当馅饼碰中你头的时候……

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smlandlord
楼主 (文学城)

楼下同学今天被馅饼砸中,可喜可贺!

我一般认为,机会对所有人都是相对公平的,馅饼掉下来的时候,大部分人是没机会看到,一些人看到了但是时间地点不对,另外一些人看到但是觉得是陷阱,余下的有想接但是接不到,有接到又掉了,这个就是命了.

我今天就想说一个我的故事,这个故事我以前在投坛分享过的,故事里两个人,是第二个改变了我人生轨迹的人.

当年我是 full time builder, 手上有38个投资房,我家是开餐馆的,所以我经常去蹭饭,顾客都是常客,所以我经常就和客人坐一起聊天.

John是个Architect,也是一个传奇式的人物,他60年代在洛杉矶开业,前后两次卖了公司,环球风帆太平洋两次,然后开了个风帆船公司,亏光了然后回来Indiana重新开业,70年代中期修了这个40门的公寓楼,然后丢下给PM管,最后给City封了,bank foreclosed on him,然后他借钱把楼买回来, 重新翻修了,但是老头不是个做 operation的人,亏到姥姥家了.

这里就开始 interesting了,这些有钱人,基本上都没心思去掏粪的,所以天天和我叹气,那时候我是 builder, 刚开发的一个小区,本来对这个没什么兴趣的, 然后我家领导说,不如我们把它买下来,以后退休了可以继续做这个.

当时我家的钱,都是绑在开发区里,我就和老头说,不如你卖给我,seller financing, 我10年后重贷付清全款,老头就说,他借的钱不是银行贷款的,是他朋友家的,而他朋友,非常不幸的刚刚死了,他朋友的儿子 is the one taking care of the estate.

我和领导说,反正成与不成,就一个电话试一试,然后发现这个他朋友的儿子,Frank, networth 2.6 billion, and that was 2007.

所以这个就谈成了,因为老头两年都没付过贷款,Frank一直就想把房收回来.

我们是2.1米买入这个楼,但是共只拿出了5万6千刀!今天这个楼,每年带给我家领导20万零花钱.

买入这个楼以后,我才发现公寓楼的钱是哗啦啦的流,两年后我就结束了 builder的生意,基本半退,那个时候我就168个门.

这个项目后面的deal,就基本上是在这个项目的基础上,和银行商贷,如果没有这个楼的 performance,后面的deal就不容易拿到,始终小银行还是要看经验的.







 

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julie116
你家老头这么厉害你也算trust fund kid 了。能把父辈事业传承下来也是能人了
攀攀妈的房产经
感觉贵人是自家领导:)
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windyLL
仰视!
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mobius
跟着富人机会多
z
zacao
发财原则:娶聪明老婆,生能干孩子。我在生活中也发现这个规律了。
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borisg
起点高还是有好处的。做BUILDER已经走在前面一步了。
新手地主刚上路
老婆大人是第二个贵人
不声不响
谢谢老大分享,看看能不能吃下这个馅饼
米奇的厨房
厉害,老大有空讲讲为啥公寓楼里面钱哗哗的? SFH不行吗? 是efficiency比较差?synergy少?还是什么?
H
Hebe20180101
谢谢分享
b
borisg
tax, insurance, maintence all much lower per unit.
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xyzxyz123
规模效应, 40个门一下放大40倍

一个门每月$400 现金流, 一年二十万。 每个sfh, 一个月一两千多现金流, 一年也没多少
b
borisg
my threes are all gold mine..
米奇的厨房
你计算有误吧,2.1米买40个公寓,2.1米需要买15-20个SFH才能匹配吧,不能拿一个橘子和一筐苹果去比
不声不响
我试着回答一下,增加租金,减低消耗,提高NOI, 增加value, 重贷,空手道。其实就是BRRRR apt complex
米奇的厨房
谢谢啊,只是觉得SFH也可以这样,而且我觉得SFH还有一个优点,可以hold 大的地,在发展比较好的地区,地的增值也可

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sqqqisbad
“2.1米买入这个楼,但是共只拿出了5万6千刀” 请老大说说那剩下2个米到底是银行贷款还是SELLER FINANCE?
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smlandlord
我回坛后,写过一篇然后在空气里印钱,后来主要内容删了,因为会有 misleading的感觉.

一般来说,SFH的价值,是和您的邻居有关,而MFD,是直接和市场的CAP挂钩.

就是说如果你买入CAP8,能够把物业推到市场的CAP,这里面的钱就是以百万计.

如何能够把CAP推到市场,这个就是 operation and execution的能力了.

 

日月茗
跟Seller去世朋友的儿子借的
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smlandlord
故事就是Frank 给了私贷.

John和Frank的父亲是发小,都是有钱人家,Frank是有一个 fiber optic的专利,所以公司上市.

Frank父亲过后,他也不知道如何把这个楼收回来,刚好我出现了在他们之间,就变成了3赢.

John共借了Frank 父亲1.8个米,我买入价钱是2.1,Closing我只拿了出来5万6,Frank给了John50万cash.

Frank当时给我的利息是4.5,后来又改为5年2.8%,要求我们5年后重贷.

几年后我们重贷了,也就和Frank没了生意来往,就是有时候回个email.

大有钱人和我这种小中产阶级,还是有很大的距离的.

John 就是我家的第二个贵人,他无意的把楼卖了给我,我就闭眼一跳,然后就是今天的1000门了.

米奇的厨房
我好像读过那篇的,很有道理的。只是我觉得自己精力也不够。谢谢老大指点,很佩服。
米奇的厨房
哈哈,不同意你说的闭眼一跳了,你算清楚了才跳的,calculated risk
上海大男人
馅饼砸下来人要伸手去接,当然还要有人往下丢。
南沙翁
老大有空给讲讲operation and execution.
米奇的厨房
我如果去接馅饼,很可能被砸死了, LOL
A
AMYMINT
米奇,你的能干在于修单个的房。投资做大必须数量规模和大量贷款(重贷款)。土地的自然增值是缓慢的,做开发就能迅速实现价值。
A
AMYMINT
他讲过,就是要建立自己的队伍,控制经营成本(翻新,修理,管理),然后涨租,双管齐下。
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sqqqisbad
FRANK and JOHN 应该都是贵人
大王叫我来巡山00
米奇房子少,但是她懂得多,这就是能干。
米奇的厨房
唉, 我还是在其他我更擅长的邻域做的,明年我家LD要是想干点什么,我估计会被拉壮丁
永远正能量
同意
笨蜗牛
John为啥会亏钱呢?去年冬天天上掉下一块馅饼,我们没敢接,现在依然想接了会怎样。
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michaelnyc
房地产行业最重要的还是行动力,然后是判断力,智商一般就可
牛经沧海
厉害!
竹风_如火
厉害了。