最近忽悠的多了些，只是，我的瞎忽悠能力远超我的财力。本来我是个好低调好谦逊的人，这几年乱七八糟的书和资料读多了，有些中毒，搞得爱瞎忽悠，弄得像真的似的。并且我也没有多少资产，只是从十年前的贫困潦倒，到今天的衣食无忧，仅此而已！
大家可能也看出来了，我是个很异类的地主，是个连房子（绝大多数）和房客（100%）都没见过的甩手地主，我可能都配不上地主这一光荣的称号，我给自己的身份定位是地产投资者。
我买的第一个投资房到上月（七月）整整十年了，粗算了下这十年投资房产的总回报（包括增值和租金利润， 租金利润是现金流加付掉的本金）：
1）若只算自己的现金投入，回报差不多是34倍。
2）若把第一年自住房掏出来的资金也算是投入的资金，回报差不多是13倍。
但这两种算法都有问题：
算法1），因为初始资金大多是自住房掏出来的，自己投入的资金不多（当然穷也拿不出钱来），所以算法1）有点夸大实际回报。
算法2）也不确切，因为无论是自住房还是出租房，都被套现重贷过好多次，单把第一次自住房的拿出的钱算作实际投入资金也不十分合情理，似乎又低估了咱的成绩，毕竟自住房的钱是借的，不是自己的。
其中总回报中，增值和租金利润的比例大约是12:1，租金利润和物业管理费用的比例大约是 2:1。
这些年贷款的总费用（closing cost），既超过了物业管理费，也超过了自己资金的总投入。
从数字可以看出，物业管理费用占租金利润很大的比例，甚至可以说是个天文数字，但如果把增值回报也加进去，物业管理费用却只占总回报的4%都不到，甚至还少于浪费掉的贷款费用，这么一算，物业管理费用倒是微不足道了。
我的投资房现金流很差，以前我甚至都感觉不到它的存在，只有今年才稍微感觉到。至于我的房产现金流为什么这么差，我在以前花了很多时间精心写的一篇总结性文章中曾有详细说明：
十年地产投资路
这里再重复一下：
1）现金流从来都不是我投资的第一目的，增值才是，我觉得只有抓住增值才能使资产回报最大化。
2）物业管理费用吃掉了很大一部分现金流。
3）浪费掉了很多贷款费用，有些贷款费用是必须的，有些是不懂浪费掉的。
4）有计划、有预谋地减少现金流，或者说用现金流置换增值。大约从2016年开始到现在，我的整个portfolio的cap rate 一直低于4，倒不是我买的时候cap rate就这么低， 主要是房价增值太快， 有三个州的房产，买了后不到三年翻倍，而租金不可能赶上来，所以整个租金利润很低。Cap rate这么低，多余的净值放在里面就毫无意义，所以可能的话我绝不留净值在房子里。这十年来， 从房产中抽出的净值有我自己投入现金的15倍，其中一半多重新又投到房产中去了，还有一小半攥在手中投别的了。
糊涂兄曾有句名言：投资房产不为现金流就是耍流氓！
每当糊涂兄念叨这句话的时候，我就知道糊涂兄可能又在想念我了，因为我不仅仅是偶尔耍耍流氓，而是有计划有预谋地长期耍流氓，可以说是惯犯了，哈哈！
每年当我报完税后，我都会有两副嘴脸。
每当看到租金利润，我都会绝望的几乎都要崩溃了，甚至会彻底丧失当地主的信心，我必须要准备很大一块抹布放在跟前，否则我怕我绝望的泪水把我们家地毯给淹了。
但当我再算算当年的增值，马上会换了一副嘴脸，翘着二郎腿，嘴里自言自语道：不错，不错！
当然： 绝望 + 不错 = 不错
房产投资对我来说算是一个段落了，准备躺平了，并且我的模式也很难再复制。还有，我的房产都是分布在房价起伏很大的地区，涨得快，跌起来也会快。我已经系好安全带，准备尝尝从山上往下冲的滋味。
原来，咱就是传说中的那只流氓！哎…
建宁 2022/08/25
我是甩手地主，不买房就没我事了，也算躺平了。
我一直都在好好工作， 有点钱就去买房（因为
我考了房产执照， 没去用心找客户， 只好给自己买，
这样也算每年有点业绩）， 没想到it worked out.
