BRRRR模式的局限性

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jenning
楼主 (文学城)

我在2017年10月21日写过一篇介绍BRRRR模式的文章:

   地产投资中的BRRRR策略

这篇文章最初我用别的马甲发在投资理财论坛上,半年多以后我删掉了, 去年又重新贴了上来。

BRRRR的提法最早是由BiggerPockets(以下简称BP)地产播客的前主播Brandon Turner提出来的,后来这个播客的现任主播David Greene还专门写了一本BRRRR的书,这本书一时成为每一个BRRRR尝试者的葵花宝典, David Greene也一跃成为BRRRR的祖师爷。

这里先说说David Greene其人。此人家住旧金山,最早在餐馆打过工,做过汉堡,后来在旧金山当警察,用他自己的话说就是:晚上抓罪犯,白天弄房子。大约2009年左右他开始在旧金山倒卖过几个房子,后来因为湾区房价太高,他便开始远程投资,基本上用的就是BRRRR策略,先是在凤凰城买过几个房子,后来主要集中在佛州Jacksonville做低端房的BRRRR。地产投资做的不错了后,他就辞掉了警察的工作,一边做起了地产经纪。他也做为嘉宾接受过 BP地产播客的采访,因为有一把好嘴皮子,当BP的两个主播临时有事时就会找他暂代主持。再后来BP的创始人兼主播Josh Dorkin因为女儿生病,退出BP的日常管理事务和主播职务,David Greene也正式成为二号主播。今年初原1号主播Brandon Turner退出BP播客,David Greene也摇身变成1号主播。这期间,他写了两本蛮畅销的书,一本是介绍远程投资的,一本是专门讲BRRRR的。

凭借他在BP当主播的知名度,同时也因为自己的努力,他先后开了自己的地产经纪公司,在北加和南加都有办公室,做得相当成功,近一两年他又增开了贷款业务。

当David Greene写的那本BRRRR书出版了一年多以后,BP的网友们惊讶地发现,David Greene好像再也不提自己做BRRRR的事了。祖师爷金盘洗手,搞得徒子徒孙们慌了手脚,于是就有网友们在网上质问,既然BRRRR那么好,为什们David Greene自己不做了:

  Why has David Greene moved on from BRRRRing?

面对徒子徒孙们的质问,做为祖师爷的David Greene觉得继续保持缄默,非明智之举,于是他就写了一篇很长的博客做为答复:

  Why I’m No Longer Using the BRRRR Method—for Now

答复的基本摘要就是:时机不同了,能力提高了,资产规模不同了,事业重心和职业发展规划也不一样了,当然他的时间价值也就不同了,如其把时间花在BRRRR上,不如把它花在更有价值的其他方面,包括发展和壮大他旗下的地产经纪公司和贷款公司, 继续他在BP的播客以教育和引导更多的地产投资者,以及写书等。

当然,David Greene不再做BRRRR是因为他的事业重心发生了转移。如果我们假定事业重心不转移,还继续投房,那么BRRRR有没有它的局限性呢?或者说,是不是适合所有情形呢?

我们假定要投资的房子的价格是20万,现在有现金20万,也就是说够BRRRR一个房子的费用。我们来比较两种选择:

1)用BRRRR,假定半年完成一个BRRRR周期,也就是说要2年才能完成4个房子。
2)不用BRRRR,直接用20万做首付买4个20万的房子,假定3个月完成。

BRRRR当然可以通过劳动创造出与大市无关的价值,但是不用BRRRR可以马上有4个房子,这4个房子可以马上有租金利润和大市增值,尤其是在像过去两年这种房市大涨的情况下,不用BRRRR的效果不见得比BRRRR差。还有,你可以节省1年零9个月的时间,时间就是金钱,这1年零9个月你总可以干点其它的事吧,就算你自己没有资金,可以用hard money loan,或者跟别人合伙,继续扩大规模,就是你把省出的时间到麦当劳去翻汉堡,多多少少也能挣几个吧。

所以,BRRRR的最大缺点就是难以快速规模化,尤其当资产达到一定规模后,时间比金钱更重要,或者说,您的时间是完全可以替代劳力的。在初始阶段,由于缺少资金,不得不用苦力来换,这个是可以理解的。

有些朋友会说,也可以用贷款买房来做BRRRR。关于这点,首先,用常规贷款,房子状况不好很难贷得出款来。即便能贷得出款,翻修也需要大量现金,原来的问题仍然存在,只是程度小了些。

当然,BRRRR也可以用到有很多单元的大型公寓楼上。

即便BRRRR低端独居屋,也有做得非常成功的,且不说投坛上就有不少这样的大拿。我知道Kansas City就有一个非常成功的投资者,此人叫Andrew Syrios,是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland,OR 主要做student housing。后来Portland房价上去了以后,Andrew Syrios就到了Kansas City, 一般买房子花五六万,再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中,Andrew Syrios的团队负责找房买房,弟弟的团队管装修管理,老爹管贷款,规模就上去了, 他们现在可能已经有五六百个单元,大多是独居屋和小型多单元,当然他们有自己的团队。

