豪宅自住房作为投资和同等价值的出租房作为投资,差别非常大

云起千百度
楼主 (文学城)

第一,豪宅自住没有收入

第二,豪宅可抵税部分非常有限,利息100万封顶,新买的75万封顶。地产税等费用一万封顶。如果是几百万的豪宅、能用于抵税的部分很低。而几百万的出租房所有费用全能抵税

第三,出租房还有每年的depreciation用来冲抵租金收入

第四,我用Property manager管理出租房,我啥也不管,合同都是PM跟租客签,管理费用算为出租房正常费用

第五,在估值和使用杠杆上也有差别。

第五,以上纯从passive investment角度谈,事实上,出租房多一些成了business,享受business的诸多好处

 

能想到的就是这么多,请地主们指正哈。

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borisg
豪宅要维持市场价格需要隔一段时间做UPDATE,档次不能低。否则住旧了装修不符合时尚了就是被人痛宰的白菜。
自有天地
同意楼主所说。所以在本人的帖子里,已经提到了Investment Home Office设立在自住房。

只要其它投资收入足够,一样可以分担自住房的费用。

喜喜哈哈
我楼下说了啊, “干瞪眼”

我还情愿county给我们评估少一点呢.

小自同学不知道出租房的好处

不过他的股票贴我也没看过. 不评价.

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jenning
赞成, 自住房大多情况下是消费品,非投资品

湾区有个朋友, 房产中有净值几百万, 馋得我直流哈喇子, 如果换做是我的话, 早加三倍杠杆变成投资房产了,那回报就不一样了。

长生有容
Home Office 好像抵不了多少钱。
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borisg
这是小儿科。你那6个厕所的豪宅,有几个厕所可以算作办公空间(除非您有严重便秘。。)。。
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xinxin76
因为湾区的房租特低
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jenning
不一定非得投在湾区

投资高房价区长期来说不错, 但最好的是emerging market.

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hhtt
自住房不能产生收入!能投资的资产计算里,不包括自住房!你那湾区朋友的现象就是房富钱少!
长生有容
你是带着千万出国的,投资方式肯定不同于我们大部分零起步的人。
自有天地
既然投资房的费用可以作为生意成本,Home Office的开销一样也可以,对吧?
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xinxin76
除了出租房没别的活路啦?比如IT公司工资股票奖金
自有天地
对呀,你看你自我矛盾了吧!

自住房当然不属于投资资产,但是你在算本人95%的资产在债卷,然后得出5%在自住房上,在你的算法中,自住房是投资资产,对吧?

所以你就是一个忽悠。

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jenning
前一段时间BiggerPockets上有个讨论, 说有500万现金想住豪宅,如何?

我的答复是, 用500万做首付买2千万投资房产, 然后租豪宅住,哈哈!

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dogmom2019
home office 是最容易被IRS查税的一项, 抵消的税不值得去没事找事
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oldmansea
怎么连这个都不清楚
云起千百度
出租房在抵税上的优势是工资高奖金没法比的
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hhtt
这是两个不同的概念!出租房是被动收入,用你的投资赚钱。工资和奖金是主动收入,你要天天为资本家打工!

hhtt_文学城博客 (wenxuecity.com)

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julie116
自住房当然也是投资。自己享受的价值是不能简单用数字衡量的。
云起千百度
分担的太少了,而且home Office做business是IRS重点audit的项目之一,不值得
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xinxin76
我就说他也不能房富钱少。打工一百万也很easy
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hhtt
哈哈哈,你没说你的投资资产,你就说你95%的资产在短期债券里,所以你的房子是你的资产,25万在房子里!
云起千百度
这个是纯从金钱方面讨论,如果从个人享受方面,买了投资房,不影响买豪宅自住,股票上少投点就行了
自有天地
你就不要扯了,本人已经这样做了超过十四年了。
越王剑
多少钱的房子叫豪宅啊?
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hhtt
一百万工资奖金一年?湾区有多少这样的人?
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oldmansea
嗯,按你的定义,消费就是投资,买个兰博基尼开也是投资。脑洞大开的
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xinxin76
太多了吧?两口子工作
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hhtt
25万!
自有天地
胡搅蛮缠,本人讲投资资产95%在短期国债中,是回“越王剑”的帖子暗示本人投资内心膨胀。

讲95%的投资资产在短期国债上,表示本人非常小心,而不是内心膨胀。

越王剑
抵不了啥钱

收入高过一定值,啥也抵不了。咱每年都想报,算了半天一分抵不了。白费劲。但是每年都拿软件算,想碰运气。万一行了呢?哈哈

自有天地
知道什么叫 Investment Family Office吗?

不同于Home Office。 

米奇的厨房
我昨天又投资了一条西班牙火腿,哈哈
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xinxin76
兰博基尼也许还真是投资,呵呵
云起千百度
你觉得豪就算, lol

一般都不能是小黑屋,Palo alto的300万小黑屋肯定不是豪宅 

云起千百度
是这样的,必须紧跟时代
云起千百度
知道啊,两回事,跟房产抵税联系上就是房间,business部分是business

Investment family Office是个business entity,跟咱们讨论的自住房子用于run business是两回事,

不要太小看投坦哦

米奇的厨房
显然,楼主已经抵扣14年了,你比不上了吧?哈哈
自有天地
既然知道,就知公司就可以租Office,

租自住房作为Office,是不是很好?

惨白的天使
只要你的收入比楼主低,抵扣就一定很有用!
云起千百度
不违法,我选择不做,我的business在外面租business Office,又有形象,又不影响家人和隐私

而且,home Office是最容易被Audit的项目。被Audit也没啥,账目清楚,IRS找不出茬来,但赔上的时间精力不值得。所以我从N年前做生意开始就从来不把自住房掺和进business。

这是个人的选择。home Office做business用可以当费用,这点没错

自有天地
Investment Family Office,为家庭服务,不需要形象,也没有隐私要担心。
云起千百度
说到底就是每人有自己擅长的投资方式和做事方式

我最烦跟租客打交道,所以从没有自己管过出租房。但投资房的好处我是实践过的,所以我的资产porforlio 里投资房一定有。

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tibuko
自住房没有现金流,只有cap gains一条赚钱道路,当然在对的地区也很好
等明天
在北加州有几百万净值的会不少,整个加州有100万净值很普遍

这些有高净值的人很难就近投资出租房,当地租房的人的比例小,如果投远地,劳务和时间都是问题,他们又有个工作,很忙,等到退休后没有精力了

众里寻它
一看你就半桶水。可笑啊。
等明天
我理解豪宅是以房子和院子而论,而不是市价

各地区的房价不同,市价不能作为依据,应该以住宅面积,设施,院子来论。

过去10几年来在南加海边新盖的住宅,因从房子后面可以走到沙滩,院子面积很小,几乎都让房子占了,有个朋友说这样的房子不符合豪宅的标准,即使都是上1000万的市价。到Beverly Hills 去看,几千万的住宅都有大院子。

90年代北德州盖的新房,50万上下,可以称为豪宅,现在都是上百万的市价,和加州的小屋价格差不多。

惨白的天使
25万那是房子里80%的equity。人家房子至少值30万呢
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jenning
也是
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smlandlord
云妹妹写的太好了!
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julie116
消费了的是实现了的投资。剩下的用于未来消费也是包袱。需要负重前行。有被包袱压死的,也有包袱丢了的。包袱多大是最佳因人而异
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租公司名下的豪宅当租客