我现在辞职了， 没有钱的压力. 如果我无聊了再回去上班
你是怎样从房子里套出钱来的？
难道你太太的工资一个顶仨？
房价增长快的地方，租金一般增长也快。您说得对，若负现金流的话像我们这种低收入贷不出多少款来。
感觉就是这两年租金猛涨，之前很多年，涨幅非常小。所以前些年很难cash out出来。
我问了一个老美 （老头）， 他说选中安全的股票， 比如可可可乐， 每年吃6%的DIVIDEN, 也不知道靠谱不？
我个人觉得看地方。有的地方房价增值不大，以现金流为主；有的地方很难有现金流，以增值为主。求现金流自然比求增值更稳妥一些，抗跌能力更强。建宁兄是现金流和增值两者兼顾，在不要有负现金流的前提下求增值，适合于我们南加。
白猫黑猫，抓到老鼠是好猫。
可惜俺家那位一直不喜欢俺借钱，直到今年利息开始上升前，终于被我说服了。
股票还是地产的涨跌是经济发展的cycle决定的。过去四十年是deflation cycle，利率一直降，FED又印钱，推动地产的增值。下面大约十年是inflation cycle。地产从deflation 转到 inflation已经大涨，在inflation cycle中大约是持平。inflation cycle过去就又是deflation。 所以下面十年要买的是在deflation cycle 中会涨的assets。 例如 科技股，bitcoin，etc, 就是现在大家抛售的东西。当然不是所以的科技股都值得买，要睁大眼睛好好挑选。
最近忽悠的多了些，只是，我的瞎忽悠能力远超我的财力。本来我是个好低调好谦逊的人，这几年乱七八糟的书和资料读多了，有些中毒，搞得爱瞎忽悠，弄得像真的似的。并且我也没有多少资产，只是从十年前的贫困潦倒，到今天的衣食无忧，仅此而已！
大家可能也看出来了，我是个很异类的地主，是个连房子（绝大多数）和房客（100%）都没见过的甩手地主，我可能都配不上地主这一光荣的称号，我给自己的身份定位是地产投资者。
我买的第一个投资房到上月（七月）整整十年了，粗算了下这十年投资房产的总回报（包括增值和租金利润， 租金利润是现金流加付掉的本金）：
1）若只算自己的现金投入，回报差不多是34倍。
2）若把第一年自住房掏出来的资金也算是投入的资金，回报差不多是13倍。
但这两种算法都有问题：
算法1），因为初始资金大多是自住房掏出来的，自己投入的资金不多（当然穷也拿不出钱来），所以算法1）有点夸大实际回报。
算法2）也不确切，因为无论是自住房还是出租房，都被套现重贷过好多次，单把第一次自住房的拿出的钱算作实际投入资金也不十分合情理，似乎又低估了咱的成绩，毕竟自住房的钱是借的，不是自己的。
其中总回报中，增值和租金利润的比例大约是12:1，租金利润和物业管理费用的比例大约是 2:1。
这些年贷款的总费用（closing cost），既超过了物业管理费，也超过了自己资金的总投入。
从数字可以看出，物业管理费用占租金利润很大的比例，甚至可以说是个天文数字，但如果把增值回报也加进去，物业管理费用却只占总回报的4%都不到，甚至还少于浪费掉的贷款费用，这么一算，物业管理费用倒是微不足道了。
我的投资房现金流很差，以前我甚至都感觉不到它的存在，只有今年才稍微感觉到。至于我的房产现金流为什么这么差，我在以前花了很多时间精心写的一篇总结性文章中曾有详细说明：
十年地产投资路
这里再重复一下：
