。 

这个经理人会帮助联系比较能说话算数的, 做的多了, 可以直接知道利率贷款额,不用再一步一步走流程。 也不用提供很多很detailed 的文件。 利率也会有不小的折扣。 

我爱大海
能介绍一下assumable loan? 谢谢。
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hz82000
厉害,投坛藏龙卧虎
南沙翁
我非常local bank. 我的大部分贷款都是一个local bank的。也不需要有多少存款,关键是建立长期合作的关系

有了track record以后就好办很多。local bank 办事灵活,如果办贷款的时候有些小问题他们也会灵活处理。

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fatpocket
请教下商业贷款买的是商业地产吗