这里想说的就是,每种模式都有它的优缺点。

建宁 2022/09/10

冰雪天
有道理。尤其材料费和人工上去了,装修太贵了。
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borisg
玩这个需要市场价值至少保证每年增长一定的数(减去房贷利息),而这种局面不是常有的。
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seasnowman
高房价动辄两米起步的地方也很难做
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jianchi9090
你这个20万贷款买4个房模式,万一收不上租,就得自己付租费,实在是很悬呀。就怕撑不住很多时间。
新手地主刚上路
BRRRR能做到空手套白狼就能repeat。而且什么市场条件下都能做
新手地主刚上路
建宁兄二十万的两种选择中,第一个有四个房后手里还有二十万,而且总贷款相对少
新手地主刚上路
自己做了repairs后房子租金更高,维修更少。当地小银行更愿意商业贷款给这类人
新手地主刚上路
因为很多事情都经历了,个人成长和人脉也更快更广些
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jenning
你说的都对

尤其是房价不增长,或者房价小幅下降的情况下,BRRRR可以无穷循环。

但是不用BRRRR的大市增值和租金利润多(差不多两年增值和租金利润), 而BRRRR的这两者都要少的多。并且不用BRRRR两年后很可能不止4个了, 已经是6个或者8个了。

所以我们实际上是在比较完全靠劳动(1,BRRRR),和靠规模带来的大市增值和租金利润(2), 这两者谁大谁小? 刚开始时1肯定处于优势, 但规模大到一定程度, 就难说了,并且2付出的要少得多。

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red_flower
有道理,环境变了
不声不响
有一定道理。好处是可以空手套白狼,不好的地方是要一个一个地做。scale up 比较难。
不声不响
加上目前正在做的,一共10 个BRRRR, 结果都不错, 但是现在喜欢找package deal,
绣球花开
要看市场 在白热化的房市 高价房的地区

不需要装修的房子 要跟很多买自住房的买家抢 很容易50万就多花出去了

brrr付出同样的labor 回报比20万的要高

新手地主刚上路
建宁兄讲的都对,从盈利和扩张速度来看的确如此。我个人比较保守,总以风险为主考虑,也没想快速发展,所以喜欢brrrr
攀攀妈的房产经
我觉得建宁对BRRRR的模式定义稍显狭隘,我除了第一个不是贷款,后面都是贷款BRRRR,只要是force appreciatio

而且就算是你说的局限,一年最多两单,只要能持之以恒也能做出十几套几十套;所以重要的是否一直爬,而不是需要刚开始必须是兔子
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red_flower
BRRRR是不是最好弄破房子,要不贷出来的钱少。不过现在材料人工都很贵,赚头越来越小了
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goodhouse99
需要不停地找deal

现在房价涨得好高了,人工材料贵,很难有赚头。

不声不响
我的经验是买价/ARV如果在65%,我可以做到空手套白狼,低于65%还会赚一笔。在70%左右要留些钱在里面了。
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jenning
我讲的也就是这个道理,做成package deal即便没有BRRRR也差不到哪里
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jenning
要有现金流和资金储备, 风险控制是另一个话题
惨白的天使
照这么说,怎么干都有这个风险
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jenning
这个有道理,但有些人喜欢短平快,哈哈
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jenning
对,BRRRR本就不适合高房价地区
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jenning
对,这也是个挑战。
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DD2020
非常同意。就是你这个理论让我做得不患得患失。并且JY的multi也是BRRRR的一种。规模和回报会更好更有保障。
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jianchi9090
对我太小心谨慎了。
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jenning
规模大的不一样, 规模小的从时间上不一定值得.
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DD2020
这点考虑过。好的DEAL可遇不可求。我是两手都准备。BRRRR耗时费力但是确实是空手套白狼的好招。这种deal虽不好找,

讲真,只要我想,我到AUCTION 转一圈,就能搞回来一个房子慢慢修。

 

可是,move in ready的好DEAL真的可遇而不可求。可能好几个月才能碰到一个。所以,两手准备。资金调控要做好。不然捡到好DEAL现金都压到BRRRR就不值得了。

BRRRR是在手里有闲钱,但是还在等DEAL的时候才做。

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red_flower
thanks.
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red_flower
package是指Multi公寓这种吗?
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jenning
不声不响兄曾经讲过,好像不是
不声不响
就是好几个房子打包卖
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nh97
BRRRR is one type of value-add strategies

To achieve a higher valuation at the end, others ways are to increase the rent or to enhance the tenant/lease quality (commercial). 

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nh97
very true. my last BRRRR on a 12unit apartment took a year

and a half. purchased at $600k last Feb. with 75% LTV finance, put in $200k renovation, just got it refinancedtwo months ago with same local lender for an appraised value at $1.7M. credit to appreciating rental market. lots of work. too long....I am now open to both value-add and stabilized opportunities...just like Jenning said, time is more valuable than money when it comes to scale up fast. 

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nh97
option 2 requires more capital access
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red_flower
OK
攀攀妈的房产经
是的今年我们也终于进入超过4户的商贷了,真正有干劲的BRRRR,创造价值
攀攀妈的房产经
好例子,也很鼓励大家,我们也在做一个类似的,希望一年半可以稳定下来,价值翻翻
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DD2020
加油!
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jenning
规模大就值得做了。
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jenning
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