1）现金流从来都不是我投资的第一目的，增值才是，我觉得只有抓住增值才能使资产回报最大化。
2）物业管理费用吃掉了很大一部分现金流。
3）浪费掉了很多贷款费用，有些贷款费用是必须的，有些是不懂浪费掉的。
4）有计划、有预谋地减少现金流，或者说用现金流置换增值。大约从2016年开始到现在，我的整个portfolio的cap rate 一直低于4，倒不是我买的时候cap rate就这么低， 主要是房价增值太快， 有三个州的房产，买了后不到三年翻倍，而租金不可能赶上来，所以整个租金利润很低。Cap rate这么低，多余的净值放在里面就毫无意义，所以可能的话我绝不留净值在房子里。这十年来， 从房产中抽出的净值有我自己投入现金的15倍，其中一半多重新又投到房产中去了，还有一小半攥在手中投别的了。
糊涂兄曾有句名言：投资房产不为现金流就是耍流氓！
每当糊涂兄念叨这句话的时候，我就知道糊涂兄可能又在想念我了，因为我不仅仅是偶尔耍耍流氓，而是有计划有预谋地长期耍流氓，可以说是惯犯了，哈哈！
每年当我报完税后，我都会有两副嘴脸。
每当看到租金利润，我都会绝望的几乎都要崩溃了，甚至会彻底丧失当地主的信心，我必须要准备很大一块抹布放在跟前，否则我怕我绝望的泪水把我们家地毯给淹了。
但当我再算算当年的增值，马上会换了一副嘴脸，翘着二郎腿，嘴里自言自语道：不错，不错！
当然： 绝望 + 不错 = 不错
房产投资对我来说算是一个段落了，准备躺平了，并且我的模式也很难再复制。还有，我的房产都是分布在房价起伏很大的地区，涨得快，跌起来也会快。我已经系好安全带，准备尝尝从山上往下冲的滋味。
原来，咱就是传说中的那只流氓！哎…
建宁 2022/08/25
我是甩手地主，不买房就没我事了，也算躺平了。
我一直都在好好工作， 有点钱就去买房（因为
我考了房产执照， 没去用心找客户， 只好给自己买，
这样也算每年有点业绩）， 没想到it worked out.
我现在辞职了， 没有钱的压力. 如果我无聊了再回去上班
你是怎样从房子里套出钱来的？
难道你太太的工资一个顶仨？
房价增长快的地方，租金一般增长也快。您说得对，若负现金流的话像我们这种低收入贷不出多少款来。
感觉就是这两年租金猛涨，之前很多年，涨幅非常小。所以前些年很难cash out出来。
我问了一个老美 （老头）， 他说选中安全的股票， 比如可可可乐， 每年吃6%的DIVIDEN, 也不知道靠谱不？
我个人觉得看地方。有的地方房价增值不大，以现金流为主；有的地方很难有现金流，以增值为主。求现金流自然比求增值更稳妥一些，抗跌能力更强。建宁兄是现金流和增值两者兼顾，在不要有负现金流的前提下求增值，适合于我们南加。
白猫黑猫，抓到老鼠是好猫。
可惜俺家那位一直不喜欢俺借钱，直到今年利息开始上升前，终于被我说服了。
股票还是地产的涨跌是经济发展的cycle决定的。过去四十年是deflation cycle，利率一直降，FED又印钱，推动地产的增值。下面大约十年是inflation cycle。地产从deflation 转到 inflation已经大涨，在inflation cycle中大约是持平。inflation cycle过去就又是deflation。 所以下面十年要买的是在deflation cycle 中会涨的assets。 例如 科技股，bitcoin，etc, 就是现在大家抛售的东西。当然不是所以的科技股都值得买，要睁大眼睛好好挑选。