very true. my last BRRRR on a 12unit apartment took a year
and a half. purchased at $600k last Feb. with 75% LTV finance, put in $200k renovation, just got it refinancedtwo months ago with same local lender for an appraised value at $1.7M. credit to appreciating rental market. lots of work. too long....I am now open to both value-add and stabilized opportunities...just like Jenning said, time is more valuable than money when it comes to scale up fast.
我在2017年10月21日写过一篇介绍BRRRR模式的文章：
地产投资中的BRRRR策略
这篇文章最初我用别的马甲发在投资理财论坛上，半年多以后我删掉了， 去年又重新贴了上来。
BRRRR的提法最早是由BiggerPockets（以下简称BP）地产播客的前主播Brandon Turner提出来的，后来这个播客的现任主播David Greene还专门写了一本BRRRR的书，这本书一时成为每一个BRRRR尝试者的葵花宝典, David Greene也一跃成为BRRRR的祖师爷。
这里先说说David Greene其人。此人家住旧金山，最早在餐馆打过工，做过汉堡，后来在旧金山当警察，用他自己的话说就是：晚上抓罪犯，白天弄房子。大约2009年左右他开始在旧金山倒卖过几个房子，后来因为湾区房价太高，他便开始远程投资，基本上用的就是BRRRR策略，先是在凤凰城买过几个房子，后来主要集中在佛州Jacksonville做低端房的BRRRR。地产投资做的不错了后，他就辞掉了警察的工作，一边做起了地产经纪。他也做为嘉宾接受过 BP地产播客的采访，因为有一把好嘴皮子，当BP的两个主播临时有事时就会找他暂代主持。再后来BP的创始人兼主播Josh Dorkin因为女儿生病，退出BP的日常管理事务和主播职务，David Greene也正式成为二号主播。今年初原1号主播Brandon Turner退出BP播客，David Greene也摇身变成1号主播。这期间，他写了两本蛮畅销的书，一本是介绍远程投资的，一本是专门讲BRRRR的。
凭借他在BP当主播的知名度，同时也因为自己的努力，他先后开了自己的地产经纪公司，在北加和南加都有办公室，做得相当成功，近一两年他又增开了贷款业务。
当David Greene写的那本BRRRR书出版了一年多以后，BP的网友们惊讶地发现，David Greene好像再也不提自己做BRRRR的事了。祖师爷金盘洗手，搞得徒子徒孙们慌了手脚，于是就有网友们在网上质问，既然BRRRR那么好，为什们David Greene自己不做了：
Why has David Greene moved on from BRRRRing?
面对徒子徒孙们的质问，做为祖师爷的David Greene觉得继续保持缄默，非明智之举，于是他就写了一篇很长的博客做为答复：
Why I’m No Longer Using the BRRRR Method—for Now
答复的基本摘要就是：时机不同了，能力提高了，资产规模不同了，事业重心和职业发展规划也不一样了，当然他的时间价值也就不同了，如其把时间花在BRRRR上，不如把它花在更有价值的其他方面，包括发展和壮大他旗下的地产经纪公司和贷款公司， 继续他在BP的播客以教育和引导更多的地产投资者，以及写书等。
当然，David Greene不再做BRRRR是因为他的事业重心发生了转移。如果我们假定事业重心不转移，还继续投房，那么BRRRR有没有它的局限性呢？或者说，是不是适合所有情形呢？
我们假定要投资的房子的价格是20万，现在有现金20万，也就是说够BRRRR一个房子的费用。我们来比较两种选择：
1）用BRRRR，假定半年完成一个BRRRR周期，也就是说要2年才能完成4个房子。
2）不用BRRRR，直接用20万做首付买4个20万的房子，假定3个月完成。
BRRRR当然可以通过劳动创造出与大市无关的价值，但是不用BRRRR可以马上有4个房子，这4个房子可以马上有租金利润和大市增值，尤其是在像过去两年这种房市大涨的情况下，不用BRRRR的效果不见得比BRRRR差。还有，你可以节省1年零9个月的时间，时间就是金钱，这1年零9个月你总可以干点其它的事吧，就算你自己没有资金，可以用hard money loan，或者跟别人合伙，继续扩大规模，就是你把省出的时间到麦当劳去翻汉堡，多多少少也能挣几个吧。
所以，BRRRR的最大缺点就是难以快速规模化，尤其当资产达到一定规模后，时间比金钱更重要，或者说，您的时间是完全可以替代劳力的。在初始阶段，由于缺少资金，不得不用苦力来换，这个是可以理解的。
有些朋友会说，也可以用贷款买房来做BRRRR。关于这点，首先，用常规贷款，房子状况不好很难贷得出款来。即便能贷得出款，翻修也需要大量现金，原来的问题仍然存在，只是程度小了些。
当然，BRRRR也可以用到有很多单元的大型公寓楼上。
即便BRRRR低端独居屋，也有做得非常成功的，且不说投坛上就有不少这样的大拿。我知道Kansas City就有一个非常成功的投资者，此人叫Andrew Syrios，是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland，OR 主要做student housing。后来Portland房价上去了以后，Andrew Syrios就到了Kansas City, 一般买房子花五六万，再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中，Andrew Syrios的团队负责找房买房，弟弟的团队管装修管理，老爹管贷款，规模就上去了, 他们现在可能已经有五六百个单元，大多是独居屋和小型多单元，当然他们有自己的团队。
这里想说的就是，每种模式都有它的优缺点。
建宁 2022/09/10
尤其是房价不增长，或者房价小幅下降的情况下，BRRRR可以无穷循环。
但是不用BRRRR的大市增值和租金利润多（差不多两年增值和租金利润）， 而BRRRR的这两者都要少的多。并且不用BRRRR两年后很可能不止4个了， 已经是6个或者8个了。
所以我们实际上是在比较完全靠劳动（1，BRRRR），和靠规模带来的大市增值和租金利润（2）， 这两者谁大谁小？ 刚开始时1肯定处于优势， 但规模大到一定程度， 就难说了，并且2付出的要少得多。
不需要装修的房子 要跟很多买自住房的买家抢 很容易50万就多花出去了
brrr付出同样的labor 回报比20万的要高
而且就算是你说的局限，一年最多两单，只要能持之以恒也能做出十几套几十套；所以重要的是否一直爬，而不是需要刚开始必须是兔子
现在房价涨得好高了，人工材料贵，很难有赚头。
讲真，只要我想，我到AUCTION 转一圈，就能搞回来一个房子慢慢修。
可是，move in ready的好DEAL真的可遇而不可求。可能好几个月才能碰到一个。所以，两手准备。资金调控要做好。不然捡到好DEAL现金都压到BRRRR就不值得了。
BRRRR是在手里有闲钱，但是还在等DEAL的时候才做。
To achieve a higher valuation at the end, others ways are to increase the rent or to enhance the tenant/lease quality (commercial).
and a half. purchased at $600k last Feb. with 75% LTV finance, put in $200k renovation, just got it refinancedtwo months ago with same local lender for an appraised value at $1.7M. credit to appreciating rental market. lots of work. too long....I am now open to both value-add and stabilized opportunities...just like Jenning said, time is more valuable than money when it comes to scale up fast.