牛经沧海
7、29、2022
刚刚签了出售房子的交割，算是了了一桩事儿。趁兴记录下来这个房子买卖情况。
这个房子建于2005年10月，正赶上房市巅峰。第一任房主以565，000买下，于2008年完成地下室装修。遗憾地是，当年房子掉到水下，银行以欠款余额413，580收走。不计装修费用，第一任房主亏损151，420， 即27%。
银行不想做房主，以434，900挂牌，我于2009年12月以400，000现金买进。不计费用，银行亏损13，580，即3%。实际亏损应该在10%左右。
因为房子是REO，有些破坏。我入手后花了35，000修缮，基本上恢复到新房状态。自住四年多，改出租。掐头去尾，实际收租7年，扣除地税保险（不计修缮），大约收到租金200，000。2018年洗碗机漏水自付部分5，000. 今年驱赶房客后修复花费约35，000. 其他零星修膳约10，000.合计85，000。不计租金，修缮，售房费用，纯粹资本增值429，500，即107%。
如果将三段房主持有期间的纯粹资本增值与SPY比较一下，可以看出，仅仅就资本增值而言，投资SPY在此时间段强过当地的房子。
可以看出，每段持有期间名义资本增值都逊于SPY（未计入交易成本，修缮，租金，股红等）。
也许有人会说这个地区不好，换个地方升值4倍以上。确实如此，但我们不能拿上帝视角看问题。再说，地区虽然不出彩，但也不是最差的。如果您真的有办法在2009年看到今天的结果，股市里可以挑到更多超越SPY的标的，对吗？
自住另论，投资房子同样有风险；长期而言，SPY回报好于投资房子。
沧海真诚分享，遵循FINRA规定，不作任何投资建议，不承担任何投资责任，敬希见谅。
房产和股市都有增值和分红（房子是租金）两部分， 但这两部分在房产和股市的分比是不同的。
房市历史增幅4%左右，而美国公寓楼Cap Rate（租金，或分红部分）历史平均约6~7% （当前由于利率低Cap Rate 远低于5%）。增幅+租金约10%。大部分情况下租金是大头， 增幅是小头。
SP 长期增值约8%， 再加2%的分红，加起来也是10%, 但其中增值是大头。
以一方之长，对另方之短， 这是田异赛马的风采啊。 哈哈！
以实际房价算就不太准确。
而且还不计自住
grow in a tree
(发自我的文学城离线浏览器)
而且，你也没算自住四年与租金，每年价值都在两万以上，十一年，每年两万多再投资，也是一笔可观的数目。
而且前面还收了20万的租金，减去8万5花费，已经收回11万5的本金了。
SPY回报也好，可是过去2年大跌再大涨，普通人也拿不住。
然后就得出投资房产不如投资股市
盈利40多万估计交税10多万，如果用IRA投资SPY可延迟交税.
牛经沧海
7、29、2022
刚刚签了出售房子的交割，算是了了一桩事儿。趁兴记录下来这个房子买卖情况。
这个房子建于2005年10月，正赶上房市巅峰。第一任房主以565，000买下，于2008年完成地下室装修。遗憾地是，当年房子掉到水下，银行以欠款余额413，580收走。不计装修费用，第一任房主亏损151，420， 即27%。
银行不想做房主，以434，900挂牌，我于2009年12月以400，000现金买进。不计费用，银行亏损13，580，即3%。实际亏损应该在10%左右。
因为房子是REO，有些破坏。我入手后花了35，000修缮，基本上恢复到新房状态。自住四年多，改出租。掐头去尾，实际收租7年，扣除地税保险（不计修缮），大约收到租金200，000。2018年洗碗机漏水自付部分5，000. 今年驱赶房客后修复花费约35，000. 其他零星修膳约10，000.合计85，000。不计租金，修缮，售房费用，纯粹资本增值429，500，即107%。
如果将三段房主持有期间的纯粹资本增值与SPY比较一下，可以看出，仅仅就资本增值而言，投资SPY在此时间段强过当地的房子。
可以看出，每段持有期间名义资本增值都逊于SPY（未计入交易成本，修缮，租金，股红等）。
也许有人会说这个地区不好，换个地方升值4倍以上。确实如此，但我们不能拿上帝视角看问题。再说，地区虽然不出彩，但也不是最差的。如果您真的有办法在2009年看到今天的结果，股市里可以挑到更多超越SPY的标的，对吗？
自住另论，投资房子同样有风险；长期而言，SPY回报好于投资房子。
沧海真诚分享，遵循FINRA规定，不作任何投资建议，不承担任何投资责任，敬希见谅。
更多我的博客文章>>> 投资亲历：一个投资房与SPY简单对比 一缕曙光能不能照亮一个中期反弹？ 我庆幸没有成为二舅 竞赛喜欢考什么题 我的中学：资源匮乏的一个例子
房产和股市都有增值和分红（房子是租金）两部分， 但这两部分在房产和股市的分比是不同的。
房市历史增幅4%左右，而美国公寓楼Cap Rate（租金，或分红部分）历史平均约6~7% （当前由于利率低Cap Rate 远低于5%）。增幅+租金约10%。大部分情况下租金是大头， 增幅是小头。
SP 长期增值约8%， 再加2%的分红，加起来也是10%, 但其中增值是大头。
以一方之长，对另方之短， 这是田异赛马的风采啊。 哈哈！
以实际房价算就不太准确。
而且还不计自住
grow in a tree
(发自我的文学城离线浏览器)
而且，你也没算自住四年与租金，每年价值都在两万以上，十一年，每年两万多再投资，也是一笔可观的数目。
而且前面还收了20万的租金，减去8万5花费，已经收回11万5的本金了。
SPY回报也好，可是过去2年大跌再大涨，普通人也拿不住。
然后就得出投资房产不如投资股市
盈利40多万估计交税10多万，如果用IRA投资SPY可延迟交税.